ЖК "Михайловский парк": жизнь после расселения хрущевок

ЖК "Михайловский парк" располагается на месте промзоны. Никаких вредных производств на территории никогда не было. Участок занимал Научно-исследовательский институт им. Н.М. Герсеванова, часть корпусов которого до сих пор продолжают работать. Первые новоселы в проекте появятся уже в следующем году, а пока посетим офис продаж новостройки по Рязанскому проспекту.

Машиноместа не всем

В комплексе комфорт-класса "Михайловский парк" 6 домов, однако пока в продажу поступили только два из них. Это 17-этажный корпус №3 со сдачей в конце 2020 года и 13-33-этажный №4. Он сдается на полгода позже: во 2 квартале 2021.

Дома строят из панельных конструкций. Серия разработана специально для проектов ГК "ПИК". Первые этажи частично нежилые, с инфраструктурными объектами. В состав новостройки входят два детских сада, но пока неизвестно, будут они муниципальными или частными. Собственной школы не планируется.

Входы в подъезды на уровне земли. Преодолевать ступеньки до лифта тоже не придется. В секциях по два грузовых OTIS или KONE. С учетом большой этажности и наличия 6-7 квартир на этаже, вероятны очереди к лифту в утреннее и вечернее время.

Три из шести корпусов имеют форму буквы "П" и свободный от машин двор. Посторонние смогут на него проникать, однако собранием собственников можно принять решение и закрыть территорию. Остальные три корпуса останутся без собственного двора.

Парковать транспорт можно либо по периметру домов, либо в подземном паркинге. Что интересно – машиноместа доступны не во всех корпусах, а только с собственной территорией. Мне показалось это неудобным – парковать автомобиль в соседнем доме и уже пешком идти до своего.

Стоимость машиномест от 1,370 млн рублей. Высота потолка в паркинге — пять метров — позволяет установить klaus-систему и расположить два автомобиля друг над другом. Цену конструкции менеджер мне назвать не смог, однако Гугл выдал ценник от 300 тысяч рублей, что даже с учетом установки в 3-4 раза дешевле еще одного машиноместа.

Если подземный паркинг запроектирован не в каждом доме, то кладовые от 3,7 кв. м появятся во всех корпусах. Их цена 100 тысяч рублей за кв. м. Для сравнения – средняя стоимость кв. м жилья в проекте равна на август 2019 года 147 тыс. рублей. Поэтому есть смысл отказаться от нескольких квадратных метров в квартире, купив кладовку в полтора раза дешевле в пересчете за квадрат.

Крупнейший девелопер России

Девелопером проекта "Михайловский парк" является ГК "ПИК". Компания занимает первое место в России по объему строящегося жилья. В портфеле застройщика десятки реализованных и строящихся комплексов, в том числе и проблемного "Мортона".

Согласно данным Единого реестра застройщиков, " ПИК" строит 7,4 млн кв. м жилья в 51 проекте. Причем по 0,5 млн кв. м зафиксирован перенос срока ввода в эксплуатацию. Средний срок был смещен на 0,7 месяцев. Для сравнения – в среднем по России новостройки сдаются позже на 14 месяцев.

Группа стала одним из двух системообразующих застройщиков в России. Данный статус дает право компании льготного периода при переходе на эскроу-счета. Напомним, чтобы продолжить работу по старой схеме без открытия эскроу-счетов, требуется стадия готовности 30%. "ПИК" же может продолжить работу по старой схеме при готовности от 6%. Это сохраняет для компании прямой доступ к средствам дольщиков, тогда как при использовании эскроу-счетов средства покупателей "замораживаются" в банке до ввода дома в эксплуатацию. А значит, "ПИК" может предложить низкие цены, что привлечет покупателей. Самым продаваемым проектом девелопера в 2019 году стал "Мещерский лес".

"ПИК" одним из первых на рынке предложил квартиры с отделкой "под ключ". Среди дольщиков можно найти негативные отзывы о качестве ремонта, холодных стенах и промерзающих окнах. Кто-то жаловался, что отделочные материалы в представленном шоу-руме не соответствовали использованным при ремонте в домах. Однако подобные отзывы датировались 2016-2017 гг. Последние пару лет застройщик, вероятно, исправился, чему способствовала высокая конкуренция на рынке.

Еще одна особенность проектов от "ПИКа" – это квартирография. Девелопер предлагает клиентам жилье евроформата с объединенной кухней-гостиной. В конечном счете это позволяет сократить площадь квартиры и снизить общий бюджет покупки.

