ЖК "Новые Котельники": контрастное соседство курорта и промзон

25-этажные монолиты нависают над белыми песчаными берегами Дзержинского карьера. Застройщик оборудовал пляж, который преподносится как визитная карточка новостройки. Выглядит красиво, но для жизни нужно немного больше. Несмотря на то, что треть корпусов уже заселили, в комплексе построили только один детский сад. Пока выручает инфраструктура Дзержинского. В обзоре тайного покупателя оценим первые дома и увидим, что предлагает застройщик. Актуальные проблемы жители обсуждают на форумах и в общедомовых чатах. Заглянем и туда.

Расположение и транспорт

Котельники — город на юго-востоке от столицы. В 1930-х годах на этом месте вырос рабочий посёлок вокруг завода по производству силикатного кирпича. Позднее был построен завод железобетонных изделий, а по соседству развёрнута добыча песка. К песчаным карьерам мы ещё вернёмся в беседе об окружении жилого комплекса. Они по сей день являются заметной чертой городского облика.

За последние 15 лет население подмосковных Котельников выросло вдвое. Сейчас здесь проживает около 50 тысяч человек. Сказывается близость к столице. В 2015 году до города добрался московский метрополитен. Вестибюли расположены на Новорязанском шоссе почти возле МКАДа. До новостройки отсюда 4 км по прямой.

ЖК "Новые Котельники" строится на юго-западе Котельников на Угрешской улице. По ней проходит административная граница с городом Дзержинским.

На 904 автобусе за 20 минут можно доехать от метро "Котельники" прямо к домам. Ближайшая остановка называется "Угрешская улица, 6". 470 автобус проходит по параллельной улице через Дзержинский, но это тоже вариант, если не хочется ждать 904. На улице Ленина в Дзержинском ещё останавливаются автобусы и маршрутки, которые идут сюда от станций метро "Люблино", "Алма-Атинская", "Кузьминки". На 20 автобусе можно добраться от железнодорожной платформы "Люберцы-1".

Из центра Москвы в Котельники ведёт Волгоградский проспект, который после МКАДа переходит в Новорязанский. К микрорайону можно подъехать с двух сторон: по Дзержинскому шоссе с Новорязанки или по улице Энергетиков через кольцевую. Наличие альтернативных транспортных артерий спасёт в случае аварийной ситуации на одном из выездов.

Что строят

На генплане проекта 14 домов высотой от 13 этажей, хотя большинство секций 25-этажные. Территория огорожена, закрыта от машин. Но калитка открыта, поэтому во двор может пройти любой. Парковочные карманы расположены по внешнему периметру зданий.

На ранних этапах строительства застройщик анонсировал подземные паркинги, но пока эта идея не реализована, проектных документов на эти объекты нет. Точной информацией о том, стоит ли рассчитывать на подземный паркинг, девелопер ещё не поделился даже с офисом продаж. Пока предполагается, что общее количество машиномест в комплексе достигнет 4,5 тысяч. В новостройке под конец строительства будет около 6 тысяч квартир.

В состав проекта входят детские образовательные учреждения. Четыре сада смогут принять 630 малышей, два из ДОУ будут коммерческими. Школа рассчитана на 1500 учеников. Застройщик планирует возвести медицинский центр для детей и взрослых.

На территории запланирована спортивная инфраструктура: волейбольная и баскетбольная площадки, столы для пинг-понга, скейт-площадка, теннисный корт, поле для мини-футбола, велодорожки. На генплане обозначен парк с летней сценой для кинопоказов.

В ЖК "Новые Котельники" есть собственный выход к Большому Дзержинскому карьеру. На берегу оборудован пляж с лежаками. Жители комплекса проходят сюда бесплатно. За деньги может пройти любой.

В планах строительство торгово-развлекательного центра "Новые Котельники".

Готовая часть проекта

В марте 2021 года сдано пять домов: корпуса 1-3, 6 и 7. Первые этажи отданы под коммерцию. В заселённых зданиях работают супермаркет "Фасоль", медицинская лаборатория "Гемотест", хозяйственно-строительная лавка, аптека, салон красоты и другой сервис.

