“Легенда”: мечта о комфорте в Новой Москве

Оригинальный архитектурный проект жилого квартала на 17 га земли, не изуродованной присутствием человека, воплощает в жизнь группа компаний "Новые кварталы". Комплекс "Легенда" на окраине Троицка (территория Новой Москвы) может и осчастливить, и разочаровать будущего покупателя – все зависит от того, удастся ли застройщику соблюсти график сдачи объекта. Судя по реальному ходу строительства, на своевременную сдачу рассчитывать можно – но с такой же вероятностью, как на рождественское чудо.

Застройщик: реальность и риски

Группа компаний "Новые кварталы" не новичок на рынке, несмотря на то что в качестве юридического лица она зарегистрирована только в августе 2014 года. При таком скромном стаже как минимум один объект, без пяти минут готовый к сдаче, компания уже называет своим – говорю о комплексе "Троицкая Ривьера" на берегу Десны. Вообще в Троицке "Новые кварталы" обосновались основательно: помимо "Легенды" и "Троицкой Ривьеры" здесь же идет строительство комплекса апартаментов "Вилла Рива". Еще один объект, комплекс "Дом у реки", застройщик продает в Химках.

Финансовым основанием сложной структуры, которую представляет собой группа "Новые кварталы", стал Банк–Т (он же еще раньше 2Т–Банк), и в этом месте тем, кто подумывает о покупке квартиры в "Легенде", стоит начинать волноваться. В ноябре того же 2014 года после серии предупреждений Центральный банк России отозвал лицензию у Банка–Т – за слишком рисковую кредитную политику и не продуманные меры на случай возможных потерь вкладчиков. Говоря попросту, банк заманивал вкладчиков слишком высокими процентами и выводил основную часть этих денег за границу. Проблемой обманутых клиентов не существующего банка не стоило бы заниматься, углубляясь в тему недвижимости, если бы не одно обстоятельство – средства, которые группа "Новые кварталы" могла получить у своего инвестора, теперь приходится восполнять за счет дольщиков, новых займов и новых проектов. Хуже того, каждую минуту есть риск, что этих средств не хватит, и стройка если не заморозится, то как минимум выйдет из графика.

С "Троицкой Ривьерой" это именно и случилось: с конца 2015 года срок сдачи объекта осторожно передвинут на II квартал 2016 года. Не все гладко и у "Легенды": разрешение на строительство первой очереди было получено в июне 2014 года, обновлено в ноябре того же года (во втором и седьмом корпусах добавлено по секции), строительные работы на улице Промышленной начались весной 2015-го, но спустя без малого год достижения, прямо скажем, выглядят скромно – дальше каркаса первого корпуса рабочие пока не продвинулись.

Прямо на ходу осенью прошлого года пришлось сменить генподрядчика – вместо компании "Монтос-Дом" созданием "Легенды" занимается теперь "Главмонтажстрой". Такую информацию, во всяком случае, сообщают менеджеры "Новых кварталов", хотя ни "Монтос-Дом", ни "Главмонтажстрой" подтвердить или опровергнуть ее не захотели.

И если смена генподрядчика – ситуация хоть и внештатная, но имеющая прецеденты, то массовое увольнение персонала, случившееся в марте 2015-го, скорее проходит по разряду форс-мажора. Как хотите, но меня увольнение сотрудников без выходного пособия настораживает: там, где топ-менеджмент не уважает работников, нет никаких оснований надеяться, что к клиентам он будет относиться как-то иначе.

У "Новых кварталов" нет пока сданных объектов, поэтому портрет компании приходится восстанавливать по событиям, которые в ее истории уже произошли. К сказанному стоит добавить еще два факта, наводящие на размышления. Первый – в качестве застройщиков объектов, которые "Новые кварталы" позиционируют как свои, фигурирует с полдюжины компаний: "Заречье", "ИнвестСтройГрупп", "Ивакино Парк", "ПроектСтройГрупп", "Интерьер-Дизайн", "Проект МобиАртСтрой" и другие. Второй – в "Новых кварталах" чрезвычайно серьезно относятся к интернету, до такой степени, что целенаправленно удаляют из открытых источников любую не прошедшую внутреннюю цензуру компании информацию о самих себе.

