ЖК "Сказочный лес": застройщик торопится сказку сделать былью

На форумах пользователи делятся, что опасались вкладывать средства в стройку на этапе котлована, так как расположение объекта уж слишком подозрительное. Петербургский Seven Suns Development в обход маститых и влиятельных столичных застройщиков урвал себе лакомый кусочек земли в центре заповедной зоны, в окружении Национального парка "Лосиный остров". Как — загадка. Хейтеры в сети убеждали всех, что это незаконно, стройку заморозят. Но как выяснилось со временем, участок находится в собственности девелопера, все необходимые разрешения от государственных органов в полном порядке.

Возводят комплекс по авторской концепции "светлый мир". Эту приставку Seven Suns Development добавляет ко всем своим последним проектам. Заселение намечено уже на конец 2021 года. Укладывается ли застройщик в заявленные сроки и какие нюансы нужно знать при заключении сделки — в нашем обзоре.

Транспортная доступность

Сказочный лес у метро не построишь. Жилой комплекс заметно удалён от железных дорог, от шоссе и вообще от цивилизации. Плюс это или минус, каждый решает исходя из своих приоритетов. Пройдёмся по фактам.

От Садового кольца до поворота к "Сказочному лесу" 11 км по проспекту Мира, переходящему в Ярославское шоссе. Затем в сторону национального парка нужно проехать ещё 2 км. Пока что эта дорога и названия-то не имеет. Обозначена как Проектируемый проезд №3453. По левую руку лес, по правую — бесконечная вереница кирпичных гаражей. Но в офисе говорят, что дни их сочтены. Дорога будет расширена до четырёх полос.

Никаких автобусов к стройплощадке сейчас нет. Но по заявлениям администрации Москвы, каждый житель столицы должен быть обеспечен транспортом в шаговой доступности от места жительства. Так что как только комплекс начнёт заселяться, к новостройке запустят маршрут с новенькими электробусами.

Ближайшей станцией метро будет "ВДНХ". По карте кажется, что "Свиблово" поближе, но прямой коммуникации с районами по другую сторону Ярославки здесь нет. ВВЦ находится в 7 км, но общественный транспорт по шоссе и проспекту Мира движется по выделенной полосе. Так что дорога от дома до метро будет занимать примерно полчаса. До станции МЦК "Ростокино" на четыре остановки ближе. Здесь ещё есть пригородная платформа "Ростокино" (бывшая "Северянин").

Как раз в районе МЦК проспект Мира пересекает Северо-Восточная хорда, которая будет достроена в 2022 году. Участок трассы от Дмитровского шоссе до Ярославки — один из заключительных. Через станцию "Лосиноостровская" еще пройдёт Ярославско-Павелецкий МЦД-5. Платформа "Лосиноостровская" находится возле поворота с Ярославки к нашей новостройке. Диаметр свяжет подмосковные Пушкино и Домодедово, а жители Ярославского района могут также использовать его, чтобы доехать до центра Москвы. Запуск движения намечен на 2024 год.

Оформление проекта

Четыре 11-26-этажных корпуса рассчитаны на 2386 квартиры. Территория закрытая и охраняется. Возможен проезд по окружной дороге ко въезду в паркинг. Дворы сделают без машин, с датскими игровыми комплексами Kompan, спортивными площадками и газонами с элементами ландшафтного дизайна.

Первые этажи отданы под коммерцию. По словам менеджера продаж, сетевые ритейлеры уже заинтересовались этими площадями. Поскольку в округе глушь и альтернативы нет, торговая инфраструктура на территории будет пользоваться спросом.

В 1 корпусе расположен детский сад на 150 малышей, который должны ввести в эксплуатацию вместе с домами. Школа на 240 учеников будет построена на год позже. Образовательные учреждения муниципальные.

Подземный паркинг находится под двором, вход в него с улицы. То есть на лифте в тапочках спуститься не выйдет. Стоянка рассчитана на 958 машиномест. Возле входа в подъезд организуются площадки для разгрузки автомобиля. Представитель застройщика пообещал плоскостную парковку на месте офиса продаж, но документальных подтверждений его словам нет, на генплане комплекса ничего похожего не обозначено.

