Комнатность
Цена
Срок сдачи
Избранное 0

Апартаменты, как первое жилье: что это такое, чем отличаются от квартир, плюсы и минусы

Если покупка квартиры не по карману, выпускники школ и их родители выбирают апартаменты. За 10 минут рассказываем: что такое апартаменты и чем отличаются от квартиры, какой статус у апартаментов и почему апартаменты не являются жильем, в чем плюсы и минусы апартаментов в Москве для студентов и молодых специалистов.
30 декабря 2022 · 15 минут · 28302 просмотра
Апартаменты, как первое жилье: что это такое, чем отличаются от квартир, плюсы и минусы
"Сокольнический вал 1" — апартаменты от 7 млн рублей в 20 минутах от центра Москвы

Что такое апартаменты: жизнь, как в сериале

После одиннадцатого класса школьник готов к самостоятельной жизни. Первая постоянная работа, учеба в ВУЗе, переезд в другой район или город, десятки решений связаны с желанием стать независимым. Родительский дом не подходит для занятий за полночь, посиделок с друзьями или простого безделья в свободный день. Необходима "секретная база" — свое жилье.

Собственная квартира в 18 лет — роскошно и доступно не всем. Покупка обойдется дорого, даже если родители готовы помочь деньгами. В 2022 году в Москве новое жилье за 8 – 10 млн рублей доступно на границе МКАД, в полутора часах от места работы или учебы. А аренда комнаты ближе к центру — это постоянная жизнь "в гостях". Альтернатива в покупке апартаментов.

Что такое апартаменты, если исключить все формальности? Этот формат близок к тому, как обычно живут герои американских сериалов: Моника и Чендлер из "Друзей", Шелдон, Леонард и Пенни из "Теории большого взрыва", Чарльз, Оливер и Мейблд из "Убийств в одном доме". Отсутствие частного дома скорее всего означает, что персонажи снимают жилье в апарт-комплексе. Уильям Бутчер в "Пацанах" для временных штаб-квартир тоже снимает апартаменты.

Апартаменты, как первое жилье: что это такое, чем отличаются от квартир, плюсы и минусы - Фото 1
Апартаменты Шелдона и Леонарда в "Теории большого взрыва" — кухня-гостиная и две спальни

Апартаменты в США — это жилье в доме с управляющим, который следит за состоянием здания и номеров. Для общего использования доступны бытовые сервисы — прачечная, кафе, спортзал, гостиная в лобби. В этом апарт-комплексы в Нью-Йорке или Лос-Анжелесе схожи с Москвой. Но в России есть уникальные черты.

В первую очередь, апартаменты покупают в собственность: не платят аренду, дополнительные расходы заключаются в коммунальных платежах и услугах управляющей компании.

Во-вторых, на столичном рынке апартаментов преобладают компактные планировки —студии и однокомнатные, реже двухкомнатные номера евроформата с одной спальней и кухней-гостиной. Апартаменты с тремя и более комнатами встречаются в элитных домах в крутых локациях, наподобие набережной Москвы-реки с видом на Кремль или в Москва-Сити.

В-третьих, именно апартаменты формируют ассортимент доступной недвижимости в центральных районах и рядом с ключевыми для города точками — у вокзалов и транспортных узлов, университетов, креативных арт-пространств и деловых кварталов.

Апартаменты, как первое жилье: что это такое, чем отличаются от квартир, плюсы и минусы - Фото 2
Апартаменты в многофункциональном комплексе Voxhall у Павелецкого вокзала с видом на центр Москвы

Какие виды апартаментов: не все делается ради денег

Апартаменты — это не квартира. В России у них статус "временного" жилья, но с привычным набором удобств и коммуникаций. Их часто сравнивают с номерами в гостинице.

Есть вид сервисных апартаментов: резидентам положены уборка в номерах, услуги консьержа, доставка блюд из ближайшего ресторана в номер и другие привилегии. Но сервисные апартаменты не предназначены для долгосрочного проживания, и собственник не может в них жить по договору с застройщиком. Управляющая компания комплекса сдает их в аренду: подбирает постояльцев, получает плату за проживание и перечисляет часть хозяину номера.