При входе в подъезд установлены домофоны с видеокамерой Vizit. На ранних компьютерных визуализациях дизайнеры рисовали остеклённые двери и мягкую мебель в холле. Но ничего похожего в готовых домах нет. Глухая металлическая дверь коричневого цвета, пороги при входе, никаких диванов.

Отделка первого этажа выполнена в той же бежево-песочной цветовой гамме, что и фасады. На полу лежит плитка с фактурой "под дерево". Установлены точечные светильники и декоративная подсветка. В зависимости от этажности секции в подъезде по два или три лифта "КМЗ".

В подъездах есть помещение для консьержа, но самих консьержей не встретилось нигде. Голосования в социальных сетях и на форумах показывают, что жильцы комплекса отдают предпочтение видеонаблюдению. Камеры, действительно, есть в холлах. Дома оборудованы мусоропроводом. Колясочных и кладовых помещений не предусмотрено.

В мае 2020 года был введён в эксплуатацию первый в комплексе детский сад на 235 мест. Трёхэтажное здание рассчитано на 9 групп, которые посещают дети от 2 до 7 лет. Образовательное учреждение муниципальное.

В новостройке заметен дефицит парковочных мест. В общедомовых чатах и соцсетях соседи ругаются между собой на вечную тему. Одним нужно пристроить машину, поэтому автовладельцы занимают тротуары и газоны. Другим важно приятное глазу окружение и возможность пройти с коляской.

Строительный раздел

При строительстве ЖК "Новые Котельники" используется каркасно-монолитная технология. Внешние стены выкладывают из бетонных блоков. Для финишной отделки используются керамогранитные плиты в составе системы вентилируемого фасада.

В домах первой очереди панорамное остекление лоджий начинается с 9 или 11 этажа в зависимости от секции. Во второй очереди витражные стекла ставят везде. Корпуса 4, 5, 9 и 12 относятся к так называемой первой линии — по аналогии с курортной застройкой, отелями. Дома второй очереди стоят ближе всех к карьерам, здесь продаются квартиры с видом на воду.

В корпусах первой очереди были задержки ввода в эксплуатацию от полугода до года. На форумах дольщики активно обсуждали как, когда и имеет ли смысл подавать в суд на застройщика и требовать компенсации. Прошёл ли кто-то этот путь до конца, пока неизвестно.

8 корпус — последний в первой очереди — планируют построить к концу 2021 года. В марте 2021-го завершается облицовка фасада, идёт остекление здания и внутренние инженерные работы.

За 8 домом ближайшие по сдаче корпуса 4 и 5. Ввод в эксплуатацию намечен на 2 квартал 2022-го. За год до этого срока ведутся кровельные работы, возведение наружных стен и установка стеклопакетов.

Уже начались подготовительные фундаментные работы на месте корпусов 9 и 10. Их планируют построить ко II кварталу 2023 года. 12-14 дома относятся к третьей очереди комплекса, точные сроки их возведения пока не определены. Но в офисе продаж говорят, что проект планируется завершить в 2024 году.

Отделка от застройщика

В ЖК "Новые Котельники" продаются квартиры свободной планировки. Стен нет, проведено только отопление. Шланги идут к радиаторам по полу, стояков нет. Предчистовую или полную финишную отделку можно заказать у застройщика за дополнительную плату.

Отделку white box в марте 2021-го застройщик предлагал в корпусах 4, 5 и 8. Её стоимость 8 тысяч рублей за кв. метр. В перечень работ входит возведение межкомнатных перегородок по проекту, шпатлёвка и штукатурка стен, стяжка пола, электропроводка и разводка труб водоснабжения, гидроизоляция в санузлах.

Стоимость чистовой отделки 14 500 рублей за кв. метр. На выбор предлагают современный или классический дизайн. Современный выглядит более контрастным, хотя оба варианта выполнены в светлой цветовой гамме. Отличия касаются стиля межкомнатных дверей и плинтуса.

Производитель межкомнатных дверей компания "Браво". В санузлах устанавливают стальную ванну, санфаянс Santek и Jika. На полу в коридоре и на кухне будет керамогранит, в комнатах кладут ламинат. По всей квартире делают натяжной потолок.