Заезжай и живи

Квартиры "Михайловского парка" сдаются с отделкой. Загвоздка в том, что шоу-румов на самом проекте нет, поэтому придется ехать в Люберцы или Лефортово, чтобы оценить качество ремонта.

Менеджеры в офисе продаж не смогли назвать мне производителей или хотя бы классы отделочных материалов, марку сантехники. На мой резонный вопрос, не будет ли ремонт напоминать муниципальный, представитель застройщика заверил, что это "качественная современная отделка", но никаких подробностей, увы, узнать не удалось.

По словам менеджера, квартиры во всех проектах "ПИК" типовые, поэтому можно найти похожую меблированную с ремонтом в любом шоу-руме. Консультант убедительно советовал записаться заранее. На просмотр водят группами из нескольких человек, поэтому очередь может растянуться не на один час.

Высота потолков 2,72 метра. В отличие от монолитных домов, в которых коммуникации проходят по полу, в "Михайловском парке" трубы будут подниматься к соседям. В домах от "ПИКа" не предусмотрены балконы. Их заменили персональные кладовые на подземном этаже. В качестве декоративного элемента некоторые лоты имеют французские балконы, на которые, впрочем, все равно не удастся выйти.

Для каждой квартиры предусмотрен наружный блок кондиционера и проложенные под него трассы в комнаты. Чтобы изменить расположение внутреннего блока или добавить розетки, придется штробить стены. Заказать индивидуальную разводку коммуникаций даже за дополнительную оплату не удастся.

На сайте застройщика в разделе с планировками можно увидеть расстановку мебели. Компоновка, на мой взгляд, удачна. Я бы не стала пересматривать дизайн и вкладывать дополнительные средства в изменение проекта.

Планировки и цены

В "Михайловском парке" в продаже находятся два из шести корпусов. Сегодня там доступны 400 квартир – около четверти от объема предложения. Однако это вовсе не значит, что девелопер продал уже 3/4 лотов. В продажу жилье выводится блоками. Часть из них пока еще в резерве, так что покупателям есть из чего выбрать.

Квартиры в двух корпусах похожи между собой. Самая доступная площадь 21,5 кв. м обойдется в 4,3 млн рублей. Это типовая планировка, актуальная для всех студий в продаже. Несмотря на небольшой метраж, она имеет нишу в коридоре под шкаф. Ванная комната 2,4 кв. м, поэтому установить получится только душевую кабину. Максимальная площадь таких лотов достигает 25 квадратов.

Бюджет покупки однокомнатных квартир начинается с 5,8 млн рублей за 35,7 кв. м — планировка с гардеробной комнатой площадью 2,9 кв. м. Самые просторные однушки — 41,5 кв. м, имеют кухню-гостиную в 20,1 кв. м. Гардеробная отсутствует, зато есть ниша под шкаф. Стоимость стартует с 6,65 млн рублей.

Двухкомнатные квартиры имеют большую вариативность планировок. Цены начинаются от 7,8 млн рублей за 49 кв. м. На такой скромной площади удалось разместить кухню в 10,2 кв. м и две спальни по 10,9 и 16 кв. м. Причем в самой большой комнате при желании можно обустроить кухню, так как подведенные коммуникации это позволяют. Несмотря на компактный размер, квартира имеет два санузла.

Самая просторная двушка занимает 77 квадратов, имеет кухню-гостиную площадью 24,7 кв. м и две спальни по 17,2 и 15,6 кв. м. В одной из спален выделена гардеробная комната. В квартире два санузла. Бюджет покупки стартует с 10 млн рублей.

Стоимость трехкомнатных квартир начинается от 9,1 млн рублей за 65,3 кв. м. На такой площади девелоперу удалось разместить кухню в 12,1 кв. м и три отдельные спальни: 11,7, 11,9 и 14,3 кв. м. Запроектировано два санузла.

Самая большая трешка занимает 121,2 кв. м и стоит от 16,2 млн рублей. Квартира имеет гардеробную 9,5 кв. м и кладовку в 3,1 кв. м. Площадь кухни-гостиной составляет 35,6 кв. м, что сопоставимо с размером самой компактной однушки проекта. Есть также три спальни от 14,5 до 16,4 кв. м и два санузла, размеры которых не впечатляют. Как и в более компактных вариантах, их максимальная площадь не превышает четырех квадратов.

Средняя стоимость в "Михайловском парке" ниже, чем у конкурентов. В ЖК "Михайлова, 31", строящемся через дорогу, квадратный метр с отделкой обойдется в 195 тыс. рублей, что на 48 тысяч дороже. Но сдается проект уже в 3 квартале 2019 года, с чем, вероятно, и связана такая разница.