Экология и транспорт

Жилой комплекс "Легенда" располагается на южной окраине города Троицка, совсем недалеко от границы Новой Москвы. До центра отсюда более 40 км, до МКАДа – 22 км. До ближайшей станции метро "Теплый стан" дорога без пробок по Калужскому шоссе занимает 30 минут, но без пробок стоит рассчитывать свой маршрут разве что в выходные. В будний день путь от Троицка до МКАДа растянется от часа до двух, а то и больше, как повезет. Если вы едете из "Легенды" не на машине, а на общественном транспорте, рассчитывайте бюджет таким образом, чтобы хватило на проезд, – дорога в один конец в маршрутном такси сейчас стоит 50 руб. Автобусы здесь ходят в режиме пригородного транспорта – один-два в час, правда, действуют в них все те же льготы и проездные, что и в материковой Москве. С центром Троицка, до которого от жилого комплекса около 5-6 км, никакого транспортного сообщения у "Легенды" сейчас нет.

От самого Калужского шоссе комплекс отстоит примерно на километр. Бояться шума оживленной трассы не нужно, выхлопы бензина до жилых домов тоже, скорее всего, долетать не будут, а вот идти пешком в горку до автобусной остановки не слишком приятно, особенно если представить, что ходить придется в 6 утра по заснеженной дороге.

Впрочем, хорошие новости тоже бывают. Окрестности Троицка – зона максимально привлекательная в экологическом отношении. Здесь практически нет крупных промышленных предприятий, большая часть территории в советское время была занята сельхозпредприятиями, дачными поселками, домами отдыха и пионерскими лагерями. "Легенда" строится на участке, где в 1812 году русская армия совершала тарутинский маневр, готовясь ударить в тыл Наполеону (в деревне Красная Пахра, с которой граничит Троицк, размещался штаб Кутузова). С тех пор здесь не жил никто, и мне проще всего нарисовать в воображении идиллическую картину: счастливые дачники с корзинками и удочками идут по тем местам, где сейчас поворачиваются строительные краны, в лес и на рыбалку. Кстати, и рыбалку, и сбор ягод вполне можно организовать и сегодня – прямо на территории комплекса расположена цепочка прудов, соединенных с рекой Пахрой, а с юга к жилым домам подходит настоящий лес.

Серьезных соседей у "Легенды" двое, а уж насколько такое соседство угрожает здоровью – решать вам.

В километре от строящегося комплекса находится Институт ядерных исследований РАН, один из главных мозговых центров наукограда Троицка. Само собой, мы живем в XXI веке, и истории о добыче термоядерной энергии с обязательным облучением всех, кто находится поблизости, – это для нас фильм "Девять дней одного года", а не актуальная реальность. О XXI веке напоминает сосед "Легенды" с западной стороны, нанотехнологический центр "ТехноСпарк", построенный в 2010 году (прикладные лазерные технологии, углеродные материалы, приборостроение, технологический инжиниринг). Выглядит все так же безобидно, как и звучит, впрочем, здесь, как и с не уловимой без сложных приборов термоядерной энергией, доверять лучше исследованиям, а не собственным глазам.

Уроки гостеприимства

Возвращаемся к особенностям ведения бизнеса в группе компаний "Новые кварталы". Честно признаюсь, в моей практике "Легенда" – пока единственный случай, когда оформление покупки и заключение договора совершаются только на объекте. Московский офис застройщика при этом имеется, но для клиентов недоступен и функционирует только как колл-центр.

Сказать по правде, продавать в "Новых кварталах" не только умеют, но и любят, то есть от общения с потенциальными дольщиками получают, кажется, настоящее удовольствие. Уютный офис "Легенды" в заснеженном лесу на самом деле примиряет с долгой дорогой и промокшей обувью – вас здесь по-семейному напоят чаем, расспросят о работе и домочадцах, расскажут о светлом будущем, ответят на вопросы, подберут квартиру, вплоть до этажа и номера, прикинут ипотеку, распечатают бумаги для банка, сводят на смотровую площадку на крыше и вручат в подарок на прощание шоколадки с логотипом девелопера. Все это без тени неудовольствия по поводу вопросов, звучащих по десятому разу, или неумеренной болтливости клиента. Менеджер, работающая на объекте, демонстрирует тот высокий класс в искусстве продавать, когда и самая неподходящая вещь преподносится так, чтобы покупатель, отдавая деньги, чувствовал себя осчастливленным. Словом, будете ли вы вступать в официальные отношения с "Новыми кварталами" – решать вам, но если ваша работа связана с продажами чего угодно или просто хочется посмотреть, как работают профессионалы, тогда вам точно стоит наведаться в Красную Пахру.