Входные группы застройщик делает яркими, как и фасады домов. Лифтовый холл облицован керамогранитом. Консьержей нет. Предполагается, что их функцию заменит видеонаблюдение. Колясочных не предусмотрено.

На этаже расположено до 17 квартир. Но и с лифтами застройщик не пожадничал. В густонаселённых секциях может быть до четырёх кабин Otis. На -1 этаж, где расположены кладовки, они не спускаются.

Согласно проектной декларации, количество кладовок на -1 этаже небольшое, зато площади приличные — до 16 кв. метров. Есть подозрение, что перед выводом в продажу лоты нарежут помельче. Так и продать проще, и цена за кв. метр повыше. Но пока что, к примеру, в 1 корпусе обозначено 26 индивидуальных помещений под реализацию. Точных цен нет, ориентировочная озвученная стоимость 90 тыс. рублей за метр.

Архитектура и ход строительства

Все проекты девелопера с пометкой "светлый мир" отличаются яркими фасадами из керамогранита. На фоне спокойной лесной гаммы Лосиного острова оттенки фиолетового, салатового и розового будут выглядеть вызывающе, но таково архитектурное решение ЖК "Сказочный лес".

Дома строятся по каркасно-монолитной технологии. Наружные стены выложены из газобетонных блоков толщиной 20 см. Сверху идёт 10-сантиметровый слой минераловатной теплоизоляции "Технониколь", а затем система вентилируемого фасада. На разноцветных наружных стенах нет корзин для внешних блоков кондиционера. Их нужно устанавливать на балконе, которые за редким исключением есть в каждой квартире.

Высота потолка от плиты до плиты 2,8 м. Размер окон 1,7 на 1,7 м. Стеклопакеты в алюминиевом профиле. Отопление разводят горизонтально, со стояками.

Срок ввода домов в эксплуатацию, который указан в проектной декларации, II квартал 2021 года. На дворе август, а дома готовыми отнюдь не выглядят. Однако, по договору, застройщик обязуется выдать ключи до конца декабря, поэтому официальной задержки нет.

Сейчас приложены все усилия для того, чтобы сдать объект вовремя. Стройка шумит круглосуточно, благо рядом нет жилых домов. Инженерные работы, утепление фасада, возведение межквартирных перегородок — всё это делают параллельно. В местах общего пользования уже начали отделку. На стройке в смену работает до 500 человек.

Старания застройщика заслуживают похвалы. Лишь бы только спешка не сказалась на качестве. Особенно, когда речь зайдёт о чистовой отделке. Вот уж раздолье, где можно схалтурить. Налепил обои кривенько, а дальше пусть собственники пишут претензии, исправлять можно и после заселения. Кстати, на питерских форумах жители высказывают недовольство качеством чистовой отделки от застройщика Seven Suns Development.

Отделка от застройщика

Квартиры в ЖК "Сказочный лес" сдаются с готовым ремонтом. Во всех своих проектах Seven Suns Development предлагает отделку в трёх цветовых гаммах: "Классика", "Восток" и "Хайтек".

Основное отличие касается расцветки ламината и оттенка контрастной стены. В классическом варианте белые обои комбинируют с серый цветом, в восточном — с коричневым, в хайтеке — с насыщенным фиолетовым. Санузел тоже отделан плиткой в двух цветах. Межкомнатные двери везде одинаковые, светлые. По всей квартире натяжной потолок.

Но вот незадача. Поскольку до заселения остаётся совсем немного, и застройщик торопится успеть в срок, на оставшиеся квартиры уже закуплены материалы классической гаммы. Ламинат 32 класса здесь светло-рыженький, а санузел песочно-бежевый. Устанавливают стальную ванну, сантехнику отечественного производства, электрический полотенцесушитель из нержавейки. Для доступа к коммуникациям в коробе сделан люк с металлической дверцей.

