ЖК "Водный": братья из ларца

В пятиминутной шаговой доступности от метро компания MR Group предлагает апартаменты. Цена на такой формат жилплощади ниже стоимости квартир, но есть подводные камни. О них мы поговорим чуть позже. А пока водоворот событий принёс нам на обзор ЖК "Водный", и мы отправляемся изучать его берега.

Кто строит?

В проектной декларации комплекса застройщиком значится ООО "Жилищная корпорация", которая создана девелопером MR Group целенаправленно для возведения ЖК "Водный". Холдинг MR Group работает с 2003 года. На сегодняшний день в его портфель входят более 30 объектов недвижимости в Москве, Московской области и Сочи.

Компания занимается строительством жилья и коммерческих зданий. Некоторые объекты соединяют в себе и то, и другое. К примеру, "Савёловский сити" застройщик позиционирует не как ЖК, а как МФК – многофункциональный комплекс. Он состоит из шести высоток от 19 до 47 этажей. Первую очередь строительства обещали сдать в конце 2016 года, сдали в начале 2017. Срок сдачи второй очереди намечен на II квартал 2017 года, и у застройщика ещё есть шанс сделать это вовремя. Обзор тайного покупателя о ЖК "Савёловский сити" мы уже публиковали ранее.

Задержка сроков строительства не является главной чертой, характеризующей MR Group. Из трёх десятков объектов лишь единицы вышли за рамки обещанных сроков. Жилые комплексы "Эко Видное", "Химки сквер", "Королевский парк" сданы вовремя. Неприятным исключением является ЖК "Новое Ступино". Это малоэтажный город-спутник, который застройщик возводит на южном направлении в 90 км от Москвы. Задержка выдачи ключей в трёхэтажках доходила до полугода – девелопер менял подрядчика. А отдельные коттеджи и таунхаусы сдавали в эксплуатацию позже на год и на два. Слишком долго строители тянули коммуникации и проводили газ.

Среди других объектов от MR Group на слуху ЖК "Ясный" в московском Орехово-Борисово. Стоимость квартир там начинается от 4 300 000 рублей. В ЖК "Фили-град", который по многим параметрам соперничает с "Савёловским сити", цены на квартиры начинаются с 7 000 000 рублей. А в ЖК "Водный" готовые апартаменты можно приобрести за 6 400 000 рублей.

Расположение и офис продаж

ЖК "Водный" расположился по правую руку от Лениградского шоссе, если двигаться по нему в область. В 5 минутах ходьбы от северного вестибюля станции метро "Водный стадион", на перекрёстке Кронштадтского бульвара и улицы Авангардной, выросли пять 26-этажных башен. Офис продаж находится на втором этаже корпуса 5.

Реализует апартаменты не застройщик, а инвестиционно-риэлорская компания Est-a-tet. На её сайте представлена полная информация о комплексе, а навигация здесь мне показалась удобнее, чем на сайте ЖК.

После общения с менеджером у потенциального покупателя есть возможность пройтись по корпусам и увидеть любые апартаменты, приглянувшиеся на бумаге.

Внешний облик комплекса

Комплекс состоит из шести корпусов, пять из которых уже заселены. Некоторые непроданные апартаменты в готовых домах застройщик перевёл в статус жилой недвижимости и стоить они стали заметно дороже. Купить квартиры можно и на начальном этапе строительства – в завершающем 29-этажном корпусе 6.

Въезд автомобилей на территорию жилого комплекса осуществляется через шлагбаум. Но во дворе оставлять машину запрещено, возможен только проезд к подземному паркингу. А вот пройти к домам "Водного" каждый может беспрепятственно – забора вокруг домов нет.

Каждый из корпусов имеет своё название: "Венеция", "Сингапур", "Амстердам", "Санкт-Петербург" и "Берлин". Все пять высоток абсолютно одинаковые по форме, отличается только цвет фасада.

