“Новокосино-2”: счастливый финал долгостроя в Реутове

Судьба семнадцати корпусов в комплексе "Новокосино-2" складывается как у царских сыновей в сказке: есть среди них счастливчики, на которых все не нарадуются, а есть переходящие от подрядчика к подрядчику сироты, на которых многие давно махнули рукой. Этой сказке давно нужен счастливый финал. Хочется думать, что он наконец наступит в 2016 году – недостроенные корпуса будут достроены, и там, где сегодня стоят заборы и ездит строительная техника, появятся детские площадки и молодые мамы с колясками.

Кто строит

Жилые комплексы "Новокосино" и "Новокосино-2" – проект группы компаний "Эксперт". Не все, но многие дороги в российской недвижимости ведут на Кипр, и компания-застройщик из Реутова здесь не исключение – как минимум две фирмы, входящие в ее структуру, прописаны в офшорной зоне. Официально группа компаний зарегистрирована в 2005 году, ее дочерняя структура "Эксперт Девелопмент" – в 2008-м. Два жилых квартала в подмосковном Реутове – первый объект "Эксперта", о планах продолжать строительство на других территориях речь не идет. И если девелопер в момент выхода на рынок был для клиентов темной лошадкой, то как минимум на риелтора, его опыт и репутацию можно было положиться – реализацией квартир в комплексе с 2011 года занимается хорошо известная москвичам "НДВ-Недвижимость".

Главным долгостроем Подмосковья "Новокосино-2" не назовешь, но в хит-параде самых проблемных объектов последних лет место в первой десятке ему гарантировано. Казалось бы, явно дружеские отношения застройщика с администрацией города Реутов и опыт риелтора, умело работающего с козырем низких стартовых цен, должны были облегчить дело. Но нет: сначала "Эксперт" перебрасывал землю под будущее строительство от одной своей структуры к другой и переоформлял документы (здесь фигурируют собственник участка "Диксон Авто", девелоперская компания "БестЛайн" – она входит в группу "Эксперт" и по документам проходит застройщиком первого квартала, комплекса "Новокосино"). Потом, когда строительство уже началось, обнаружились проблемы с подрядчиками. К работам в "Новокосино-2" приступили сразу три строительных компании, но от услуг ДСК-1 и ЛСР в разгар работ в январе 2015-го пришлось отказаться. Кто был виноват, сами ли строительные организации, кстати, весьма надежно и не первый день работающие на других объектах, или заказчик, не готовый платить вовремя, или риелтор, не желающий делиться частью квартир, которые подрядчик по обычной практике мог бы продать от себя, – вопрос не наш.

Зато мы точно знаем, кто пострадал: корпуса, которые должны были быть сданы еще в 2014 году, в январе 2016-го стоят без фасадной плитки, а менеджер "НДВ-Недвижимости", старательно избегая смотреть вам в глаза, уверяет, что уж летом, на худой конец осенью 2016 года эти дома точно будут достроены, так что в 2017-м можно надеяться получить ключи и приступить к ремонту. Этап митингов, петиций, обращений в суд и прочей активности у будущих собственников жилья уже позади, во всяком случае с весны 2015 года, когда единственным подрядчиком на площадке осталась строительная компания "Русич", дело, кажется, сдвинулось с мертвой точки.

Не последнюю роль в активизации работ сыграла администрация Реутова: под давлением активных дольщиков в январе 2016 года компании "Эксперт Девелопмент" был выделен кредит на скорейшее завершение хотя бы 1-го и 2-го корпусов – по ним отставание от графика самое внушительное.

Словом, экватор пройден, на всех девяти корпусах, которые "Эксперту" с "Русичем" осталось достроить, работы идут, а кое-где даже близятся к финалу. Закаленных ожиданием дольщиков и тех, кто только присматривается к покупке квартиры в "Новокосино-2", это не может не радовать.

Где строят

Привлекательность комплекса заметно усилилась, когда в 2012 году на границе Москвы и Реутова открылась станция метро "Новокосино". От жилого комплекса дойти до метро вполне реально пешком – в зависимости от корпуса дорога займет от 15 до 25 минут, и еще через полчаса вы будете в центре Москвы. Альтернативный путь – электричка, о ней здесь забыть точно не получится, поскольку поезда проносятся под самыми окнами будущих 1-го, 2-го и 3-го корпусов. До железнодорожной станции считанные минуты ходьбы, до Курского вокзала от Реутова поезд идет 22 минуты. Самый проблемный вариант, разумеется, на машине – Носовихинское шоссе, с которым совпадает южная граница квартала, слишком узкое, чтобы в спокойном режиме пропускать всех желающих.

