Введение
Малогабаритные, малосемейные, хрущевки, студии – это наиболее распространенные варианты квартир, которые обладают небольшой площадью и по своим характеристикам относятся к недвижимости эконом-класса. Они строились как в досоветскую эпоху, так и сейчас. Первоначально даже были попытки определить нормативы по габаритам и прочим параметрам. Но сравнительно недавно на рынке стали появляться предложения, которые "превзошли" все ожидания по размерам. Расскажем о них более подробно, кому подойдут и что ожидать в перспективе от таких инвестиций.
Что такое микроквартиры
Начнем с небольшой исторической справки. Тренд на мини-квартиры появился очень давно, не в России, и это никак не связано с началом экономического кризиса.
Одной из первых стран, где идея микрожилья начала глобально воплощаться в реальность – Япония. Еще в 1970-х годах там начали строить экспериментальное жилье, которое по размеру было около 16 квадратных метров. Стремительный рост населения, нехватка земельных участков для строительства домов и офисов – все это привело к популярности таких проектов. Более того, практически половина территории Японии вовсе не пригодна для возведения каких-либо объектов из-за высокой сейсмической активности. В 90-е годы постройки капсульного типа были уже массовым явлением, и многие японцы научились мастерски оптимизировать каждый сантиметр пространства.
Немного позднее в США появилось целое движение, названное Tiny House, что означает крошечный дом. Суть не только в уменьшении жилой площади, но и в мобильности. Причем это не привычные "дома на колесах", а полноценные строения, с продуманными планировками, но только с возможностью перемещаться. Они предназначены как для временного, так и для постоянного проживания.
Таким образом, появление мини-квартир и даже мини-домов – явление не единичное, а скорее глобальное. Такая недвижимость характерна для мегаполисов.
Современная тенденция преимущественно связана с двумя факторами – урбанизацией и ростом цен на квадратные метры. Мы часто слышим, как Москву называют "не резиновой", поэтому квартиры-студии, мини-апартаменты и другие разновидности микроквартир здесь очень актуальны. Так на рынке первичного и вторичного жилья можно найти помещения в 18, 12, 10 и даже 8 квадратов. Насколько комфортно проживать в них зависит только от индивидуальных предпочтений человека.
Требования
В России существуют строго установленные социальные нормы жилой площади. Они отличаются в зависимости от региона, состава семьи, могут быть и другие факторы. Например, в столице на одного человека положено 33 кв.м. На двоих супругов должно быть выделено не менее 42 квадратов, а если в семье более трех человек, то минимальная площадь на каждого – 18 кв. м.
Как в таком случае появляются мини квартиры в 12 или 10 квадратов? Все дело в том, что под нормативы попадают только объекты, которые официально относятся к жилому фонду. При этом на апартаменты, гостиничные номера длительного пребывания и другие варианты жилья правила не распространяются. Более того, довольно распространенное явление – перепланировка пространства, когда из одной небольшой квартиры делают две обособленные.
Помимо этого, до сих пор на рынке есть коммуналки и общежития, которые возводились совершенно по другим нормативам, а сегодня успешно перепродаются. Для них действуют санитарные нормативы и существенно отличаются от социальных. В соответствии с ЖК РФ (статьи 105 и 106) одному лицу может быть выделено не менее 6 кв. м.
Для микроквартир, как и для любого типа жилой недвижимости существуют требования. Должно быть обеспечено:
- горячее и холодное водоснабжение;
- инженерные коммуникации;
- вентиляционные системы;
- электроснабжение.
Если в домах предполагаются только газовые плиты, необходимо провести газоснабжение.
С августа 2024 года в Москве действует официальный запрет на строительство микро-квартир. Теперь минимальная жилплощадь для студий и однушек должна быть не меньше 28 квадратов. Постановление уже вступило в силу, но действует оно только на те объекты, которые только начнут проектироваться. А те проекты, которые уже получили разрешение и возводятся, могут быть доведены до конца. Например, ЖК начал строиться в 2022 году, в нем несколько очередей и капитальная сдача назначена на 2028 год. Таким образом, сдаваться микропомещения будут еще долго и с рынка они никогда не уйдут.
Типы
Объявлений и рекламы по продаже недорогих, малогабаритных и при этом комфортабельных квартир сегодня очень много как на вторичке, так и от застройщика. Давайте разберемся в разновидностях:
- Коммунальные квартиры и общежития. Они строились в основном для того, чтобы обеспечить жильем как можно больше горожан. Из особенностей – наличие мест общего пользования и правила коллективного проживания. Индивидуальными являлись только спальные зоны.
- Гостинка. В целом они больше всего похожи на современные студии, поскольку предусматривались отдельные кухни или кухни-ниши, санузлы, а в некоторых были даже балконы. Такие многоквартирные здания возводились по всей стране и были предназначены для работников промышленных и производственных предприятий.
- Малосемейка или "молодоженка". Полноценная однушка с небольшими, но все же отдельными кухнями, санузлом и входной зоной. Такое название закрепилось в связи с тем, что такое жилье предназначалось для молодых семей, преимущественно без детей или с одним ребенком.
