Комплексы "Царицыно" и "Царицыно 2" строятся на земле, принадлежащей компании "Московский комбинат хлебопродуктов". В 1930-е годы здесь, на южной окраине Москвы, появился гигантский завод по переработке и хранению стратегических запасов зерна и муки. В 2007-м предприятие перестало существовать, а на его площади в 40 га развернулось строительство жилого комплекса – одного из крупнейших в пределах МКАДа.
О компании
Назвать компанию "Московский комбинат хлебопродуктов", юридическое лицо бывшего мукомольного предприятия, полноценным девелопером трудно. ОАО "МКХ" не развивает никакие другие строительные проекты, не участвует в тендерах на землю, сторонится профессионального сообщества (его представителей не встретишь на конференциях, круглых столах, отраслевых выставках). С 2008 года, то есть по существу с начала своей деятельности в качестве застройщика, компания находится в перманентном кризисе: анонсированные сроки сдачи объектов не соблюдаются, дедлайн по отдельным корпусам в "Царицыно" переносится до четырех раз, на стройплощадке меняются генподрядчики, а обманутые дольщики идут на митинги и в суды. Практика переноса сроков сдачи корпусов в российском строительстве не нова, однако каждый такой перенос компании обычно рассматривают как ЧП и подробно объясняют причины сложившейся недопустимой ситуации. У МКХ другая практика: по трем корпусам в "Царицыно", которые должны были быть сданы еще в 2014 году, сроки каждые полгода отодвигаются на неопределенное время, а в целом основная часть комплекса вместо передачи собственникам в 2014–2015-м сейчас планируется к сдаче в IV квартале 2016 года. Увы, ни сайт компании, ни ее менеджеры внятных объяснений не предлагают: сотрудники риелторского подразделения МКХ вяло ссылаются на кризисы, идущие один за другим, на периодические возникающую необходимость сменить подрядчика строительных работ и на недобросовестных конкурентов, оставляющих записи на альтернативном форуме дольщиков "Царицыно".
Главным событием этой осени для дольщиков стало сообщение информагентств о начавшейся прокурорской проверке комплекса в целом. В качестве оснований для проверки представители Москомстройинвеста называют беспрецедентные скидки, инициированные МКХ, и активную рекламную кампанию, явно выходящую за рамки скромного бюджета. Параллельно с действиями властей недовольные дольщики из социальных сетей выбираются на улицу – 22 ноября прошел митинг будущих жильцов, недовольных медлительностью застройщика, а представители инициативной группы заступили на дежурство у офиса продаж МКХ прямо у ворот стройплощадки.
О транспорте и экологии
Строящийся жилой комплекс расположен на границе московских районов Царицыно и Бирюлево. Большая часть близлежащей территории застроена типовыми многоэтажками 1970–1980-х – выглядит район довольно депрессивно, так что пестрые фасады медленно растущих корпусов ЖК "Царицыно" пока остаются здесь самым привлекательным элементом пейзажа.
С точки зрения экологии Южный административный округ Москвы известен как проблемная зона, однако в непосредственной близости от жилого комплекса сверхопасных промышленных объектов нет. На 6-й Радиальной, напротив будущих корпусов 32-го, 33-го и 34-го расположен завод "Огонек" (производство игрушек из пластмассы и пластизоли); в километре от строящихся жилых домов – деревообрабатывающий комбинат. Очевидным плюсом для будущих жильцов должен стать находящийся в полутора километрах от "Царицыно 2" Бирюлевский дендропарк – полноценный ботанический сад с 250 видами растений. Любителям лыжных прогулок, роликов, велосипедов и самокатов на площади в 135 га точно будет где развернуться. В двух километрах от жилого комплекса и парк "Царицыно" с музеем, прудами и открыточными видами. Увы, расположен комплекс так, что путь до дендропарка и царицынских прудов займет 20–30 минут на автобусе (примерно столько же времени нужно идти пешком).
Неприятной деталью для потенциальных покупателей остается близость железной дороги: от 30-го, 31-го и 32-го корпусов до железнодорожных путей около 400 метров, от сдвоенного 28/29 корпуса – 600 метров. Застройщик уверяет, что силами РЖД вдоль путей на этом участке будут поставлены щиты, разбивающие звук, сам же МКХ обязуется засадить пространство до железнодорожных путей деревьями и кустами. Впрочем, близость электричек можно рассматривать и как благо: от платформы "Бирюлево Товарное" (15 минут пешком от "Царицыно 2") за 25 минут можно добраться до Павелецкого вокзала. В часы пик дорога в центр на метро отнимет больше времени: без пробок до метро "Царицыно" автобус доезжает за 25 минут. Стоит иметь в виду, что улицы, проложенные в основном в 1970-е, достаточно узкие, а желающих выбраться из спального района немало. Автомобилистам нужно ориентироваться на Варшавское и Каширское шоссе – плотность движения на этих магистралях известна достаточно хорошо.