Что касается инфраструктуры района, здесь будущим жильцам волноваться точно не о чем. Комплекс строится в районе, куда давно пришла цивилизация – по числу кафе, банков, аптек, магазинов на любой вкус и кошелек, салонов красоты и тренажерных залов Южный Реутов не отличается от любого спального района Москвы. В том, что ничего кроме жилых домов здесь практически нет, а сами дома построены не больше десяти лет назад, есть свой плюс – улицы в новых кварталах шире, дворы просторнее, а панорамы совсем не так депрессивны, как в районах типовой советской застройки. Небольшой уютный парк для прогулок с детьми всего в десяти минутах ходьбы от комплекса. Для любителей здорового образа жизни плюсом при выборе Реутова наверняка станет близость Салтыковского лесопарка – до одной из самых больших зеленых зон в ближнем Подмосковье от 16-го и 17-го корпусов, выходящих на Носовихинское шоссе, не больше 500 метров.

Экологию юго-востока Москвы принято считать проблемной, и не без оснований. Впрочем, никаких особых поводов волноваться у жителей "Новокосино-2" быть не должно: комплекс растет на месте деревни, вредного для здоровья производства на этих землях никогда не было. Зато оно было и есть совсем недалеко – до Люберец и района Косино-Ухтомское с мусоросжигательным заводом и очистными сооружениями "Мосводоканала" от нового жилого комплекса всего 5 км (подробно об экологических проблемах этих мест нам уже доводилось писать в статье о ЖК "Люберцы 2016").

Как строят

Из семнадцати жилых корпусов будущего комплекса "Новокосино-2" восемь уже сданы и заселены (судя по обилию во дворах грузовиков со стройматериалами, мебелью и сантехникой, счастливые первые новоселы сейчас в основном заняты отделкой своих квартир). В оставшихся девяти идут работы. В проблемных 1–4-м корпусах, где отставание от первоначального графика приближается к двум годам, в конце января 2016-го утепляется фасад и кладется декоративная керамогранитная плитка. Благодаря кредиту местной администрации во 2-м корпусе началась внутренняя отделка коридоров и установка лифтов, в 1-м корпусе радиаторы отопления и лифты обещают установить в феврале. Если обещания исполнятся и звезды сойдутся, четыре многострадальных корпуса действительно могут быть сданы летом-осенью этого года. Чуть отстают от них 5-й и 12–13-й корпуса – здесь сдача намечена на I квартал 2017-го и конец 2016-го соответственно, сейчас стены всех трех домов подведены под крышу и идет монтаж перекрытий внутри бетонных монолитных конструкций.

Остаются 16-й и 17-й корпуса, которые в первоначальном проекте даже не значились и появились только тогда, когда денег дольщиков на работы в первых корпусах стало катастрофически не хватать. В 16-м корпусе (его намечено сдать в конце 2018 года) идут работы на стадии котлована и закладки фундамента, в 17-м (сдача в IV квартале 2017-го) стены подросли до уровня седьмого-восьмого этажей. Как ни странно, именно здесь, у корпусов, которые будут сдаваться намного позже, заметно некоторое оживление – строительная техника перемещается, рабочие перекуривают, охранники прогоняют нежданных гостей вроде меня из опасной зоны. Ничего похожего на работу в авральном режиме, да и просто на работу в первых корпусах, тех самых, где как минимум год уже должны жить люди, мне при всем желании обнаружить не удалось.

Уже построенные и строящиеся корпуса представляют собой разные серии домов: типовые П-44Т и П-44К, довольно редкие пока в Москве "ЕвроПа" (в "Новокосино-2" это 1–6-й корпуса, которые проектировали и начинали строить компании группы ЛСР, эксклюзивно работающие по европейской лицензии) и башни КОПЭ с характерными скругленными лоджиями. Монолитные конструкции и многослойная железобетонная панель вполне отвечают стандартам эконом-класса, соблюсти которые взялся застройщик "Новокосино-2". Дело за малым – достроить.