Планировки и цены

В ЖК "Новые Котельники" представлены разные форматы квартир: от студий до трёхкомнатных. Высота потолков без отделки 2,8 м. Каждая планировка предусматривает лоджию или балкон.

Студийный формат — один из самых востребованных на рынке. В комплексе много вариантов площадью 26-29 кв. м. Несколько планировок осталось даже в готовых домах, хотя чаще всего студии разбирают на ранних этапах строительства. Стоимость квартиры в строящемся или сданном доме почти не отличается. Цена от 4 млн рублей. По форме помещение представляет собой вытянутый прямоугольник.

5 млн рублей за 34 кв. м в сданном доме и 4 800 тыс. рублей в строящемся. Выбор однушек тоже большой, но планировки чаще встречаются стандартные. Необычный формат есть в поворотных секциях 4 и 9 корпусов. Здесь угловое остекление в комнате, скошенный балкон на кухне и пятиугольный санузел. 42 кв. м предлагают за 5,5 млн рублей.

В тех же средних секциях в 4 и 9 корпусах есть двухкомнатные квартиры необычного формата. Площадь санузла 5 кв. м. Удобно организовать гардеробную в одной из комнат. Цена от 6 150 тыс. рублей за 60 квадратов. В остальных корпусах представлены традиционные двушки линейной или распашной планировки. Минимальная площадь 50 кв. м, цена 6 млн рублей.

В торцевой первой секции 10 корпуса есть трёхкомнатные квартиры с окнами на три стороны и гостевым санузлом. Все три комнаты примерно одинаковой площади 14-15 кв. м. Цена за 80 кв. м 7 600 тыс. рублей. В поворотных секциях предлагают трёшки с одной комнатой неправильной формы и двумя с угловым остеклением. Стоимость варианта площадью 74 кв. м 8 160 тыс. рублей.

Максимальный метраж — 80 кв. м. В такой трёхкомнатной два санузла с возможностью установить душ или ванну, есть ниша для гардеробной. В 4 корпусе подобные планировки предлагают за 8 300 тыс. рублей.

Застройщик и условия продаж

Девелопером проекта "Новые Котельники" выступает концерн "Русич". Не самое знакомое имя, поэтому посмотрим на историю компании. У "Русича" больше опыта в коммерческой недвижимости. Одним из приоритетных направлений развития фирмы является складской сектор. "Русич" возвёл уже три индустриальных парка, объект "Русич-Домодедово" называют крупнейшим в России.

В секторе жилой недвижимости у концерна есть опыт точечной застройки в Москве. В Реутове компания выступила генподрядчиком при возведении ряда монолитных домов.

ЖК "Новые Котельники" девелопер называет своей визитной карточкой. Действительно, это первый опыт компании на рынке новостроек и комплексной застройки территорий.

Продажа квартир в Котельниках осуществляется по безопасной для дольщиков схеме с использованием эскроу-счетов. Чтобы снять лот с продажи и зафиксировать стоимость, нужно внести 10 тыс. рублей, которые потом будут учтены при окончательном расчёте. Но за сопровождение сделки и регистрацию договора долевого участия нужно заплатить ещё 40 тысяч, и это дополнительный расход.

Застройщик предлагает беспроцентную рассрочку на 6 месяцев. Минимальный первоначальный взнос 60% от стоимости квартиры. Далее клиент вносит остаток равными платежами ежемесячно.

Ипотеку на покупку квартиры в ЖК "Новые Котельники" дают "Уралсиб", ВТБ, "Абсолют банк", "Альфа банк" и другие. Самую низкую процентную ставку предлагает Сбербанк — от 4,7%. Первоначальный взнос не менее 15% по многим ипотечным программам, иногда просят 20%.

Инфраструктура поблизости

Помимо объектов от застройщика, жителям "Новых Котельников" доступна инфраструктура в Дзержинском через дорогу. Здесь есть муниципальные и коммерческие детские сады, школа, три лицея, пара гимназий.

Сетевые магазины представлены в достатке: "Пятёрочка", "Ашан", "Дикси". ТРЦ "Мега - Белая дача" расположен в 2 км от новостройки. Напротив торгового центра — рынок "Садовод". На общественном транспорте сюда можно доехать за 10 минут.