В квартирах установлена стальная входная дверь с двумя замками разных типов — сувальдный и цилиндровый.

Планировки и цены

Летом 2021 года в корпусах много студий, что редкость для позднего этапа строительства. Обычно самые компактные и дешёвые квартиры разбирают в первую очередь. Средняя стоимость евро-однушки в проекте 6 млн рублей, метраж от 26,5 до 31 кв. м. Есть пенальные планировки, но гораздо функциональнее выглядят варианты с двумя окнами. Такие есть с балконом и без. Есть даже предложения с угловым семиметровым балконом, похожим на террасу. Они самые дорогие — 6 200 тыс. рублей.

Площадь однокомнатных квартир от 37 кв. м, по планировке они очень похожи на те самые студии с двумя окнами, только с перегородкой посередине. Цена от 7 млн рублей. На площади от 40 кв. м застройщик организовал гардеробную и раздельный санузел. Такие, конечно, подороже — от 7 800 тыс. рублей. Во 2 корпусе предлагаются однушки распашной планировки и угловые. Метраж от 48,8 кв. м, стоимость от 9 млн рублей.

Во 2 корпусе есть угловые двушки, причём они самые компактные в проекте. За 56,5 кв. м просят 10 млн рублей. В линейных планировках встречаются вытянутые семиметровые балконы с выходом из кухни. Такая квартира обойдётся в 10 350 тыс. рублей за 59 кв. м. Площадь двухкомнатных доходит до 88 кв. м. У таких лотов есть потенциал превратиться в полноценную трёшку, если собственник решит возвести ещё одну стену. Но пока застройщик по проекту оставляет по две 30-метровые комнаты. Цена 14 300 тыс. рублей.

Единственная трёхкомнатная квартира, которая сейчас выставлена на продажу стоит 12 325 тыс. рублей. Метраж 74,7 кв. м. Один совмещённый санузел в трёшке выглядит непопулярным и непрактичным решением.

Окружение и инфраструктура

На чётной стороне Ярославки расположен НИУ "Московский государственный строительный университет". Корпуса ВУЗа занимают приличную территорию. Настоящий кампус — учебные здания, спортивные комплексы, стадионы, общежития. Часть из них выглядит заброшенными, но кое-где заметна жизнь. Можно поискать спортивные секции для детей и взрослых.

В 1,5 км от ЖК "Сказочный лес" находится целый образовательный квартал. Здесь четыре школы и два детских сада. Через Большой Лосиноостровский пруд и территорию МГСУ до них несложно дойти пешком. А вот транспорт туда не ходит, на автомобиле — только в объезд через Ярославку.

Мелкая торговая инфраструктура появится на территории комплекса. Из того, что покрупнее, поблизости есть ТРЦ "Европолис" с множеством гипермаркетов — "Окей", "Икея", Hoff. Рядом с ними ангар оптовика Metro. "Перекрёсток", "Азбука вкуса" и другие магазины есть на Ярославском шоссе.

Напротив ЖК "Сказочный лес" находится заросшая лесом территория бывшего ФГУП "59 Арсенал". Это воинская часть относилась в Главному ракетно-артиллерийскому управлению Минобороны. На участке находились артиллерийские склады и мастерские по ремонту военной техники.

У ФГУП неплохой потенциал. Во-первых, это зелёная зона. У восточных границ расположен пожарный водоём, который может быть облагорожен под прогулочную зону. Там даже есть заброшенная железнодорожная ветка, которую тоже можно восстановить. В общем, жителям "Сказочного леса" нужно быть готовыми к тому, что появление многоэтажных соседей вполне вероятно, если эта территория попадёт в руки какого-нибудь девелопера. С учётом того, что свободной земли в Москве всё меньше, это возможно. Отсрочить освоение может только то, что скорее всего, собственником участка до сих пор является Минобороны РФ. Но и с ним наверняка можно договориться.