Двор выглядит минималистично и больше напоминает прилегающую территорию гостиницы или бизнес-центра. Под ногами трёхцветная брусчатка, никакой травы и цветов или газонов, только немного невысоких деревьев и кустарников. Детская и спортивная площадки вынесены в сторону, вплотную к забору торгово-выставочного мебельного центра.

Расстояние между домами примерно 50 метров, и из-за того, что высотки стоят близко друг к другу, во двор фактически не попадает солнечный свет. Не попадает он и в апартаменты, окна которых не выходят на внешние стороны. К примеру, один из самых неудачных вариантов – это западная сторона корпуса 4 "Амстердам". Солнце встаёт с противоположной стороны дома, в течение дня проходит за тремя другими корпусами, а вечером закрыто корпусом "Сингапур", что стоит напротив.

Именно потому, что ЖК "Водный" – это изначально комплекс апартаментов, застройщик не обязан соблюдать нормы инсоляции помещений. Нормативные ограничения не касаются и плотности застройки. Жилые дома на таком расстоянии друг от друга никто построить бы не разрешил.

Корпус 6 "Гамбург"

Первые пять домов, которые уже сданы в эксплуатацию, образуют, хоть и небольшую, но всё же придомовую территорию. А вот шансов иметь собственный двор у будущих жителей корпуса 6 немного.

На фото видно, что территория стройплощадки под 6 корпус едва ли превышает размеры волейбольной площадки. Именно здесь через год вырастет ещё одна 29-этажная башня ЖК "Водный".

С одной стороны огороженную строительную территорию подпирает многоэтажный паркинг торгового центра. Соответственно, именно на него будут выходить окна части квартир. А с других сторон дом вплотную окружён проезжей частью – улицей Авангардной и Головинским шоссе. Поэтому никакого двора здесь быть не может. Это подтверждают и рекламные иллюстрации на сайте застройщика.

Внешне "Гамбург" будет похож на уже готовые корпуса, отличия больше коснутся планировок. Он будет сдан во II квартале 2018 года.

Заходим внутрь

Входные группы домов имеют стеклянные двери, внутри находится пост охраны. Лифтовый холл – с четырёхметровыми потолками и дизайнерской отделкой. На стенах – панорамы тех городов, по имени которых названы корпуса. Работают два грузовых и два пассажирских лифта Schindler. На них можно спуститься в подземный трёхуровневый паркинг.

На этаже находятся от 12 до 14 апартаментов – в зависимости от того, есть ли на площадке трёхкомнатные. Коридор, ведущий к входным дверям, узкий, это нужно учитывать при доставке крупногабаритной мебели и техники.

Знакомьтесь: апартаменты

Перед тем, как рассматривать конкретные варианты планировок в готовых домах, не лишним будет напомнить, чем же отличаются апартаменты от квартир. Эта категория помещений относится к коммерческой недвижимости, а значит, владелец не может рассчитывать на прописку по данному адресу. Налог на нежилую недвижимость составляет 2% от кадастровой стоимости объекта. Собственники апартаментов на форуме ЖК "Водный" уже сейчас обсуждают вопрос о том, что в 2018 году за помещение площадью 50 кв. м придётся заплатить порядка 100 000 рублей.

Однако известно, что апартаментам можно поменять юридический статус и перевести их в разряд жилой недвижимости. Застройщик именно так и поступил с некоторыми помещениями в ЖК "Водный". И теперь эти квартиры продаёт на 20-30% дороже. Всё то же самое — и дом, и территория, и "окна в окна", но стоимость больше и есть возможность зарегистрироваться по месту проживания постоянно.

Плюсами апартаментов можно назвать их стоимость, они дешевле. Ну и ещё в апартаментах нет "мокрых зон", а это значит, что установить кухню и санузлы собственник может в любом месте без каких-либо дополнительных согласований.

Апартаменты и квартиры в ЖК "Водный" продаются со свободной планировкой, электрические провода идут до щитка, вентиляция заведена в квартиру. Трубы от стояков горячей и холодной воды нужно будет разводить самостоятельно. Но застройщик позаботился об отоплении. Радиаторы во всех квартирах уже установлены.

