ЖК "Берег": крепость у воды

Попытка военного застройщика выйти на рынок жилой недвижимости, доставшаяся в аренду на полвека земля, рассерженные горожане и сильные изменения в законодательстве — все это делает химкинский ЖК "Берег" необычным объектом недвижимости. Детали читайте в нашем обзоре.

Знакомство

ЖК "Берег" расположен в Московской области, на востоке городского округа Химки. К жилому комплексу ведет только одна дорога. Соединяя трассу М-11 с Ленинградским и Шереметьевским шоссе, она идет вдоль берега канала имени Москвы. По этой дороге до "Берега" от станции Химки можно добраться на машине либо на автобусе, который ходит каждые 15 минут. Пешком туда идти долго — час-полтора.

Когда едешь к "Берегу", вдоль дороги тянутся жилые комплексы — все разные и от разных застройщиков. Цены в них тоже разные: например, в ЖК "Загородный квартал" от RDI квартиры идут от 4,4 млн рублей, а в ЖК "Дом у реки" от "Ивакино Парк" недвижимость можно найти за 2,19 миллиона. На другом берегу канала высятся многоэтажки ЖК "Центральный" от застройщика ДУКС. Самые дешевые квартиры там от 2,06 млн руб. Но это уже Долгопрудный, еще один город-спутник Москвы, как Химки.

Расположенные вдоль дороги жилые комплексы отделены друг от друга березовыми рощами и пустырями. В них гуляет ветер. Здесь много пространства. Чтобы его застроить, нужны десятки лет. Дорога продолжает петлять, затем вытягивается в линию, а после резко закладывает влево — приехали. Перед нами — ЖК "Берег".

На детской площадке с ребенком гуляет молодая женщина. Она рассказывает, что с мужем переехала сюда вслед за родственниками, поселившимися тут несколько лет назад. С момента переезда, говорит женщина, прошел почти год, но жилой комплекс еще не достроен. Осталось возвести еще три корпуса. В проектной декларации сказано, что их сдадут в декабре 2020 года. Как же строительство небольшого ЖК могло растянутся почти на 10 лет?

Общий вид

На генплане ЖК "Берег" нарисовано 11 домов в 7-8 этажей с цоколем, мансардами и пентхаусами, имеющими выход на крышу. Побывав непосредственно на месте, убеждаешься, что там стоят восемь домов: на некоторых из них уже висят таблички с адресом, какие-то заселены. При этом, заглянув в публичную кадастровую карту на сайте Росреестра, видишь, что на кадастре пока только три дома. По словам менеджера в офисе продаж, работы по установке домов на кадастр продолжаются, а оставшиеся корпуса будут возведены до конца 2020 года. Однако на июль 2018 года на месте, где должны появиться последние три здания, никаких работ не проводится.

Все дома выложены из керамического кирпича. У них есть своя индивидуальность. Если показать фотографии разных жилых комплексов, "Берег" узнать будет несложно. Его архитектурные решения сразу западают в память.

У домов "Берега" разная этажность. Новостройка расположена на берегу, у которого есть уклон, и весь комплекс как бы скатывается с горки. Поэтому, чтобы выдержать видимость одинаковой высотности, у тех домов, что дальше от берега цокольного этажа почти не видно, а у тех, что ближе, он ярко выражен, выделен серым. Во всех домах это нежилой этаж, он отдан под уличный ритейл.

Входные группы — это не скромная дверь и козырек над ней. Подъезд начинается примерно за два метра от двери, благодаря крупным кирпичным колоннам. Когда заходишь в дом и поднимаешься по ступенькам, то попадаешь в широкий холл с лифтом.

Фасадные углы дома сделаны в виде башен, которые венчают шпили. В проекте об этом ничего не говорится, но архитектура больше всего похожа на картинки, которые выдает поисковик по словосочетанию "романский стиль". Гуляя по комплексу, в голову приходит пословица "мой дом — моя крепость": ты живешь в кирпичном доме, вокруг поля и леса, но чтобы добраться до города, надо запрягать "железного коня".

Архитектура определяет планировку. В некоторых квартирах окна шириной в стену, в других имеются угловые эркеры, в третьих — эркеры имеют форму полукруга (это те самые башенки с торцов дома). Планировка свободная, но число комнат определяется расположением окон. Можно из теоретической двушки сделать трешку, но тогда одна комната получится темной.

