В начале декабря издание Time назвало 2020-й худшим годом в истории человечества. Утверждение спорное. Если смотреть с точки зрения российских застройщиков, форс-мажорные обстоятельства в этом году превратились для них из минусов в плюсы. Поддержка государства стимулировала спрос на жилье, что в свою очередь привело к удорожанию недвижимости. С другой стороны, переход на эскроу привел к замедлению старта новых проектов. В 2021-м власти могут запретить строить апартаменты.
Об этих и других процессах на рынке жилья рассказывают аналитики "Метриум".
Небывалый рост цен
Столичные новостройки в этом году дорожают быстрее обычного. В массовом сегменте квартиры прибавили в цене 16%. Средняя стоимость квадрата площади — 200 тысяч кв. м. Бизнес-класс по росту цен на втором месте — от 276 тысяч рублей за квадрат, +14% с начала года. Жилье "премиум" стало стоить дороже на 6% (средняя цена кв. м — 608 тыс. рублей). В элитном сегменте можно найти площадь от 1 млн рублей за кв. м (+3%).
По наблюдениям экспертов наибольший прирост цен в этом году на территории Новой Москвы — плюс 22%, минимум 156 тысяч рублей за кв. м.
Причин стремительного удорожания, по мнению экспертов компании, две. Во-первых, высокий спрос на фоне девальвации рубля и субсидий на ипотеку. Во-вторых, переход девелоперов на эскроу-счета, что повлияло на рост себестоимости объектов.
По данным Росреестра, в декабре 2020 года около половины сделок на рынке столичных новостроек заключается с использованием счетов эскроу. Как уточняет Наталия Сазонова, проектное финансирование стало одной из основных предпосылок для удержания цен на жилье и их роста.
Поддержка государства
В начале года спрос на недвижимость медленно нарастал. После спада активности покупателей во второй половине 2019-го, рынок постепенно оживал. Изменения произошли весной, когда в стране ввели ограничительные меры и нужно было налаживать дистанционные продажи. Тогда количество сделок резко сократилось. В мае 2019 года ДДУ заключили 7,6 тысячи человек, в этом году только 3,1 тыс. Показатели сравнимы с 2016 годом.
Однако государство поддержало рынок, и ситуация летом улучшилась. Власти начали выдавать субсидии на кредиты застройщиков и снизили ипотечную ставку для населения до 6,5%. Между тем, Центробанк в этом году побил несколько рекордов по снижению ключевой ставки. Проценты по ипотеке в итоге достигли беспрецедентно низкого уровня, что поспособствовало востановлению продаж квартир в новостройках.
Ограничения
Помимо мер поддержки, от властей в этом году поступали и неприятные для девелоперов предложения. С инициативой запретить строить апартаменты в ноябре выступил замглавы Минстроя Никита Стасишин. Присвоение жилого статуса готовым отелям предусмотрено только в случае продаж по ДДУ. По данным "Метриум", таких в Москве продано 2 млн кв. м и строится 500 тысяч кв. м. Остальные 2,5 млн кв. м недвижимости останутся в статусе "нежилые". Если апарт-отели в стране запретят, девелоперам придется пересматривать проекты, увеличивать расходы или отказываться от их реализации.
Еще одна неприятная новость для застройщиков — увеличение стоимости переоформления земли под жилую застройку (ВРИ). В старой Москве цена увеличилась в два раза, в Новой — в восемь раз. Как подсчитали в "Метриум", чистая прибыль девелоперов при этом снизится на 5%. ВРИ требуется, если жилой дом появится на участке, где разрешена только коммерческая застройка. Получить новые документы в принципе стоит денег только в столице, в других регионах бумагу выдают без оплаты.
Падающее предложение и ипотечный бум
На фоне снижения ставок по ипотеке продажи с такой формой оплаты выросли до небывалых значений. Осенью наблюдался бум жилищного кредитования. По данным "Дом РФ", в сентябре средняя ставка составляла 5,93%.
Около 60% покупок на рынке жилья, по наблюдениям "Метриум", сейчас происходит в ипотеку. При этом 85% граждан оформляют кредит по льготной программе. В третьем квартале число ДДУ выросло на 48% в сравнении с прошлым годом, а спрос достиг пикового значения.
Растущий спрос привел к вымыванию квадратных метров. Свободных лотов в новостройках сейчас около 35,6 тысячи. В 2019 году, как сообщают в "Метриум", в декабре продавалось 42,8 тыс. квартир и апартаментов. По итогам — предложение снизилось на 17%.
На Едином ресурсе застройщиков указано, что в сентябре столичные застройщики возводили 17,8 млн кв. м недвижимости. Если следить за динамикой, то активность девелоперов возросла. Весной компании строили максимум 17,3 млн квадратов. Тем не менее в начале осени 2019-го в активной фазе находилось на 4% больше проектов.
По словам Наталии Сазоновой, предложение сократилось не только из-за высокого спроса. Девелоперы стали меньше строить и реже выводить новые проекты. Увеличение платы за изменение ВРИ, новая модель финансирования стройки и другие факторы повлияли на замедление наращивания объемов строительства.
Прогнозы экспертов на 2021 год
В следующем году, по экспертному мнению "Метриум", ход процессов на жилищном рынке будет полностью зависеть от государственной политики. На динамику спроса, предложения и ценообразование второго полугодия повлияет продление или свертывание программы субсидирования ставок. До середины 2021-го спрос и цены, скорее всего, продолжат повышаться, а предложение падать.
Но и после отмены ипотеки с господдержкой ожидать на снижение цен и рост предложения в новостройках не стоит. Девелоперы возводят дома на деньги банков и не зависят от поступлений средств дольщиков. Продавать квартиры стало выгодно в конце стройки, перед вводом в эксплуатацию. Тогда стоимость жилья выше, чем на старте, соответственно, выручка застройщика растет.
Добавить отзыв