За забором стройплощадки

Вряд ли покажется удивительным тот факт, что на стройплощадку "Легенды" зайти нельзя. Наблюдать за тем, что там происходит, остается с невысокой смотровой площадки или из чистого поля (вариант, скажу прямо, для смельчаков, поскольку дорога на поле проходит через тонкий лед тех самых прудов, где летом жителей комплекса ждет идиллическая рыбалка). Впрочем, наблюдать особенно не за чем. Разрешение на строительство на улице Промышленной получено еще в июне 2014 года (изменено в ноябре того же года), аккредитация объекта в трех первых банках оформлена в марте 2015-го, тогда же стартовали продажи первой очереди и строительные работы. С продажами, надо сказать, все сложилось намного успешнее – спустя без малого год в трех первых корпусах продано не меньше 90% предложений. Темпы строительства отстают раза в три – на глаз я могу оценить готовность первой очереди не выше, чем на 25%.

Первая очередь будет состоять из трех пятиэтажных жилых домов, детского сада и школы. Пока из этого не слишком длинного перечня угадываемые очертания имеет только первый корпус, тот самый, что изогнут подковой наподобие Колизея. Сейчас, увы, сходство с Колизеем, находящимся в руинах, обеспечивается не только формой здания. В середине января 2016-го корпус на 400 квартир только подводится под крышу, на самой крыше на уровне центральных секций укладываются блоки будущих лифтовых шахт, до отделки фасадов и внутренних работ еще весьма далеко. О других строениях не скажешь и этого: первые этажи второго и седьмого корпусов за спиной первого скорее рисует воображение, чем видит глаз. На площадке работает один кран и при нем, насколько можно разглядеть издали, всего одна смена рабочих, не больше шести человек.

"Легенда" позиционируется как комплекс комфорт-класса. Пожалуй, нагляднее всего этот расчет на относительный комфорт без выкачивания максимальной прибыли с каждого метра земли в общем распределении строений на земельном участке. К стандартам комфорт-класса, безусловно, относятся, внушительные внутренние дворы (они будут закрытыми для машин) и расстояние в несколько метров между домами. Пока, увы, это расстояние можно только на глазок прикидывать на макете, хотя застройщик по-прежнему обещает, что в IV квартале 2016-го первая очередь будет готова к сдаче комиссии.

Строят в "Легенде" по монолитно-кирпичной технологии, из газобетонных блоков со слоем утеплителя. Облицовывать фасады будут клинкерной плиткой светлых тонов, изготовленной по немецкой лицензии. Важная техническая деталь: отапливаться дома будут накрышными газовыми котлами, сами отопительные трубы в каждой квартире пройдут под полом, а хозяева получать возможность по собственному усмотрению регулировать уровень тепла в квартире.

Цены, планировки, инфраструктура

В качестве объекта комфорт-класса ЖК "Легенда" предлагает не только стандартные одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, но и квартиры в двух уровнях (такие запланированы только в домах второй и третьей очередей). Пейзаж за окном тоже имеет значение – квартиры с панорамой прудов и леса будут стоить на 300–400 тыс. руб. дороже, чем те, где в окно видны только дома соседей. Разница между квартирами того же метража в первой и второй очередях сейчас составляет около 400–500 тыс. руб., и именно о второй очереди, выведенной в продажу только в конце осени, и стоит, видимо, задуматься потенциальным клиентам "Новых кварталов". Сдача третьего и четвертого корпусов (из них состоит вторая очередь) планируется на II квартал 2017 года.

Самую бюджетную однокомнатную квартиру площадью 38,3 кв. м в доме первой очереди сейчас можно приобрести за 3,091 млн руб. (не забудьте, что во второй очереди такой же вариант стоит дешевле).