Квартиры сдаются без отделки — кирпичными коробками со вставленными окнами от немецкой фирмы Schtern, батареями под ними и заведенной проводкой. Возле входной двери подвешен электрический счетчик. Высота потолков — 3,05 метра. По словам менеджера, после ремонта потолки будут на высоте примерно 2,90. Грубых дефектов в сданных квартирах не видно, кирпичная кладка ровная. Единственное, на что жалуются жители — некачественно установленные окна: в холодное время года их продувает. Но чувствуется это только рядом с окнами, квартиры получились теплыми, говорят местные жители.

Предложения

Местные рассказывают, что квартиры в комплексе покупаются неактивно. В построенных восьми домах — около 1000 квартир. От них в свободной продаже на июль 2018 года находятся почти седьмая часть — 147. Это при том, что активная реализация недвижимости началась примерно пять лет назад. Продажа ведется только в сданных домах. Такие дома банки оценивают как вторичку, поэтому специальных ипотечных программ для этого проекта нет.

Реализовать сданные квартиры застройщик пытается своими силами и при помощи двух агентств недвижимости — "Сфера Эстейт" и Century 21.

Действуют акции. С офисом продаж можно договориться о скидке в 10%. Например, квартира в 54 квадратных метра, из которой можно сделать евродвушку, стоит 4,4 миллиона рублей. Но с учетом скидки в 400 тысяч она обойдется в 4 миллиона.

Рассрочка предлагается по следующим условиям. Максимальный срок — 3 года. По словам менеджера, никаких дополнительных документов собирать не надо. Первый взнос от 30% стоимости квартиры. При рассрочке до 1 года — 0% годовых. При рассрочке до 3 лет — под 10% годовых.

Ориентировочные цены на квартиры такие: однушки от 4 миллионов, двушки — от 4,5, трешки — от 5,7, четырехкомнатные — от 7, пятикомнатные — от 10 миллионов рублей. Пентхаусы на верхних этажах идут по цене более 10 миллионов рублей.

Жизнь и окружение

Форумы ЖК "Берег" мертвые. Чтобы понять, как там живется, нужно общаться с местными. Одна молодая женщина рассказала, что определенной проблемой для ее семьи стало устройство ребенка в сад. В комплексе есть частный детсад, но он пока не начал функционировать. При этом цены в нем, по словам женщины, высокие. В итоге молодая семья устроила ребенка в учреждение, расположенное в ЖК "Загородный квартал" за 1,5 километра от "Берега". На момент оформления ребенка весной 2018 года там оставалось еще 28 мест, — добавила собеседница.

Менеджер в офисе продаж прямо сказал, что главный минус ЖК "Берег" — это отсутствие в шаговой доступности школ и детского сада. При этом пешком до "Загородного квартала" не дойдешь, поскольку идти нужно полтора километра по оживленной автомобильной дороге. Сотрудник не стал подробно говорить про частный детский сад в комплексе, отметив только, что он дорогой. В рекламном буклете написано: "Ближайшая школа находится в 2,5 км, на транспорте можно доехать до частной школы "Лидер" и гимназии №23".

До ближайшей школы на автобусе ехать 15 минут. Это три остановки: от "Поворота на Ивакино" до "Свистухи". По этому маршруту ходят рейсовые автобусы 29, 41, 43 и 62к. Самый частый — автобус под номером 62к. Он ходит по маршрут "Станция Химки" — "Аэропорт Шереметьево" и проезжает "Поворот на Ивакино" каждые 5 минут.

Моя собеседница рассказала, что жильцы домов, которые были построены пять лет назад, недавно решили отказаться от услуг управляющей компании "СЭСМА-CЕРВИС" (дочки застройщика), создать собственное ТСЖ и нанять другую компанию. По словам местной жительницы, их дом еще до конца не заселен, поэтому они не могут создать собственное ТСЖ и пока пользуются услугами "СЭСМА-СЕРВИС". Будут ли они менять управляющую компанию, она не знает. Нареканий по работе действующей УК у нее нет: мусор вывозят вовремя, снег зимой чистят быстро.

"Зимой в домах тепло, батареи даже перекрываем. Единственное, что окна установлены некачественно — продувает. Шум от самолетов из "Шереметьево"? Моего мужа он вообще не беспокоит, а я уже привыкла", — рассказала собеседница о жизни в ЖК "Берег".

Гуляя по жилому комплексу, замечаешь, что пока уличный ритейл тут в зачатке: не больше пяти магазинов, включая аптеки и продуктовые. Менеджер в офисе продаж сказал, что в одном из корпусов ритейлер X5 Retail Group выкупил 700 квадратных метров и будет обустраивать там "Пятерочку". Когда магазин появится, менеджер сроков не назвал.

