Показать 983
- комн.
Цена - руб.

“Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД

Время чтения: 14 минут
“Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД

Компания Capital Group идет на риск: 193 квартиры в комплексе бизнес-класса "Штат 18" продаются на непрестижной московской окраине, в районе Новокосино. Хочется верить в красивый жест, стирающий границы между жильем для самых богатых и всех остальных. Увы, в случае "Штата 18" речь скорее идет не о воплощении социальной утопии, а всего лишь о спасении тесного, в полгектара, участка земли с проблемной историей.

История застройщика

"Штат 18" через свою дочернюю компанию "ТехноАвиаАльянс" строит Capital Group, один из гигантов столичного рынка недвижимости. Холдинг Capital Group – фактически ровесник самого рынка, первые шаги компания Владислава Доронина делала в самом начале 1990-х. К жилой недвижимости Capital Group подошла ближе к концу десятилетия, а самые яркие свои проекты реализовала на волне лужковского строительного бума конца 1990-х – середины 2000-х годов. Холдинг предпочитает работать в сегменте высокой стоимости – с элитным жильем и бизнес-центрами представительского уровня (классы "А" и "B+"), иначе говоря, с проектами, составляющими завидное портфолио и в то же время особо чувствительными к любым перепадам в экономике.

В богатой истории Capital Group хватает и архитектурных удач, и замороженных на время кризиса объектов, и судебных разбирательств с архитекторами, недовольными искажением проекта. Визитная карточка компании – башни "Город столиц" в комплексе "Москва–Сити". Среди других зданий, сформировавших облик Москвы и Подмосковья последнего десятилетия, стоит назвать "Имперский дом" в Замоскворечье, "Город яхт" на севере Москвы и коттеджный поселок "Барвиха Хиллс" на Рублевке. В числе самых интересных новых объектов компании – сданный в 2015 году комплекс "Триколор" недалеко от ВДНХ и построенный чуть раньше "ЭКО" на Соколиной горе. Особняком стоит спроектированный мировой знаменитостью Захой Хадид дом в Барвихе – загородная усадьба XXI века, напоминающая не то космический корабль, не то субмарину, стала первым опытом работы этого архитектора в России.

Однако внешняя оригинальность, а в ней лучшим объектам Capital Group не откажешь, – это еще далеко не все. Владельцы квартир в домах, построенных холдингом под собственным брендом или через дочерние компании, которые создаются под отдельные проекты (случай "Штата 18"), в своих претензиях единодушны. Во-первых, здесь нередки нарекания в адрес качества внутренних работ. Во-вторых и в-главных, на объектах "дочек" Capital Group и самой родительской компании временной зазор между сдачей в эксплуатацию и оформлением на жильцов права собственности может составлять рекордные три, четыре, а то и пять лет. Примериваясь к покупке квартиры у "ТехноАвиаАльянса", это обстоятельство стоит иметь в виду.


  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 1
    Клубный дом
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 2
    ЖК
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 3
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 4
    Бизнес-центр Capital Plaza
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 5
    Комплекс
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 6
    Особняк в Барвихе по проекту Захи Хадид
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 7
    Клубный дом
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 8
    ЖК


От проекта до реализации

Проекты Capital Group, даже те, что не принадлежат к классу deluxe, никак не назовешь типовыми. У каждого из них есть собственное лицо, а значит, и свой архитектор, готовый отвечать за результат в том числе и своим именем. Среди постоянных партнеров холдинга – архитектурное бюро "Остоженка", одно из самых авторитетных в России. В тандеме с "Остоженкой" Capital Group построил более двадцати московских объектов: здесь и запоминающиеся клубные дома в центре "Панорама" и "Посольский дом", и высотные комплексы "Соколиное гнездо" и "Поселок художников" (оба на Соколе), и – в качестве еще одной именной подписи компании – бизнес-центр Capital Plaza недалеко от Белорусского вокзала.