Спортивно-развлекательная инфраструктура в Котельниках и в округе заслуживает отдельного внимания. Отработанные и затопленные карьеры с белым мелким песком стали заметной достопримечательностью восточного Подмосковья. Купание здесь официально разрешено. На пляжах в летнее время работают прокаты вейкбордов, sup-досок, гидроциклов. Зимой на склонах карьера функционирует горнолыжный комплекс.

В шаговой доступности от новостройки работает несколько фитнес-клубов, секций единоборств, школа танцев. Стоимость разового посещения в бассейне "Нева" на улице Шама 300 рублей.

В Дзержинском есть специализированный автодром, который предназначен на повышения квалификации профессиональных водителей и любителей. Записаться на тренинг может каждый желающий. Здесь иногда бывает шумно, но жилые дома расположены в 1,5 км, поэтому на форумах пишут, что рев двигателей и визг тормозов можно услышать редко.

Рядом с автодромом на Лесной улице расположен конный клуб, оленья ферма и питомник хаски. Абонементы на конные прогулки от 7 до 12 тыс. рублей в месяц. На оленьих упряжках катают по цене от 400 до 8 900 рублей. Есть опция заказа профессиональной фотосессии с животными.

Окна 4 корпуса выходят на два восьмиэтажных паркинга. Они не имеют отношения к новостройке, давно построены и функционируют. В каждом из них по 300 мест. Аренда стоит 5 тыс. рублей в месяц. Выкупить машиноместо можно по цене от 650 тыс. рублей. До 4 корпуса от гаражей 100 метров, а до 8 — он пока самый дальний — 600 метров.

Окружение и экология

Несмотря на жилую застройку, развитую спортивно-развлекательную инфраструктуру, Дзержинский и Котельники соседствуют с недружественными для экологии объектами.

Пока едешь в Дзержинский по МКАДу, в окна лучше не смотреть. С одной стороны пыхтит ТЭЦ-22 — не самая мощная в московском регионе, но стоит на холме, поэтому выглядит внушительно. По другую руку кольцевую подпирают ангары, трубы и хранилища нефтезавода в Капотне. Тут же выстраиваются в очередь на съезде битумные цистерны. По соседству находится асфальтный завод.

Промзона в Дзержинском занимает значительную территорию города. В советское время здесь функционировали заводы-гиганты химической промышленности, машиностроения. В настоящее время некоторые постройки переоборудованы в складские ангары. Многие помещения арендуют коммерческие предприятия по производству полимеров, строительных смесей, мебели, автозапчастей, оборудования для пищевой отрасли.

В общем, промышленность в Дзержинском живёт и процветает, хоть уже и не в таких гигантских всесоюзных масштабах.

Томилинский лесопарк, что подходит к карьерам с восточной стороны, несколько скрашивает соседство с заводами и ржавыми унылыми цехами. Территория лесопарка относится к особо охраняемым. Используется как место отдыха, а также в познавательных и научных целях. Сеть тропинок хорошо развита. По пути можно встретить растения, занесённые в Красную книгу.

Комментарии

• местный

  1 год назад

  0 0

  А по поводу огромной свалки, которая вплотную примыкает к строящимся домам - стыдливо промолчали....

  Ответить

  • Анна

    1 год назад

    0 0

    ну вы хоть бы посмотрели что обзору уже два года

    Ответить

• Тоже местный )

  3 года назад

  1 1

  Экология вообще тоже спорный вопрос. Как раз таки в Капотне дышать нечем и в Марьино задувает. Не спец конечно, но такой явной проблемы как у соседей нет.

  Ответить

• Местный

  3 года назад

  0 0

  А еще все это бетонное великолепие построено на засыпанных карьерах. Грунт все еще подвижен и здания построены на сваях которые забивали пока они хоть во чтото твердое не упруться 😀

  Ответить

  • Тоже местный )

    3 года назад

    0 0

    Сколько ЖК лесные озера стоят лет то уже ?) И чёт ничего никуда не уехало. Помню ещё горы были вместо домов на угрешской, а жк уже строился во всю.

    Ответить