Метро в конце 2019 года

"Михайловский парк" уже сегодня удобно расположен как для автомобилистов, так и для пользователей общественного транспорта. Дорога до ближайшей станции метро "Рязанский проспект" занимает 15 минут пешком.

Главный недостаток связан с перегруженностью Таганско-Краснопресненской линии. Увы, в час пик не всегда удастся сесть в поезд, особенно после частичного открытия Некрасовской линии в июне 2019 года. Ситуацию спасает то, что на предыдущую от "Рязанского проспекта" станцию " Выхино" периодически приходят пустые поезда. Поэтому у жителей появляется шанс если и не доехать на работу вовремя, то хотя бы влезть в поезд, что уже неплохо для подземки на юго-востоке.

В июле 2019 года у станции метро "Рязанский проспект" были снесены незаконные торговые постройки, благодаря чему проход к метро стал свободнее, что также экономит пару минут в день.

На расстоянии трех километров в сторону центра по Рязанскому проспекту располагается станция МЦК "Нижегородская", как альтернатива столичной подземке. От проекта до станции МЦК курсируют с десяток маршрутов. Время в пути по выделенной автобусной полосе 10 минут.

В конце 2019 года в 700 метрах от строящихся домов откроется станция метро "Окская" Некрасовской линии. Ветка будет заканчиваться на станции "Нижегородская", где пассажиры смогут пересесть на МЦК или Большую кольцевую линию.

После реконструкции Рязанского проспекта передвигаться по нему стало намного комфортнее. Даже в 18.30 вечера Яндекс-карты показывают загруженность Рязанского проспекта в 3 из 10 баллов. Расстояние от строящихся корпусов до Третьего транспортного кольца составляет 6 километров, до Садового кольца – 9, до МКАД – 5.

Окружение и соседи

ЖК "Михайловский парк" расположен в сложившемся Рязанском районе. Основная часть вторичного рынка представлена пятиэтажками, причем по большей части попавшими в программу реновации.

На форуме новостройки удалось выяснить, что "ПИК" продал Фонду реновации 1,3 тысячи квартир в "Михайловском парке". Менеджер отдела продаж подтвердила данную информацию. Так что вашими соседями станут жители пятиэтажек, попавших под снос.

В 10 минутах пешком от новостройки работают четыре муниципальных детских сада, одна школа, взрослая поликлиника, торговый центр, в состав которого входит фитнес-клуб "Титаниум", офисный центр "Наска Плаза" и ТРЦ "Рязанский". В районе немало магазинов формата "у дома", расположенных на первых этажах соседних корпусов.

Еще один плюс проекта – Кусковский лесопарк в 15 минутах ходьбы. На его территории расположен пруд и музей-усадьба "Кусково". Этот рекреационный объект частично нивелирует негативную экологическую обстановку ЮВАО. На территории округа множество промзон, по большей части уже заброшенных. За счет розы ветров потоки воздушных масс относит со всей Москвы на юго-восток и восток столицы. Поэтому уровень загрязнения воздуха выше, чем на западе.

Условия покупки и готовность

Офис продаж ЖК "Михайловский парк" расположен по Рязанскому проспекту. Ближайшая станция метро "Рязанский проспект" находится в полутора километрах, поэтому при желании можно дойти пешком. Но я воспользовалась автобусом, который за пять минут довез меня до остановки "Комбинат ЖБК №2".

Найти павильон легко – вдоль пешеходной дорожки девелопер сделал рекламную растяжку с названием комплекса и фотографиями будущих домов.

Изучить стройплощадку с улицы невозможно. Проект защищен высоким забором и инженерными трубами не хуже секретного объекта. Прогулявшись вдоль участка, удалось увидеть лишь верхние этажи строящихся домов – техника и строители оказались скрыты от посторонних.

Такую скрытность застройщик компенсировал ежемесячными подробными отчетами о ходе строительства на официальном сайте. Корпус №3, сдающийся в конце 2020 года, возведен под крышу. Продолжается установка окон, готовность данного этапа 60%. До ввода в эксплуатацию остается чуть менее полутора лет. Поэтому можно говорить о том, что девелопер строит не просто с соблюдением сроков, но даже опережает график.

Еще один корпус – №4 на 1476 квартир – сдается на полгода позже: во 2 квартале 2021. Стадия его готовности ниже. Ведется монтаж 8-13 этажей, в зависимости от секции. Всего будет 13-33 этажей. Одновременно застройщик продолжает внешнюю облицовку.

Добраться до офиса продаж можно и на автомобиле – рядом со зданием есть несколько парковочных мест. В качестве альтернативы девелопер предлагает вызвать такси, которое после консультации отвезет потенциального покупателя обратно к месту посадки. Действует ограничение: не более 20 километров от офиса продаж. Машину можно вызвать, к примеру, от Кольцевой линии метро.