Кто продает

Офис "НДВ-Недвижимости" находится в нескольких десятках метров от стройки, на первом этаже жилого дома в комплексе "Новокосино", сданном и заселенном в 2012 году. Здесь довольно оживленно, но стоять в очереди, чтобы получить консультацию, скорее всего не придется – менеджеров хватает. Дефицита в буклетах и рекламных брошюрах тоже нет, да и сами информационные материалы отменного качества – на первом впечатлении клиента здесь явно не экономят.

А вот беседа с менеджером оставляет довольно тягостное ощущение. Консультируют клиентов у "НДВ-Недвижимости" люди, сами купившие квартиру в "Новокосино" или в первых корпусах "Новокосино-2", и врожденная человеческая честность не позволяет им расписывать достоинства будущего жилья так, как этого требуют бесчеловечные маркетинговые правила. Мой менеджер отвечал на вопросы компетентно и вежливо, в долгострое решительно винил подрядчиков, плюсы ценовой политики родной компании представлял, как учили на тренингах, но глаза его говорили другое: жить здесь не нужно, и если есть возможность бежать из Южного Реутова и от "Эксперта" куда подальше, то лучше бежать. Спасибо за честность.

Сколько и за что платить

Очевидно, что выбирать в "Новокосино-2" есть из чего – дома разных серий предполагают разные планировки. Линейка предложений в комплексе включает и обязательный для эконом-класса набор, и варианты, выходящие за его пределы, – от совсем маленьких однокомнатных площадью 25–27 кв. м (при желании можно называть их студиями) до пятикомнатных квартир метражом более 200 кв. м.

Разумеется, самых востребованных одно- и двухкомнатных квартир здесь больше всего. На стоимость будут влиять не только площадь и срок сдачи корпуса, но и этаж – каждые следующие три этажа цена увеличивается примерно на 1 тыс. руб. за квадратный метр. Но и это не все: ценовая политика "НДВ-Недвижимости" оказалась настолько гибкой, чтобы предусмотреть существенные скидки для тех, кто покупает квартиру прямо над железнодорожными путями. Таких квартир, увы, много – в 1-м, 2-м и 3-м корпусах на электричку выходят окна всех двухкомнатных. Теперь сравним: двухкомнатная квартира площадью 67 кв. м в 3-м корпусе стоит 6,2 млн руб., такая же квартира в 5-м корпусе окнами на зеленую зону и церковь на горизонте обойдется ровно на миллион рублей дороже – и это при том, что 3-й корпус будет сдан (здесь стучим по дереву) на полгода раньше 5-го. Самый большой выбор сейчас, понятно, в 16-м и 17-м корпусах, где продажи открылись относительно недавно, и здесь разница в цене между предложениями того же метража и этажности составляет около 500 тыс. руб. – кто хочет вселиться раньше, тот платит дороже.

Таковы общие принципы, а сейчас о деталях. С покупкой студии в "Новокосино-2" можно уложиться в 3 млн руб. Однокомнатные расположились в ценовом диапазоне от 3,3 млн руб. за малометражную квартиру площадью 33 кв. м (16-й корпус) до 6,5 млн руб. за стандартные 40 кв. м (столько стоит последняя не проданная однокомнатная в сданном два года назад 8-м корпусе). Если нет планов переселиться как можно быстрее, тогда стоит подумать о более просторном и более дешевом жилье. Например, вполне симпатичный вариант площадью 47 кв. м в 16-м корпусе пока можно купить за 4,5 млн руб. на третьем этаже и за 4,6 млн руб. на одиннадцатом.

Двухкомнатные квартиры в комплексе распределились от достаточно скромных 56 кв. м до комфортабельных 86 кв. м.

Стоит, на мой вкус, обратить внимание на предложения в 4-м и 5-м корпусах с окнами на восток – это лучшая панорама из возможных в Южном Реутове, да и планировки здесь весьма привлекательные, с двумя санузлами и кухней почти 15 кв. м (торцевая квартира-"распашонка" площадью 66,5 кв. м обойдется в 7 млн руб., такая же квартира не в торце здания будет стоить на 100-200 тыс. руб. дороже).

О трехкомнатных квартирах особо говорить нечего – их в эконом-проекте можно пересчитать по пальцам. Цены здесь стартуют от 8 млн руб. Что же касается пятикомнатной квартиры в 7-м корпусе (228 кв. м, почти 17 млн руб.), я предлагаю просто заключать пари, когда и с каким дисконтом она будет продана.