"Гордость ближайшей внешней инфраструктуры — спорткомплекс "Олимпиец" с бассейном и тренажерными залами, футбольным полем и роллердромом, катком, теннисным и пейнтбольным клубами, а также объектами развлекательной инфраструктуры. В ближайших окрестностях действуют яхт-клубы", — рассказывается в рекламном буклете об окружении ЖК "Берег".

Авторство

Жилой комплекс "Берег" — только часть одного проекта компании "СЭСМА". Вторая его часть — ЖК "Свистуха". Так говорится в проектной декларации, опубликованной на сайте застройщика. "Берег" и "Свистуха" — первые проекты предприятия на рынке жилой недвижимости.

Раньше "СЭСМА" работала только под госзаказ. Созданная после развала Советского Союза, компания за 26 лет участвовала в строительстве резиденции министра обороны в Гумисте, здания министерства на Арбате, здания Генштаба на проспекте Вернадского, военного городка для военнослужащих в Наро-Фоминске, загородного дома приемов Минобороны в Барвихе и резиденций для руководства мэрии Москвы.

Возможности выйти на рынок жилой недвижимости у компании "СЭСМА" были почти с момента образования. В 1994 году бывший глава Химкинского района Юрий Кораблин передал ООО "Предприятие "СЭСМА" в аренду на 49 лет большой кусок земли. Но он стоял нетронутым до самого начала 2010-х.

Один местный житель, который жаловался на компанию в прокуратуру из-за нарушения строительных норм, рассказал мне, что изначально арендованные участки не были предназначены для жилой застройки. "СЭСМА" долго переоформляла земли и только в 2012 году получила разрешение на строительство за номером RU 50301000-221.

Возведение ЖК "Берег", по словам местного жителя, "СЭСМА" начала еще до получения разрешения на строительство. Некоторое время компания спокойно работала, ей никто не мешал. Такая ситуация сохранялась несколько лет. Однако в 2015 году вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс и "СЭСМА" столкнулась с неприятностями.

Раньше разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию объекта выдавала районная администрация, но после вступления в силу изменений в ГК эти права отошли к областному Минстрою. Поначалу министерские чиновники ко всем выданным районными администрациями документам относились насторожено. Их критический взгляд упал и на ЖК "Берег". В итоге застройщику долго не выдавали разрешение на ввод в эксплуатацию, поскольку были вопросы к разрешению на строительство. Как следствие, "СЭСМА" вынуждена была притормозить продажи уже построенных квартир. Когда же у руководства лопнуло терпение, застройщик подал на областной Минстрой в суд.

В базе данных арбитражного суда Московской области сохранился только один документ, отражающий суть спора. Это определение суда от 9 января 2017 года. В нем говорится, что "СЭСМА" просит признать незаконным отказ областного Минстроя выдать разрешения на ввод в эксплуатацию некоторых корпусов ЖК "Берег" и обязать ведомство выдать эти разрешения. Однако в том же определении сообщается, что в судебном заседании истец заявил об отказе от заявленных требований. В связи с отказом от требований суд закрыл дело по иску компании "СЭСМА" к Минстрою.

В то же время в другой части городского округа Химки начала развиваться еще одна неприятная история для компании "СЭСМА". В домах, рядом с которыми должен был возводиться ЖК "Свистуха", появились недовольные граждане. Они посчитали, что "СЭСМА" не хочет следовать заявленным нормам и вместо малоэтажек решило превратить "Свистуху" в проект многоэтажек. Из-за нарушения норм строительства один из рассерженных горожан обратился в местную прокуратуру. Надзорное ведомство встало на сторону мужчины и вынесло представление: разрешение на строительство "Свистухи" выдано с нарушениями. По результатам представления администрация Химок издала приказ: признать недействительным градостроительный план земельного участка под ЖК "Свистуха". Но спустя какое-то время выполнение приказа стало затягиваться. В итоге выданное разрешение на строительство сохранило свою силу, но возведение комплекса сильно затормозилось.

В результате хитросплетений всех факторов ЖК "Берег" попал в парадоксальную ситуацию: жилой комплекс превратился в долгострой, но это только сыграло на руку покупателям — продажи квартир ведутся в уже сданных дома, риски оказаться обманутым дольщиком отсутствуют.

Еще один парадокс заключается в том, что квартира покупается за городом, вдали от шумных улиц, в экологически чистой среде. Но за тихую жизнь приходится расплачиваться отсутствием инфраструктуры: застройщик ограничился только детскими площадками, и даже мелкий бизнес не спешит занимать здесь заложенные под него площади. В итоге из-за отсутствия инфраструктуры в шаговой доступности наличие собственного автотранспорта делается жизненной необходимостью.

Добавить отзыв