Нас интересуют "жилые апартаменты". Формулировку берем в кавычки: с точки зрения закона они относятся к нежилому фонду, как офисы или гостиничные номера. Но в отличие от отеля, в апартаментах обязательно будет отдельный санузел и кухонная зона с бытовой техникой. Можно содержать домашних животных, свободно приводить друзей, устраивать вечеринки.

Свежий для Москвы формат — коливинги. Их сравнивают с коммунальными квартирами: несколько жилых комнат объединены общими гостиной, кухней и ванной комнатой. Отличие от коммуналок и общежитий в том, что управляющая компания убирается в зонах коллективного пользования, чинит и заменяет оборудование.

Коливинги открываются в новых зданиях с современным ремонтом и инфраструктурой: скоростной интернет, цифровое ТВ, новый водопровод и экономное отопление, на первых этажах работают кафе, лаунджи или коворкинги. Этот вариант выбирают люди молодые и увлеченные. Так проще найти единомышленников, реализовать творческие идеи, собрать команду для стартапа.

Апартаменты, как первое жилье: что это такое, чем отличаются от квартир, плюсы и минусы - Фото 3
Коворкинг с кафе в апартаментах "Измайловский парк" для продуктивной работы и свежих идей

Какие отличия апартаментов от квартиры: 11 плюсов и минусов

Объективное отличие апартаментов от квартир — юридический статус недвижимости, о котором расскажем ниже. Остальные положительные и отрицательные аспекты покупки относятся к субъективным.

В сравнении с квартирой, апартаменты предпочтительней в роли первого собственного жилья рядом с работой или местом учебы, так как в 2022 году стоимость номера была в среднем на 20% ниже цены за аналогичную квартиру в новостройке.

Для апартаментов действуют упрощенные санитарные нормы и технические регламенты, чем для жилых комплексов. Поэтому их строят рядом с крупными транспортными узлами — удобно добираться до любой точки города. Или на маленьких свободных участках в центральных районах, куда не поместился бы жилой дом с обязательной по закону инфраструктурой. Зато в пешей доступности кафе, музеи, клубы, торговые центры.

1. Юридический статус и возможность прописки

Суть юридического статуса апартаментов — это коммерческие помещения. Поэтому у собственника нет права на постоянную регистрацию.

Плюсы. Временная регистрация ничем не хуже постоянной. Если апартаменты в собственности, то легко продлевать ее каждые 5 лет. Доступ к социальным услугам Москвы предоставляется в полном объеме. Можно бесплатно обращаться в поликлиники и больницы, оформлять документы в МФЦ рядом с домом, получать социальные пособия. Когда-нибудь она пригодится, чтобы отдать ребенка в ближайший детский сад.

Минусы. Статус апартаментов в гражданском и жилищном кодексах не прописан до конца. Но Государственная дума РФ работает над этим. Возможно, уже в 2023 году.

2. Уровень развития социальной инфраструктуры

Для жилых комплексов есть строгий регламент, сколько детских садов, школ и парковочных мест должно быть поблизости от нового дома. На апартаменты эти требования не распространяются.

Плюсы. Застройщик не несет обязательств по строительству социальных объектов, поэтому устанавливает более низкую цену. Для студентов или молодых специалистов детский сад у дома не так уж и важен.

Минусы. У апарт-комплекса может не быть большой парковки. Но апартаменты строятся вблизи станций метро или МЦД, рядом с торговыми и бизнес-центрами, так что большинство товаров, услуг, развлечений будут под боком.

Апартаменты, как первое жилье: что это такое, чем отличаются от квартир, плюсы и минусы - Фото 4
Апартаменты "Волоколамское 24" расположены над платформой МЦК и рядом с главными магистралями

3. Стоимость жилья

Апартаменты дешевле аналогичной по площади и расположению квартиры. В 2022 году разница в цене достигала 20 – 40%.

Плюсы. Вы учитесь, имеете подработку, осваиваете новую профессию и нет смысла переплачивать за квадратные метры. Особенно, если большая часть дня проходит вне дома.