На сайте проекта указано, что можно записаться к менеджеру отдела продаж на конкретное время. Я не стала пользоваться такой опцией. Несмотря на выходной день, в офисе на момент посещения была одна семья, которую уже консультировали. Мне пришлось подождать другого специалиста 10 минут, которые я потратила на изучение 3D макета, многочисленных буклетов и даже газеты о новостройке. В целом офис продаж оставил приятное впечатление. Небольшая площадь, несколько кресел со столиками, импровизированные переговорные в виде ниш, утопленных в стену. Клиентов принимают ежедневно с 9.00 до 21.00.

Уровень и качество консультации по проекту мне понравились. Единственные негативный лично для меня момент – это полное отсутствие доступа к строительной площадке. Сложно даже заглянуть через забор, поэтому приходится довольствоваться фото с сайта. Да и отсутствие шоу-рума, как в других офисах продаж "ПИКа", тоже вызывает вопросы. Все квартиры в "Михайловском парке" сдаются с отделкой. И мне, как покупателю без автомобиля, совсем не хочется ехать на другой объект, чтобы посетить шоу-рум.

Менеджер отдела продаж не только подробно рассказал о проекте, но даже посчитал сумму ежемесячного платежа по ипотеке и рассрочке. Новостройка аккредитована в нескольких банках. Минимальная ставка по кредиту составляет 9,7% в ВТБ и Газпромбанке. Причем при электронной регистрации сделки предоставляется скидка 2% от стоимости выбранной квартиры. Ипотека действует и на приобретение машиномест. Ставка выше и составляет уже 12% годовых, а скидка не предоставляется.

В качестве альтернативного варианта "ПИК" предлагает рассрочку платежа на шесть месяцев с минимальным первоначальным взносом 40%. Первые три месяца на остаток задолженности проценты не начисляются. Оставшиеся три месяца на размер оставшегося долга начисляется 2%.

В "Михайловском парке" есть несколько вариантов бронирования. Первый – на сайте за 5 тысяч рублей на 10 календарных дней. Эта сумма не входит в общую стоимость и не возвращается. Второй вариант – бесплатное бронирование на 5 календарных дней в офисе продаж. За это время нужно успеть подписать договор долевого участия, чтобы квартира не вышла в открытую продажу. Третий вариант бронирования сроком на месяц стоит уже 50 тысяч рублей, которые не вернут клиенту. Покупателю гарантируют сохранение стоимости квартиры. Весьма актуальная опция, если учесть, что "ПИК" может повысить цену квартиры на 150-200 тыс. рублей в месяц.

Комментарии

• Товарищ майор

  3 года назад

  1 0

  Кто это писал?) Определённо тот, кто не имеет отношения к району. Незаконные постройки у метро рязанский проспект снесли если только на бумаге, метро не видно вообще, кругом шаурма, ставки, смешные цены, заравшаны и все в таком духе и стиле. В 18:30 Яндекс показывает, что рязанский проспект схлопнулся полностью, так как прекрасная Окская в сторону Паперника стоит, перекрывая рязанку, которая еле едет ещё и из-за тех самых построек у метро, около которых постоянно стоят нелегальные маршрутныеЧитать далее транспортные средства и такси, мешая движению общественного транспорта. Поэтому инфраструктура и транспорт скорее 3-. Про контингент молчу, хотите в Азию? Приезжайте на рязанку. У метро грязь, старая плитка, которой лет 25, разваливается полностью, асфальту тоже лет 25, мочой пахнет и бомжи алкаши тусуются за метро, там и в туалет ходят. На другой стороне машины паркуются на пешеходной зоне, просто потому что удобно и хотят. И так можно долго говорить. А 15 минут до метро, это если бежать быстро. Очередной бестолковый отзыв, как и многие

  Ответить

• "Неблагоприятный"контингент.

  3 года назад

  4 2

  Хотелось бы узнать откуда приехал сам"благоприятный"контингент.И вообще хотелось бы сказать,что мы не рады таким застройкам,где квартир больше,чем машиномест.Вы может закроетесь после собрания жильцов,чтобы Вас не беспокоили,а что делать нам "неблагоприятным"когда расползетесь по дворам оставив свои машины и пойдете в свои чистые дворы от машин и чужых.Вот Вам и конфликт территорий.На Кусково тоже сильно не надейтесь,оно не резиновое,если чистоту соблюдать не будем,хана парку.Школы,если неЧитать далее построят еще,то готовьтесь к вторым и третьим сменам.

  Ответить