Об офисах продаж
Продажей квартир в "Царицыно 2" занимаются две риелторские компании – "дочка" МКХ компания ЦНН и опытное агентство "БЕСТ Новострой", работающее с объектами разных застройщиков. База квартир у обоих риелторов общая, условия продажи и цены – тоже. На практике же разница весьма ощутима: представительства компаний находятся в разных точках по периметру стройплощадки, и если в офисе ЦНН достаточно многолюдно, то у "БЕСТ Новостроя" почти нет посетителей даже в выходной день. И в одном, и в другом офисе все довольно вежливы, но сотрудники "БЕСТ Новостроя" очевидным образом более компетентны – от ответов на сложные вопросы им удается уходить изящнее и убедительнее. Ипотечного брокера на объекте нет, внимательно читать договор и рассчитывать ипотеку нужно в центральном офисе ЦНН или "БЕСТ Новостроя".
О стройплощадке
11 корпусов будущего комплекса "Царицыно 2" разделены застройщиком на три очереди. Первая и вторая очереди по плану должны быть сданы в IV квартале 2016 года, о сроках сдачи третьей речь пока не идет – чтобы приступить к строительству 32-го, 33-го и 34 корпусов, предстоит еще снести производственные здания, оставшиеся со времен существования мукомольного завода.
Вход на стройплощадку для посетителей закрыт, сама площадка огорожена высоким забором, и догадываться о том, что на самом деле происходит на стройке, можно главным образом по тому, насколько возвышаются над забором будущие корпуса. Здесь, к сожалению, МКХ похвастать особо нечем: о том, что на этом месте появится новый жилой квартал с 450 тыс. кв м застройки, пока свидетельствует только будущий 25 корпус. Несколько секций 17-этажного здания подведено под крышу, по состоянию на конец ноября 2015 года начинается закладка кирпича в пространство между монолитными конструкциями и контуром фасада. Спрятанные в глубине квартала 23-й и 24 корпуса пока не видны, менеджеры "БЕСТ Новострой" уверяют, что работы там идут на уровне первых этажей, а строители трудятся настолько ударно, что за двое суток на морозе справляются с новым этажом. 35 корпус, состоящий из трех отдельных секций, будет целиком отдан под апартаменты. Контуры зданий пока не просматриваются, но арматура, на которую наращиваются бетонные конструкции, уже показалась над уровнем забора.
27 корпус и самые трудоемкие 28/29-й, 30-й и 31 корпуса (они будут состоять из секций разной высоты, от 9 до 24 этажей) пока не видны, со слов представителей застройщика, в этих домах сейчас закладывается подземный этаж. Такие этажи с подземным паркингом на 150–200 мест в "Царицыно 2" предусмотрены в каждом корпусе.
Интенсивными работы на площадке точно не назовешь. Здесь возвышаются несколько кранов, но в движении из них только один, а общее число рабочих явно не многим больше десяти человек. Не слишком много строителей и на площадке комплекса "Царицыно", где одновременно должны готовиться к сдаче 12 корпусов. Разумеется, степень готовности "Царицыно" намного выше, чем "Царицыно 2" – в большинстве корпусов здесь идут отделка фасадов и внутренние работы.
Если принять во внимание, что после всех переносов и обновлений планов оставшиеся корпуса "Царицыно" и первые две очереди "Царицыно 2" должны сдаваться одновременно, тогда по логике вещей работы во втором комплексе должны идти намного активнее и не затихать ни днем, ни ночью. Пока этого не видно, а с учетом всей предыстории квартала и его застройщика можно без большого риска утверждать, что выполнить обязательства и сдать "Царицыно 2" к концу 2016 года компании МКХ будет непросто.
О ценах, планировках и инфраструктуре комплекса
В восьми выставленных на продажу корпусах разной формы и этажности выбор планировочных решений был максимально богатым на старте и изрядно сократился к концу ноября, когда большая часть предложений оказалась распродана по акции.