Минусы. Низкая цена делает апартаменты популярным объектом инвестиций. Комплексы в перспективных локациях быстро раскупают, ловить лучшую цену стоит на старте продаж. Значит, позаботиться о жилье стоит за 1 – 2 года до выпуска из школы.

4. Размер квартплаты

Коммунальные платежи в апартаментах выше, чем в квартирах. За оказанные услуги по содержанию дома, воду и энергоресурсы собственник кроме стандартного тарифа платит налог на добавочную стоимость. НДС повышает ежемесячный чек на 18%.

Плюсы. Переплата за коммунальные услуги в собственном жилье ощутимо ниже арендной платы за комнату в центре Москвы, если на студию или однокомнатную квартиру не хватает средств.

Минусы. Платить коммуналку приходится как в квартирах, так и в апартаментах. Но за счет новых коммуникаций, предустановленных счетчиков, экономичных батарей отопления и энергосберегающих ламп переплата сводится к минимуму. Если средняя плата за обычную квартиру в Москве 5 000 рублей, то в апартаментах переплата будет в районе 900 рублей.

Апартаменты, как первое жилье: что это такое, чем отличаются от квартир, плюсы и минусы - Фото 5
Интерьер студии в апарт-комплексе "Новоданиловская 8", где все под рукой

5. Отсутствие льгот и субсидий на оплату коммунальных услуг

Владельцы апартаментов не получают субсидии или льготы на оплату коммунальных услуг, даже если ежемесячный доход ниже установленной нормы.

Плюсы. Низкая, по сравнению с квартирами, стоимость апартаментов уравновешивает отсутствие льгот.

Минусы. Хотя оплачивать коммунальные услуги придется по полной, вы живете в Москве и экономите на транспортных расходах.

6. Возможный подъем размера налоговой стоимости на жилплощадь апартаментов

Налоговая ставка на нежилую недвижимость в 2022 году составляла 0,5% для нежилых помещений и 2% для офисных. На размер налога влияет, является ли комплекс апарт-отелем или многофункциональным бизнес-центром. Для квартир налог на недвижимость составляет 0,1%.

Плюсы. Налог рассчитывается от кадастровой стоимости, а для апартаментов она меньше в 2 – 3 раза. Рыночная стоимость у апартаментов тоже ощутимо ниже. Экономия при покупке покрывает налоговую разницу в течение нескольких десятилетий. Если апартаменты приобретаются на 5 – 7 лет на время учебы или становления в профессии, выгода покроет высокие налоги.

Минусы. Каждый год до 1 декабря требуется уплатить всю сумму налога на недвижимость. В качестве разового платежа, она ударит по бюджету, но если откладывать по 1 000 – 2 000 рублей каждый месяц, уплата налогов пройдет безболезненно.

7. Ситуация с общим имуществом апарт-отеля

По Жилищному кодексу РФ владельцы квартир несут совместную и равную долевую ответственность за технические помещения. Ответственность собственников апартаментов за места общего пользования определяет застройщик.

Плюсы. В случае коммунальной аварии или необходимости капитального ремонта, ответственность и вопросы финансирования тоже лежат на управляющей компании. Деньги на ремонт собирать с собственников она не может.

Минусы. Если застройщик апартаментов и управляющая компания воспользуются положением монополиста на МОПы и коммуникации, в коммунальные платежи будут включены дополнительные услуги. Но и спрашивать с УК можно по полной программе, ведь ее работа не зависит от городского бюджета.

Апартаменты, как первое жилье: что это такое, чем отличаются от квартир, плюсы и минусы - Фото 6
В центре атриума N'ICE Loft установлен интерактивный стеклянный куб, на котором транслируются спортивные матчи

8. Нельзя создать товарищество собственников жилья

Если апартаменты не считаются жильем, то сформировать товарищество собственников для совместного решения общих проблем невозможно.

Плюсы. Можно создать товарищество собственников недвижимости. В Гражданском кодексе РФ нет отдельной статьи про ТСН для апартаментов, но в судебной практике собрание наделяется правами, аналогичными для ТСЖ.

Минусы. Так как деятельность ТСН для апарт-комплексов не прописана в законе, для организации товарищества и его грамотной работы может потребоваться консультация юриста.