Проект куда более скромного по размаху комплекса "Штат 18" тоже подготовлен "Остоженкой". В проектной документации 2013 года автором концепции значится главный архитектор бюро Валерий Каняшин, в описании на самом объекте фигурирует имя молодого архитектора Павла Журавлева. Работы на Новокосинской, 18 действительно начались еще в 2013 году, и само по себе визуальное решение с тех пор существенных изменений не претерпело: высотность, форма двух жилых корпусов, четырехцветный клинкерный кирпич в облицовке – спустя два с половиной года на месте все, что было задумано. Принципиальные изменения коснулись зато функционального назначения здания.

Жилой комплекс "Штат 18" задуман был как гостиница, и именно к строительству гостиницы ООО "Нивелир", предшественник "ТехноАвиаАльянса", приступило в 2013 году. Работы, однако, почти сразу натолкнулись на сопротивление местных жителей: в гостиницу они не слишком поверили и развернули кампанию против очередного общежития для мигрантов. В историю района эта борьба вошла как "плюшевый протест" – дети и родители оставляли на заборе стройплощадки игрушки, намекая, что в густонаселенном районе не мешало бы построить детский центр со спорткомплексом и бассейном.

Районный протест тогда же сошел на нет, но от идеи гостиницы районные власти и холдинг Capital Group вынуждены были отказаться. Гостиничный проект, адаптированный под новые условия, трансформировался сперва в комплекс апартаментов, а затем в собственно жилой дом. Ударное его строительство началось по существу только в августе 2015-го. По обязательствам, принятым на себя застройщиком, в IV квартале 2016 года оба корпуса должны быть сданы, на I квартал 2017 года намечена передача ключей. Зарегистрировать право собственности и завершить оформление документов в "ТехноАвиаАльянсе" обещают до конца лета 2017-го.


  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 9
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 10
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 11
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 12
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 13

Обстоятельства места

Комплекс "Штат 18" позиционируется как проект бизнес-класса – единственный в районе Новокосино. Выглядит новое строение действительно неуместно в окружении панельных многоэтажек конца 1980-х – как случайная дизайнерская вещь в гардеробе человека, привыкшего одеваться в китайский ширпотреб.

Сам по себе Восточный административный округ, тем более его районы, выходящие за МКАД, тоже слабо ассоциируются с элитным жильем. Дело не только в удаленности от центра и всей индустрии досуга и развлечений, главными клиентами которой и являются владельцы подобных квартир. Восток Москвы не самый благоприятный для жизни район по экологическим показателям: в пяти километрах от строящихся корпусов начинается большая зона с комбинатами переработки бытовых отходов, заводами по производству реагентов и другими промышленными предприятиями (мы подробно писали об экологии районов Кожухово и Косино-Ухтомское в статье о комплексе "Люберцы-2016"). Увы, вредные выбросы в атмосферу не способен целиком поглотить и Салтыковский лесопарк, подходящий к "Штату 18" на расстояние нескольких сотен метров.

Что касается транспорта, то здесь ситуация выглядит вполне комфортной. Калининская линия – самая короткая в московском метро, до Таганской площади от станции "Новокосино" поезд идет 20 минут. Пеший путь до метро от "Штата 18" займет 10-15 минут. А вот выбираться на автомобиле из-за границ МКАДа не слишком удобно – ближайшая к комплексу магистраль, Носовихинское шоссе, бывает, как правило, перегружена.

Инфраструктура Новокосина мало чем отличается от любого московского спального района: детских садов, школ, поликлиник, магазинов, рынков и кафе здесь достаточно, хотя за эксклюзивными услугами, прежде всего образовательными, ездить, наверное, все же придется в центр. Рядом с комплексом "Штат 18" расположена детская музыкальная школа.