Посещение офиса продаж

Офис на стройплощадке работает ежедневно с 9 утра до 9 вечера. Если назначите встречу заранее, ждать не придётся. Посмотреть понравившуюся квартиру в живую не выйдет, экскурсий на стройку нет. Там и без клиентов полно народу, почти на каждом квадратном метре трудятся рабочие. Увидите это, если пройдёте вдоль леса.

Общение с менеджером продаж в этот раз оставило тяжёлое впечатление. Молодой человек неуверенно отвечал на вопросы, чего-то просто не знал. В конце пояснил, что в Seven Suns Development менеджеры работают на всех проектах одновременно. Сегодня он дежурит в Ростокино, завтра в Алтуфьево, потом в Люблино. Поэтому информация о комплексах смешивается.

В качестве преимущества расположения квартиры на этаже, сотрудник попытался выдать то, что там можно легко отгородить себе предбанник, если договориться с соседями через стенку. На мой аргумент, что для этого требуется собрание собственников и согласие всех жильцов подъезда, возразил фразой "ну да, но кто так делает". Собственно, так делают те, кто не хочет столкнуться с демонтажом. Любые самовольно возведённые конструкции в подъезде очень быстро удаляет Государственный пожарный надзор. Не говоря уж о том, что при пожаре лишние двери и перегородки могут стоить жизни.

Застройщик и условия покупки

Петербургский застройщик Seven Suns Development пришёл на московский рынок со своей уже опробованной концепцией. В Питере построено четыре комплекса формата "светлый мир". Как показывает практика, отличительными чертами этой серии новостроек является закрытая территория, яркие фасады, квартиры с чистовой отделкой.

В Москве в настоящее время строятся ЖК "В стремлении к свету", "Станция Л", "Биополис". Но именно ЖК "Сказочный лес" — дебютный проект компании в столице, его заселяют первым.

Обычно Seven Suns Development использует эскроу счета при заключении договора долевого участия. Так было и в "Сказочном лесу" до определённого момента. Поскольку застройщик торопится сдать объект, он уже оформил все оставшиеся квартиры на дочернее юридическое лицо. И сейчас жильё в ЖК "Сказочный лес" продаётся по договору переуступки прав. По словам менеджера продаж, это сделано для того, чтобы быстрее поставить корпуса на кадастровый учёт.

Такой тип сделки делает покупателя более уязвимым. Перед заключением договора имеет смысл изучить, какие подводные камни имеет переуступка прав на объект недвижимости.

Но это не все нетрадиционные подходы. 5% скидку на квартиру можно получить, если на сделку вы привезёте с собой наличные. Да-да, именно деньги в купюрах. Их надо отнести в кассу в центральном офисе продаж на Олимпийском проспекте. Если оплачиваете переводом со своего счета, открываете аккредитив, скидки не будет. А 5%, между прочим, это полмиллиона рублей от стоимости двухкомнатной квартиры. Хватит на вместительную кладовку.

Для того, чтобы понравившуюся вам квартиру сняли с продажи, нужно заключить договор бронирования и внести 50 тыс. рублей. Это дополнительный расход, который не учитывается при оплате жилья. Бронь фиксирует и квартиру, и цену на 10 дней, в течение которых нужно выйти на сделку.

Комментарии

• Мила

  1 год назад

  1 0

  Ещё года на два

  Ответить

• Анфиса

  1 год назад

  2 1

  Можно подумать, что на месте до ЖК был парк и все красиво. А тут взяли и вырубили лесополосу?!
  Вывезено более 20тыс. тонн мусора, на месте ЖК уже стояли огромные ангары и склады, и что в них было не известно. А про гаражи вдоль всего проезда все благополучно забыли, они тоже были и есть???
  Строительство идет и это можно отследить онлайн на их сайте и посмотреть динамику по фото начиная от котлована со сваями до текущего момента.
  Строительство было даже в пандемию. Спасибо автору заЧитать далее подробный отчет, все что написано чистейшая правда и выбор за вами.