9. Возможность свободной перепланировки жилья

Владельцы апартаментов вносят изменения в планировку без разрешения Мосжилинспекции. А перенос стен, санузлов и даже дверных проемов в квартирах требует утверждения.

Плюсы. В апартаментах нет ограничений, как располагаются комнаты и хозяйственные зоны. Можно поставить ванную посредине комнаты напротив панорамного окна, и это не будет нарушением проекта. Можно перенести кухню, чтобы готовить ужин с видом на город, или выделить пространство под гардеробную там, где освещение лучше.

Минусы. Нельзя обойти законы физики, и изменения в планировке не могут нарушать безопасность несущих конструкций здания.

Апартаменты, как первое жилье: что это такое, чем отличаются от квартир, плюсы и минусы - Фото 7
Пример организации пространства в комплексе "Остров" при свободной планировке

10. Изъятие за долги

Если квартира — единственное жилье, ее нельзя отнять за долги по решению суда. Исключительный случай, когда собственник не исполняет своих обязательство по ипотеке. Апартаменты в любом случае могут забрать в погашение задолженности.

Плюсы. Сложно найти положительную сторону в ситуации, когда дело доходит до взыскания долгов через суд. Только череда сильно необдуманных поступков может привести к такому исходу. При покупке апартаментов для студента, такая ситуация маловероятна.

Минусы. Если апартаменты — единственное жилье, их можно лишиться по суду. Законопроект по особому статусу апартаментов рассматривается Госдумой, и в обозримом будущем их могут уровнять в правах с квартирами.

11. Господдержка

По льготным государственным программам кредитования нельзя купить апартаменты со сниженной ипотечной ставкой. Это касается IT-ипотеки, семейной, на новостройки, сельской и других.

Плюсы. Банки оценили растущий спрос на апартаменты и разработали собственные программы кредитования. В 2022 году средняя ставка составляла 9,5 – 11,5% годовых, что сопоставимо со стандартной ипотекой на покупку вторичной недвижимости.

Минусы. Ипотека на апартаменты зависит от ключевой ставки Центробанка — минимального процента на выдачу кредита. Таким образом на стоимость кредита влияют ситуации в экономике и политике страны.

Заключение: покупка без риска

Купить апартаменты — оправданный ход, когда надо сэкономить и приобрести жилье в интересной локации. Например, рядом с центром, возле крупного транспортного узла, недалеко от места работы или учебы.

Апартаменты, как первое жилье: что это такое, чем отличаются от квартир, плюсы и минусы - Фото 8
Апартаменты "Арена Парк" формируют единый квартал с центральным стадионом "Динамо" и Петровским парком

Выпускники школ, как правило, постоянно зарегистрированы в родительском доме, и апартаменты не будут единственным жильем. Они не придают значения детскому саду или поликлинике в двух шагах, а развлекательный центр, модное кафе или клуб — важные объекты.

Рыночная стоимость апартаментов на 20% ниже квартир, а кадастровая — в 2 или 3 раза. Выгода при покупке покрывает высокую налоговую ставку, а по условиям проживания апартаменты от квартир не отличаются. Когда придет время переехать в жилье большей площади и с повышенным уровнем комфорта, продажа номера в апарт-комплексе принесет дополнительную прибыль. Ведь цены на недвижимость постоянно растут.

Грамотный выбор проекта при покупке апартаментов поможет избежать завышенных коммунальных платежей. Например, в жилых комплексах "смешанного" типа стоимость энергоресурсов и содержания общедомового имущества распределяется между собственниками квартир и апартаментов.

Московская альтернатива апартаментам в качестве первого жилья — комната в коммуналке или маленькая квартира в очень плохом состоянии, так что потребуется вложить еще один-два миллиона рублей в ремонт. Апартаменты продаются в новых домах, с уже готовой отделкой, часто с комплектом мебели и бытовой техники, в пешей доступности от метро. А сообщество энергичных соседей, кафе, коворкинг или фитнес-клуб в одном здании — приятный бонус.

Добавить отзыв

    Последние новости и статьи

    Любые
    Тайный покупатель
    Новости
    Советы
    Аналитика
    Показать все новости и статьи