  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 14
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 15
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 16
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 17
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 18

В офисе и на площадке

Центральный офис "ТехноАвиаАльянса", как нетрудно догадаться, находится в бизнес-центре Capital Tower, объединяющем башни "Города столиц". Именно там нужно знакомиться с оригиналами всех документов, консультироваться по вопросам ипотеки и заключать договор. В скромном офисе на объекте в рабочие часы постоянно находится один менеджер, вполне готовый не только отвечать на вопросы, но и веселить посетителей каламбурами. Существенный плюс в организации жизни на площадке – возможность вместе с менеджером зайти на любой этаж строящегося комплекса и осмотреться в будущей квартире, так что рассчитывать визит лучше с запасом времени.

Разрешение на строительство жилого комплекса на Новокосинской, 18 получено в июле 2015 года. С тех пор оба семиэтажных корпуса построены, фасады облицованы немецким клинкерным кирпичом терракотового цвета (в отделке комбинируется кирпич двух основных оттенков – вишневого и темно-серого), в качестве декоративных вкраплений используется кирпич светлых тонов. В середине декабря в первом корпусе идут работы по установке окон и лоджий, во втором завершается облицовка фасада. На небольшой строительной площадке тесно всем: и рабочим, которых здесь одновременно не меньше пятнадцати человек, и технике, и гостям, осматривающим будущие квартиры.

На участке в 5 тыс. кв. м два жилых корпуса расположились так, как позволяли проложенные раньше сети коммуникаций вдоль участка. Первый корпус обращен фронтально к улице Новокосинской, второй выходит на Новокосинскую боковым фасадом, так что основная часть окон здесь смотрит на соседей. Корпуса имеют разную форму: второй обычный, а первый напоминает в плане букву H. В перемычке, соединяющей два подъезда этого корпуса, по две квартиры на каждом этаже – для их жильцов главным видом из окна станет стена собственного дома.

О пространстве двора пока судить трудно, но при такой скученности очевидно, что это пространство не будет слишком просторным. Там, где сейчас ждут свой очереди нераспечатанные упаковки немецкого кирпича, застройщик обещает высадить деревья и кусты. У внутреннего двора здесь важная функция – ему предстоит объединить два здания так, чтобы они не выглядели случайным соседством корпусов разного объема, а стали именно комплексом, то есть обрели внутреннюю жизнь. Отчасти этому должно помочь освобождение дворового пространства от машин – их можно будет держать в подземных паркингах (предусмотрены в каждом корпусе) и по периметру участка.

Строится "Штат 18" по монолитно-блочной технологии, со слоем утеплителя между каркасом здания и облицовочным слоем кирпича. Как это выглядит изнутри, можно рассмотреть, сфотографировать и ощупать прямо в квартирах, которые, по словам менеджера, мало изменятся к моменту сдачи. Подкупающая деталь – архитектурной концепцией предусмотрен вынос всех внешних блоков кондиционеров на кровлю. Эти работы, как и отделка лестничных пролетов, лифтовых холлов и установка самих лифтов, строителям еще предстоят.


  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 19
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 20
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 21
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 22
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 23
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 24
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 25
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 26
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 27
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 28
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 29
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 30
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 31
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 32
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 33
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 34
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 35

Цены и метры

193 квартиры комплекса "Штат 18" сдаются без внутренних стен, так что оперировать количеством комнат можно весьма условно – их будет столько, сколько пожелает владелец. Отсчет начинается со студий площадью от 21,4 до 25,5 кв. м (3,342 и 3,962 млн руб. соответственно). Однокомнатных квартир в традиционном российском понимании у "ТехноАвиаАльянса" нет, по метражу им соответствует евродвушка – квартира площадью от 46,1 до 53,9 кв. м, в которой кухню по желанию можно отделить от гостиной или объединить с ней (цены здесь расположились в диапазоне от 6,1 до 7,92 млн руб.). Евротрешка в понимании застройщика представляет собой двухкомнатную квартиру с просторной кухней-гостиной – от 8,38 млн руб. за 68,6 кв. м до 8,82 млн руб. за 72,3 кв. м. Наконец, самая большая четырехкомнатная квартира площадью 75 кв. м – это пространство с четырьмя окнами и двумя "мокрыми зонами", рассчитанное на два санузла. Стоит такая квартира более 9,1 млн руб.