  Ответить

• дарья

  2 года назад

  3 0

  нас кинули((((

  Ответить

• дарья

  2 года назад

  3 0

  как то не понятно, моналитчики ушли три месяца назад, у третьего корпуса кран убрали, сейчас опускают кран у второго корпуса, 1,6 миллиарда долга, я думаю не похоже это на конец стройки, а текст написан сотрудниками застройщика

  Ответить

• Алексей

  2 года назад

  5 4

  Брать квартиры там могут только те, кто не любит собственную страну. Иначе лет через 30 вместо нац парка будет большой 25-этажный микрорайон как некрасовка.

  Ответить

• Александр

  2 года назад

  10 6

  Отвратительнейшее гетто. Посмотрим, что будет с людьми, которые пытались сэкономить.

  Ответить

  • Ольга

    2 года назад

    3 3

    Согласна.
    А еще очень поверхностно. Суды бьют ключом. 1.6 млрд проиграно мерии Москвы. Заплатят или обанкротят? и минприроды снова подал иск. ВВедут , уверены ?

    Ответить

    • Лариса

      2 года назад

      5 7

      КАкой Вы наивный человек! Девелопер выиграл все 4 суда с учетом последнего ВЕРХОВНОГО СУДА!!! Дело закрыто. Всё законно.
      Документацию можете посмотреть а сайте КАД.

      Ответить

      • Марина

        2 года назад

        4 2

        В Гольяново построили дома, которые так и не запустили в эксплуатацию. Так что наивных здесь нет. Лосиный Остров -заповедник. Весь Ярославский район против этой стройки, не говоря про минприроды.

        Ответить

    • Лиса

      2 года назад

      0 2

      Сначала дали разрешение. А потом сделали штраф!

      Ответить

  • Людмила

    1 год назад

    0 0

    Почему ськономить. Каждый выбирает свое

    Ответить

• Фёдор

  2 года назад

  3 0

  Действительно, вполне всё понятно становится исходя из данного текста. Только по парковочным местам всё как-то не густо. Но когда я был в офисе продаж, заметил, что рядом есть ещё полуживые гаражи. Если их снести, то можно будет придумать вполне себе нормальную гостевую парковку. А комплекс на самом деле не плохой может выйти, просто это займёт время, пока дорогу хорошую построят до жк, пока общественный транспорт проведут…

  Ответить

  • Лиса

    2 года назад

    2 1

    Тут не до парковок. Реально сдача будет не раньше 2023 г

    Ответить

    • Людмила

      1 год назад

      2 0

      25 го

      Ответить

• Пётр Д

  2 года назад

  4 11

  Очень объёмный анализ и всё разложили по полочкам, спасибо. А то из-за объёма комментариев на форумах никак не могли принять решение. А так, всё в полном объёме читаешь, взвешиваешь плюсы и минус. Как мне, всё-таки перспективное жильё, лес – как основная фишка, редко такое в Москве встретишь)))

  Ответить

• Виктор

  2 года назад

  7 2

  Вот только выдачу ключей перенесли на 7 месяцев и хотят подписать доп соглашение, что бы не выплачивать неустойку

  Ответить

  • Андрей

    2 года назад

    1 3

    Обещали июль, 2022. Как в целом оцениваете надежность застройщика?

    Ответить

• Сергей

  2 года назад

  4 15

  СПАСИБО БОЛЬШОЕ ЗА ИНТЕРЕСНЫЙ КОМЕНТАРИЙ!. КОМПЛЕКС ХОРОШИЙ КТО БЫ И ЧЕГО НЕ ГОВОРИЛ, НЕ ЗРЯ ОН ПОЛУЧИЛ ПРЕМИЮ ЗА САМЫЙ ЭКОЛОГИЧЕСКИ ЧИСТЫЙ КОМПЛЕКС В МОСКВЕ.

  Ответить

  • Фред

    2 года назад

    5 10

    Ага, только лес от вас будет грязный, въедет всяко-разно быдло со всей страны.

    Ответить

    • Лариса

      2 года назад

      12 4

      Ты сам-то, быдляга, откуда? Из южно-восточной части света?

      Ответить

    • Людмила

      1 год назад

      0 0

      А то он сейчас чистый!

      Ответить