А вот на качество самого монолита жильцы жалуются. В процессе ремонта некоторым собственникам приходится устранять огрехи строителей. К примеру, владелец угловых апартаментов на форме ЖК поделился фотографией, как сквозь стыки стен после дождей в квартиру попадает вода.

Планировки и цены

Поскольку апартаменты и квартиры продаются со свободной планировкой, то само по себе определение "планировка" условно. Однокомнатные все, как на подбор, представляют собой прямоугольник площадью около 40 кв. м с двумя окнами. Почти во всех есть лоджии, но встречаются помещения и без них. Апартаменты площадью 65-71 кв. м позиционируются как двухкомнатные. Они могут быть угловыми или линейной планировки. А вот трёхкомнатные номера площадью от 88 до 97 метров бывают только угловыми.

Многие покупатели сталкиваются с такой проблемой, что разница в площади между однокомнатными и двухкомнатными апартаментами большая – не меньше 25 кв. м. А это значит, что и разница в цене будет ощутимой. К примеру, если у покупателя есть 8 миллионов рублей, всё, что он может себе позволить – это однушка площадью 40 метров за 6 500 000. Остальные деньги можно оставить на ремонт, потому что двушка будет стоить уже не меньше 10 000 000. Здесь нет промежуточного по площади варианта, скажем в 55 кв. м, и по словам менеджера продаж, многих это останавливает от покупки. Похожая ситуация возникает, когда выбор стоит между двух- и трёхкомнатными апартаментами.

Поскольку у комплекса апартаментов нет гостевой парковки, собственникам приходится задумываться о приобретении машиноместа в подземном паркинге. Но надо признать, что цены там – в сравнении с другими ЖК или даже наземными многоуровневыми гаражами в округе – демократичные. Стоимость машиноместа в отапливаемом подземном паркинге ЖК "Водный" начинается от 606 тысяч рублей и зависит от площади и этажа. К примеру, в "Левобережном" в соседних Химках средняя стоимость машиноместа в наземном холодном многоуровневом паркинге составляет 900 тысяч. А место в подземном паркинге строящегося дома уже сейчас продаётся за 1 080 тысяч рублей. Тайный обзор о "Левобережном" мы публиковали ранее.

Через парковку можно пройти в соседний торговый центр "Водный", не выходя на улицу. В будущем можно будет пройти и в корпус "Гамбург". Но под ним своей парковки не будет, поэтому жителям предложат пользоваться той, что уже построена под пятью первыми домами. Пока машиноместа в продаже есть, но их всего 1401. Это примерно на 1000 меньше, чем квартир и апартаментов в жилом комплексе.

В корпусе 6 планировки тоже не отличаются изобилием вариантов, но такой разницы в метраже между однокомнатными и двухкомнатными квартирами здесь нет. Площадь студий без лоджий варьируются в пределах 25,8-27,4 кв. м. Однокомнатные квартиры могут быть площадью от 35,9 до 36,8 кв. м. Двушки предлагаются площадью от 54,1 до 61,1 кв. м. Трёхкомнатных квартир застройщик не продаёт, но у покупателя есть возможность объединить двухкомнатную квартиру с однокомнатной или даже со второй двушкой.

Что касается расположения окон в 6 корпусе, то интереснее выглядят двухкомнатные квартиры. Там один угол комнаты будет иметь панорамное остекление. А если поговорить об обилии солнечного света, то тут тем, кто выбирает двухкомнатную квартиру, стоит быть осторожнее . Дом расположен так, что окна всех двушек линейной планировки выходят на север, поэтому в течение дня солнца в квартире не будет. А на нижних этажах и вовсе жильцы будут видеть только шестиуровневый наземный паркинг торгового центра. Окна всех студий и однокомнатных квартир выходят юг, поэтому в течение дня в квартире будет солнечно.

Отделка и шоу рум

Отделку в квартирах и апартаментах застройщик не предлагает. Но если покупатель настаивает, то всё возможно. По словам менеджера продаж, отделка обойдётся в 10 000 за квадратный метр без учёта стоимости материалов. Их собственник выбирает и привозит самостоятельно.