Цену каждой конкретной квартиры стоит обсудить с менеджером на объекте – она варьируется в зависимости от этажа, количества окон и их расположения. Стоит также иметь в виду, что на втором этаже квартиры выше на 60 см, высота потолков здесь составляет 3,65 м. За дополнительный объем платить не нужно, это подарок от архитектора, так именно спланировавшего межэтажные перекрытия на втором и третьем этажах.

Разумеется, для района Новокосино эти цены (пожалуй, кроме цен на студии, не пользующиеся особым спросом) намного превышают практически все предложения и в новостройка, и на рынке вторичного жилья. Точнее будет сказать так: этот объект стоит настолько особняком, что его не с чем сравнить в ближайшем окружении. Район Новкосино и прилегающие районы области (Реутов, Балашиха) застраиваются в основном комплексами эконом- и комфорт-классов, где разница в цене на квартиры со "Штатом 18" исчисляется миллионами. Логика подсказывает, что сравнивать новый объект Capital Group нужно с предложениями того же класса в других локациях – но здесь, увы, в силу вступает фактор места, и работает он явно против малопрестижного района на востоке Москвы.

Балконов и лоджий в проекте нет, в каждой квартире, кроме студий, имеется отапливаемый эркер. Алюминиевые окна, двухкамерные стеклопакеты, входную дверь, радиаторы отопления и подведение коммуникаций застройщик берет на себя, все остальное – дело вкуса и финансовых возможностей собственника квартиры. Рассчитывая бюджет дополнительных работ, стоит ориентироваться на сумму от 10 тыс. руб. за квадратный метр – столько, по скромным подсчетам, стоит распределение электросетей, выравнивание пола и установка межкомнатных перегородок.

В семиэтажных корпусах первые этажи будут нежилыми. Место в подземном паркинге бронировать можно уже сейчас, но цены станут известны ближе к сдаче дома. Сам паркинг рассчитан на 68 машиномест.


  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 36
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 37
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 38
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 39
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 40
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 41
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 42
  • “Штат 18”: стандарты элитного жилья переезжают за МКАД - Фото 43

Оформление покупки

Покупка квартиры в комплексе "Штат 18" оформляется по договору долевого участия на основании ФЗ-214. Квартиру можно купить в рассрочку и по ипотеке. Пока ипотечное кредитование на объекте под 11,4% годовых осуществляет только ВТБ24, с января 2016 года "Штат 18" должен получить аккредитацию в Сбербанке. Если вы выбираете вариант рассрочки, тогда не менее 50% стоимости нужно оплатить при заключении договора, а оставшуюся сумму внести в течение трех месяцев.

Проект “Штат 18” кажется откровенно нелогичным – объект такого уровня и с такими амбициями выглядит белой вороной в достаточно уютном, но никак не сочетающемся с высокими стандартами районе Новокосино. Запустив его в реализацию, застройщик нарушил один из важных принципов, организующих рынок в высоком ценовом сегменте, – компания “ТехноАвиаАльянс” не сможет обеспечить для своих покупателей однородную социальную среду внутри комплекса. Впрочем, проблем с продажей такого жилья, пусть и весьма дорогого для данной локации, у застройщика, скорее всего, не будет, и объект с небольшим числом предложений местный рынок проглотит быстро. 40% проданных квартир к середине декабря 2015 года свидетельствуют об этом вполне убедительно.

Комментарии (2)

  • Евгений 26 Апреля, 20:45

    Хорошая статья, много полезной информации, но все портит то, что непонятно когда она была написана. Зачем читателям информация про то, что "время чтения 14 минут" ? Каждый читает по-разному. Напишите лучше число месяц и год!

    ответить
    • LeonNK 09 Июня, 07:53

      Судя по фотографиям строительства, статья была написана в декабре 2015. На сегодня дома почти достроены.

      ответить
Оставить комментарий
Добавить комментарий
Прикрепить файл