Тем, кто всерьез думает о приобретении бюджетного жилья в "Царицыно 2", стоит обратить внимание прежде всего на апартаменты-студии в трех отдельно стоящих блоках 35 корпуса. Выбирать здесь есть из чего: корпус выставлен на продажу только 1 ноября, пока здесь около трехсот предложений – от студий площадью 24,5 кв. м до одно-двухкомнатных квартир метражом 42,1 кв. м (разброс цен соответственно от 2,92 до 5,39 млн руб.). Стоит помнить, что в апартаментах по действующему законодательству нельзя быть прописанным – такое жилье приобретают, как правило, для выросших детей или в качестве инвестиционного вложения, под сдачу в аренду. МКХ позиционирует этот корпус как отдельный апарт-проект под названием "Старт-формат". Предполагается, что первые коммерческие этажи здесь займут бюджетные кафе и сервисные службы.
Однокомнатные квартиры, которые предлагает "Царицыно 2", расположились в диапазоне от 34,3 до 44,1 кв. м (5,11–6,04 млн руб.). У тех, кто ищет двухкомнатную, выбор больше: минимальное предложение составляет здесь 64,94 кв. м (8,345 млн руб.), а самые просторные двухкомнатные доходят до 86 кв. м (10,744 млн руб.). Трехкомнатные квартиры тоже вполне соответствуют метражам в комфорт-классе – от 84,4 кв. м (10,34 млн руб.) до 92,8 кв. м (11,64 млн руб.). Площадь балконов и лоджий включается в общий метраж с коэффициентом 0,5.
Как видим, даже стандартные цены в комплексе ниже предложений на рынке первичного жилья в той же локации. Для сравнения: цены на однокомнатные квартиры в ЖК "Загорье" от компании "Мосфундаментстрой-6" (район Бирюлево Восточное) начинаются от 6,36 млн руб. Вряд ли стоит удивляться ажиотажу покупателей, когда МКХ выставляет на продажу жилье с акционными скидками (до конца ноября квартиры распродавались по цене 105 тыс. руб. за квадратный метр в однокомнатной, 99 тыс. руб. – в двухкомнатной, 95 тыс. руб. – в трехкомнатной).
Все квартиры и апартаменты в "Царицыно 2" сдаются со свободной планировкой и без отделки. Застройщик обязуется вывести коммуникации, установить счетчики, двухкамерные стеклопакеты, двойные двери и радиаторы отопления. Опыт уже вселившихся в "Царицыно" жильцов подсказывает, что стяжки и выравнивание поверхностей в новой квартире лучше провести самостоятельно.
Помимо подземных паркингов в каждом корпусе, общим для жителей "Царицыно" и "Царицыно 2" станет многоуровневый надземный гараж (это здание на границе двух жилых комплексов уже готовится к сдаче). Территория "Царицыно" почти в два раза больше, поэтому общий для квартала большой торговый центр расположится именно там. Что же до маленьких магазинов, салонов и студий, под них отводятся первые этажи, помещения в которых уже можно бронировать и выкупать.
Насыщенность музыкальными и художественными школами, спортивными объектами и прочими местами проведения активного детского и взрослого досуга у районов Царицыно и Бирюлево такая же высокая, как у любого спального района Москвы. В самом комплексе планируется построить детский сад и среднюю школу. Два детских сада уже открыты в "Царицыно", там же будет еще одна школа.
Об оформлении покупки и ипотеке
Покупка квартиры по договору долевого участия в ЖК "Царицыно 2" оформляется на основании ФЗ-214. Бывалые люди советуют внимательно ознакомиться с договором и содержанием закона перед подписанием, еще лучше заключать такой договор после консультации с юристом, который объяснит, как застраховать свои вложения от недостроя. За регистрацию права собственности нужно будет заплатить от 50 до 70 тыс. руб. в зависимости от метража.
Приобрести квартиру или апартаменты здесь можно и по ипотеке. С учетом профиля застройщика, компании "Московский комбинат хлебопродуктов", вряд ли вызывает недоумение тот факт, что главным партнером проекта выступает Россельхозбанк. Ставка 7,5% или 8,5% будет зависеть от размера первоначального взноса и срока, на который берется кредит. Помимо Россельхозбанка, проект аккредитован в Промсвязьбанке, банке "Интеркоммерц", Ханты-Мансийском банке, ЛокоБанке, Московском кредитном банке, Металлинвестбанке, банке "Енисей" и Ритц Банке. Отсутствие в этом перечне Сбербанка показательно: еще в 2009 году банк обращался в суд с иском о несостоятельности "Настюши", головной компании холдинга, в который входит МКХ.
Добавить отзыв