Высота потолков тоже зависит от типа корпуса, в большинстве квартир она составляет 2,7 м. Все квартиры в "Новокосино-2" сдаются без внутренних стен и отделки. Ремонт и планировку можно заказать здесь же у компании "НДВ Проект Концепт", входящей в холдинг "НДВ", – работы на одном квадратном метре с материалами строителя будут стоить от 12,5 тыс. руб.

По первоначальному проекту на месте нынешних 16-го и 17-го корпусов должны были находиться паркинги и спортивная зона, но в результате всех изменений машинам и деревьям пришлось потесниться. Двухуровневые подземные паркинги в "Новокосино-2" остались у 3-го, 4-го, 5-го и 16-го корпусов, места приобретаются в собственность по цене 1 млн руб. Маркетинговая стратегия здесь продумана не слишком разумно – очевидно, что для автовладельцев Реутова это дорого, парковаться они предпочитают бесплатно во дворах и на обочинах. Кстати, в уже обжитом квартале "Новокосино" половина мест в подземном паркинге до сих пор не востребована.

Все первые этажи в комплексе нежилые, так что недостатка в объектах торговой, медицинской и социальной инфраструктуры быть не должно. Кроме того силами "Эксперт Девелопмент" уже построены и строятся:

• два детских сада
• две средних школы
• поликлиника
• футбольное поле
• детские площадки.

Конкуренция на рынке жилой недвижимости в Реутове исключительно высока – ничего, кроме жилых домов, как и было сказано, здесь практически нет. Более того, перед нами довольно оригинальный случай, когда новостройки конкурируют только друг с другом, но не с традиционными предложениями на вторичном рынке – домов советской постройки в этом городе очень мало. За будущих покупателей с "Новокосино-2" сейчас соперничает главным образом комплекс "Рациональ" от компании "Норд Вей" в Северном Реутове (сдача в 2016 году). Цены здесь сопоставимы с ценами "НДВ-Недвижимости", а вот окружение жилых зданий выглядит намного привлекательнее – к окнам домов там подходят не железнодорожные пути и шумное шоссе, а зеленый массив, который облагораживает застройщик. У непосредственных соседей "Новокосино-2", Дома на улице Октября от компании "Континент" и квартала в микрорайоне 9А от "Центрстроя", квартиры значительно дороже, но их с объектом "Эксперта" и не нужно сравнивать – это дома бизнес-класса, построенные по оригинальным архитектурным проектам и уже готовые к заселению.

Как продают

Квартиры у "НДВ-Недвижимости" можно купить и из базы тех, что находятся в свободной продаже, и по переуступке – от дольщиков, которые вложились в проект на старте, а сейчас решили выйти из игры. Разница между теми и другими не столько в цене, сколько в условиях оплаты – за квартиру по переуступке нужно сразу заплатить полную стоимость, об ипотеке здесь речь не идет. Есть еще возможность купить квартиру в рамках взаимозачета, когда вы продаете риелтору свое старое жилье, он оценивает его и находит покупателя, а вы заключаете договор на приобретение нового. Стоит ли этой возможностью пользоваться – решать вам.

Заключая договор с компанией "НДВ-Недвижимость", будьте предельно внимательны. Судя по откликам дольщиков на многочисленных форумах, на ранних стадиях строительства комплекса риелтор неоднократно предлагал заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, то есть фактически продавал одну и ту же квартиру дважды – сперва по ПДК, а потом по ДДУ. На финальной стадии такие уловки вряд ли возможны, но это не означает, что приобретателям жилья не стоит держать ухо востро, особенно в том, что касается прописанных в договоре сроков сдачи объекта и ответственности застройщика за неисполнение своих обязательств. Оформляется покупка квартиры в ЖК "Новокосино-2" по договору долевого участия на основании ФЗ-214. За регистрацию права собственности на приобретенное жилье будьте готовы заплатить юристам "НДВ-Недвижимости" 70 тыс. руб.

Аккредитация по банковским ипотечным программам зависит от корпуса. В общем списке банков, предоставляющих ипотеку для дольщиков "Новокосино-2", значатся Сбербанк, финансовая корпорация "Открытие", банки "Возрождение", "Глобэкс", Металлинвестбанк, Промсвязьбанк, ВТБ24, Московский индустриальный банк и Московский кредитный банк.

Добавить отзыв