Все вышеперечисленные типы можно встретить только на вторичном рынке. В советские времена они считались в основном временным жильем на пути к полноценной полнометражной двух- или трехкомнатной.
Перейдем к современным типам микроквартир:
- Студии. Сразу стоит уточнить, что они представлены не только в новостройках эконом-класса. Есть предложения от крупных девелоперов, которые реализуют проекты сегментов "бизнес", "комфорт+", "элит". Например, в премиальном жилом комплексе в престижном районе Москвы можно купить как просторную многокомнатную, так и уютную квартиру-студию. Конечно, есть разница в планировках, эргономике пространства и других деталях. Практически во всех студиях совмещены кухонные зоны с общими и объединенные санузлы. Балконы не всегда присутствуют.
- Апартаменты. С юридической точки зрения они не считаются жилым фондом, поэтому к ним меньше требований и нет строгих санитарных и социальных нормативов. По факту они могут быть 20, 15, 10 и даже 6 квадратных метров.
Кому подойдет мини-квартира
Нельзя не согласиться с тем фактом, что малометражные помещения всегда были и до сих пор остаются самыми востребованными на рынке. Перечислим основные категории граждан, кому такая покупка будет выгодной:
- Студенты, пенсионеры. Для одного или двух человек – это оптимальный недорогой вариант, за который не нужно переплачивать, да и на ремонте можно хорошо сэкономить.
- Молодые люди и пары без детей. В большинстве случаев это стартовое жилье, которое впоследствии продается, а на вырученные средства приобретается более комфортная двух- или трехкомнатная.
- Приезжие из других регионов или городов. Часто бизнесмены и состоятельные люди бывают в Москве в командировках или периодически проживают в столице. Чтобы не снимать гостиницу, они покупают мини-апартаменты.
- Для инвестиций. Даже если вы не переезжаете на пмж в Москву, но можете себе позволить купить там недвижимость – это всегда удачное вложение. В дальнейшем можно сдавать ее в аренду, получая стабильный пассивный доход.
Плюсы и минусы
Достоинства микроквартир:
- Невысокая стоимость даже при высоких ставках по ипотечным кредитам. Если у вас ограниченный бюджет или вы не хотите оформлять займ, можно найти приемлемый для себя вариант.
- Экономия на ремонтных и коммунальных расходах. Сделать даже небольшой косметический ремонт в нескольких комнатах – всегда затратно. Да и счета от УК за многокомнатные квартиры гораздо дороже.
Недостатки:
- Сложно организовать систему хранения. Если у вас много вещей, будет непросто оптимизировать пространство и поддерживать постоянный порядок.
- Размещение гостей. Конечно, нельзя собрать большую компанию в маленькой комнатке и оставить на ночлег, чтобы всем было комфортно.
- Нужна нестандартная мебель. Конечно, сегодня можно изготовить предметы мебели и интерьера на заказ, по вашим индивидуальным предпочтениям и любых габаритов. Но обойдется вам это дороже, чем купить готовые изделия.
- Ограниченное пространство. Со временем появляется чувство дискомфорта от маленьких помещений, прежнего пространства не хватает.
Покупательский спрос
В мегаполисах спрос на малогабаритные квартиры всегда высокий. Многие горожане предпочитают не переплачивать за коммунальные услуги и нести прочие расходы, отказываясь от роскошных апартаментов. Особенно, если состав семьи небольшой или владелец проживает один.
Помимо этого, их чаще арендуют приезжие из других городов и стран ближнего зарубежья.
В 2024 году увеличилось количество сделок, связанных с небольшими жилыми помещениями. Купить просторную квартиру в условиях кризиса могут позволить себе далеко не все. И покупка микроквартиры в этой ситуации – единственный вариант выгодного капиталовложения.
Риски при покупке микроквартир
Если вы решили купить миниквартиру в Москве, лучше отдать предпочтение новостройкам или недавно введенным в эксплуатацию объектам. Дело в том, что часто при продаже комнаты в коммуналке, общежитии или "гостинки" продавцы умалчивают о проблемах дома. В лучшем случае это техническое состояние или износ коммуникаций. Но есть и более серьезные случаи, когда продается не помещение целиком, а его доля или часть. То есть, у недвижимости есть еще собственники, о которых вы узнаете только после сделки.
Конечно, все данные о владельцах и возможных долгах можно узнать заранее, но для этого нужно тщательно подготовиться и затребовать данные со многих инстанций.
Кроме того, могут выясниться факты неправомерной перепланировки, которая была сделана и не согласована.
Студии и мини-квартиры в новых жилых комплексах лишены этих проблем, да и планировки в них современные и усовершенствованные.
Выводы
Большое количество жителей мегаполиса отдают предпочтение малогабариткам. Конечно, на них есть и всегда будет спрос, даже с учетом того, что для многих они являются временным жильем или объектом для инвестирования. Сейчас огромное количество идей, как правильно организовать пространство, сделав его функциональным и комфортным. А проявив фантазию и дизайнерские способности можно из любого помещения сделать уютное гнездышко.
Добавить отзыв