Серьезный минус предложений этого типа – более чем скромная площадь комнаты при не самой тесной кухне. Например, в квартире метражом 39,9 кв. м жилая площадь составляет всего 14,1 кв. м – как по мне, это серьезная недоработка архитекторов и самого девелопера, позволившего себе в этом месте забыть, что строит он не общежитие, а жилой комплекс комфорт-класса.

Только в самых дорогих однокомнатных квартирах, стоимость которых переваливает за 4 млн руб., жилая комната начинает походить на просторную и занимает не меньше 20 кв. м.

Планировки двухкомнатных квартир значительно богаче, здесь можно выбрать и "распашонку" с окнами в разные стороны света, и вариант со смежными комнатами, и квартиру в угловой секции со скругленной стеной, и вполне стандартную двухкомнатную. Выбор предложений в этом сегменте распределился от 49,5 кв. м до 74,8 кв. м, ценовой разброс – от 3,3 до 6,8 млн руб. Площадь трехкомнатных квартир начинается в районе 70 кв. м, самые большие трехкомнатные в "Легенде" достигают 89,9 кв. м. Любопытно, что в больших трехкомнатных здесь предусмотрены два, а в некоторых секциях и три балкона. За самые дорогие трехкомнатные квартиры, в одном и в двух уровнях, нужно выложить не меньше 7 млн руб.

Высота потолков во всех квартирах комплекса "Легенда" составляет 3,1 м. Балконы и лоджии рассчитываются соответственно с коэффициентом 0,3 и 0,5. Квартиры на первом и пятом этажах стоят дешевле, чем на втором-четвертом (на двухуровневые квартиры это, понятно, не распространяется). Кстати, с покупкой квартиры на пятом этаже нужно быть осторожным – в жилых корпусах не предусмотрен технический этаж, а пирог крыши составляет всего один метр. Все квартиры сдаются со свободной планировкой и без отделки. Работы по стяжке и выравниванию поверхностей, настиле пола и установке стен после сдачи корпуса можно будет заказать у самих "Новых кварталов". На сегодняшний день цены за отделку 1 кв. м стартуют от 8,5 тыс. руб.

Нет никаких сомнений, что роль инфраструктуры для комплекса, который медленно растет в чистом поле, чрезвычайно велика. В "Легенде" все нужно выстроить с нуля, и компания-застройщик это хорошо понимает. В планах значатся:

• пять наземных паркингов, каждый не менее чем на 600 мест
• детский сад
• школа (явно она не будет слишком большой, но как минимум 400 учеников власти Троицка и девелопер все рассчитывают найти)
• спортивные площадки
• прогулочная зона
• магазины (пока в офисе застройщика говорят только о гипермаркете "Лента" рядом с нынешним строительным рынком на 42-м километре Калужского шоссе)
• поликлиника (точнее будет говорить об амбулаторном центре, более серьезную медицинскую помощь можно рассчитывать получить только в Троицке).

Что касается объектов инженерной инфраструктуры, "Новые кварталы" готовятся буравить скважину, чтобы обеспечить жителей комплекса водой. Канализационные сети протянут из "ТехноСпарка".

Вряд ли стоит особо распространяться о том, что цены на квартиры, которые предлагает "Легенда" на старте проекта, по меркам Новой Москвы выглядят весьма привлекательными. Строительство в Троицке помимо "Новых кварталов" сейчас не ведет ни одна компания. Квартиру того же метража без отделки в недавно построенном доме, например в комплексе "Изумрудный" (сдан в 2014 году) компании "Альянс", можно приобрести на 0,8–1,2 млн руб. дороже, чем в "Легенде". Еще дороже обойдется жилье на вторичном рынке, где стоимость однокомнатной квартиры не опускается ниже 4 млн руб.

Оформление покупки и ипотека

В "Легенде" есть возможность приобрести квартиру по акции со скидкой, поэтому за обновлениями на сайте объекта стоит следить внимательно. Среди акций попадаются весьма экзотические, например до конца зимы на 16% дешевле будут три квартиры, приобретение которых оформляется в выходные. Свои акции есть и у банков, у которых объект аккредитован под ипотечную программу. Самый выгодный процент, 10,9% в год, на стандартных условиях предоставляет Россельхозбанк, у Сбербанка, ВТБ24, ТрансКапиталБанка, Банка Москвы, банков "ДельтаКредит" и "Енисей" ставки чуть выше.

Добавить отзыв