Если уж и этим у клиента нет желания заниматься, сотрудники Est-a-tet отправляют его напрямую к дизайнерам итальянской компании Co Progetti. Это партнёр застройщика, но его услуги самостоятельны и оказываются по отдельному договору. Стоимость дизайн-проекта и самого ремонта индивидуальна, так как зависит от желаний заказчика, сложности отделки и класса строительных материалов. Впрочем, никто не мешает покупателю квартиры обратиться в любую другую дизайнерскую фирму по своему усмотрению.

Для того, чтобы помочь клиенту сориентироваться, как могут выглядеть его апартаменты после ремонта, в офисе продаж организован шоу-рум. Здесь выполнена отделка нескольких помещений и комнаты обставлены мебелью.

Оглядеться по сторонам

Непосредственная близость торгового центра "Водный", что на противоположной стороне Авангардной улицы, решает все вопросы по торгово-развлекательной инфраструктуре. 3 этажа магазинов, рестораны, многозальный кинотеатр, детские игровые комнаты, продуктовый гипермаркет "Окей", аптеки, химчистка – с 10 до 22 часов здесь можно найти большинство товаров и услуг, которые могут понадобиться городскому жителю. Кинотеатр работает до двух ночи.

ЖК "Водный" построен в районе давно сформированной жилой застройки, поэтому все объекты социальной инфраструктуры здесь присутствуют. Ближайший детский сад №2 находится в 300 м от домов. Ещё два ДОУ расположены в 800-1000 м. Две школы одинаково удалены от жилого комплекса, до них 600 м. Одна из них находится на Кронштадтском бульваре, другая – на Смольной улице.

Напомню, что жители апартаментов будут иметь только временную регистрацию по данному адресу, а значит, запись в детский сад и школу будет проводиться по остаточному принципу. Приоритет здесь имеют те, кто прописан в районе. В одном из домов ЖК "Водный" открыт коммерческий детский сад сети "Горница узорница", в нём у всех желающих записаться права одинаковые. Стоимость пребывания ребёнка на протяжении полного дня обойдётся в 31 тысячу рублей.

Ближайшая городская поликлиника находится на Пулковской улице в 600 м от жилого комплекса.

Если возле ЖК "Водный" оглядеться по сторонам, то особо тут глаз ничего не радует. На Кронштадтском бульваре на несколько сотен метров растянулись гаражные кооперативы, а прямо над ними проходят линии электропередач. От ближайшей опоры до крайнего дома ЖК не более 50 метров. С другой стороны находится действующее Головинское кладбище.

Промышленные производства в поле зрения не попадают, но Головинский район Москвы не входит в список наиболее благополучных с точки зрения экологии. На его территории находится промзона "Авиамоторная" и ОАО "Московский химический завод "Аурат" (Химзавод им. Войкова). В список продукции, которую производят на 4-м Лихачёвском переулке, д. 6 входят: алюминий сернокислый, этиловый эфир абромизовалериановой кислоты, соединения палладия, родия, иридия и других металлов. Металлургическое производство требует соблюдения жёстких норм экологической безопасности и чревато попаданием в воздух токсичной пыли.

На берегах речки Лихоборки находится могильник радиоактивных веществ. Такая загруженная трасса, как Ленинградское шоссе, в 700 м от жилого комплекса также не добавляет свежего воздуха жителям Головинского района.

Неблагоприятная экологическая обстановка частично компенсируется несколькими парками и прогулочными зонами в пешей доступности. К востоку от ЖК расположились Головинские пруды и усадьба "Михалково". А если пойти в сторону станции метро "Речной вокзал", то там находятся "Парк Дружбы" и "Парк Северного речного вокзала". Парк "Покровское-Стрешнево" – чуть дальше от ЖК "Водный", ближе к станции метро "Войковская", на велосипеде время в пути займёт не более 30 минут.

Добавить отзыв