“Парк легенд”: апартаменты со многими неизвестными

Покупатель с амбициями – это о тех, кто уже приобрел и только собирается приобрести жилье в комплексе "Парк легенд" на территории, которая совсем недавно принадлежала Заводу им. Лихачева. Компания "ТЭН", выводящая объект на рынок, заинтересована, чтобы амбициозных клиентов было как можно больше, – впереди у девелопера еще несколько корпусов в стильном районе, где Эрмитаж открывает филиал, а президент Путин бывает на хоккейных матчах.

Проект и застройщик

Жилые корпуса "Парка легенд" – только часть, причем скромная, большого проекта, существующего под новым для Москвы брендом. Легенды здесь нужно понимать прежде всего как легенды спорта: комплекс, включающий с десяток спортивных объектов, будет культивировать память о советских рекордсменах и растить новых чемпионов. Уже открытый "ВТБ Ледовый дворец", Музей хоккейной славы в реконструируемом здании XIX века и строящийся центр водных видов спорта станут главными достопримечательностями этого парка. Корпусам апартаментов, офисам и отелю с конгресс-центром достались роли второго плана – их привлекательность, в том числе финансовая, будет целиком определяться тем, как сложится судьба объектов-солистов.

Строительством всех зданий будущего комплекса на территории в 30 га занимается группа компаний "ТЭН". Примечательно, что работать на проектах такого масштаба застройщику раньше не доводилось. Опыта выводить на рынок и грамотно продавать жилые дома у группы "ТЭН" тоже нет – в портфолио компании такие реализованные объекты не значатся. До недавнего времени девелопер специализировался в основном на обустройстве камерных ресторанных пространств. Во второй половине 2000-х и в 2010-х к ним добавились торговые центры в спальных районах: началось с "Л-153" в Люблине, где поселился первый в Москве "Ашан", потом этот ряд пополнили "Облака" в Орехово-Борисове, "Город Лефортово" и торговый центр "Город" на Рязанском проспекте. При всей своей внушительности каждый из этих объектов остается одиночно стоящим зданием и логике комплексного решения больших территорий ни горожан, ни застройщика не учит.

Новая жизнь группы "ТЭН" напрямую связана с "Парком легенд". Уже на старте этот проект мыслился делом государственной важности. Его инвестором стал банк "Северный морской путь" (СМП-банк), один из немногих в России, чьи финансовые показатели по итогам последних кризисных лет растут, а не падают – не в последнюю очередь за счет государственной поддержки.

Спортивный комплекс, который строит группа "ТЭН", обладает не только финансовым, но и символическим капиталом – проект находится под личным патронатом Владимира Путина и Сергея Собянина. Будем реалистами: в нашей стране такая поддержка значит не меньше реальных сумм, вложенных в строительство.

Ничего удивительного, что уже сейчас девелопер смело строит планы на будущее. После семи корпусов за спиной "ВТБ Ледового дворца" работы переместятся на другую точку площадки, ближе к улице Автозаводской, где вырастет еще один жилой комплекс. Параллельно группа "ТЭН" застраивает участок на Рязанском проспекте (многофункциональный комплекс получил название "126 квартал"), выводит еще один торговый центр в районе Косино и готовит к сдаче многоуровневую перехватывающую парковку у метро "Братиславская".

Что и говорить, размах не может не впечатлять. Если бы не одно но: 15-этажные жилые корпуса, которые должны быть сданы в конце 2016 года, по состоянию на февраль только-только оторвались от земли.

В центре спортивного городка

В городском проекте по обновлению территории ЗиЛа "Парку легенд" отведена флагманская роль. Вполне закономерно, что спортивные сооружения и другие строения комплекса, в том числе и жилые корпуса, расположились на месте бывшего заводоуправления в северной части зиловского участка, а остановка общественного транспорта, которая еще совсем недавно называлась "Первой проходной ЗиЛа", теперь именуется "Парком легенд".

По сравнению с соседями, которым досталась южная часть заводской территории, у комплекса группы "ТЭН" положение, конечно, привилегированное. Прежде всего это касается близости к транспортным магистралям. От жилых корпусов "Парка легенд" за 20–25 минут можно будет дойти до станции метро "Автозаводская". Поездки в центр на машине стоит планировать, исходя из загруженности радиальных улиц, ведущих к Таганке и площади Павелецкого вокзала, – маршрут по московским меркам отнюдь не самый проблемный. На полуострове, каким по существу является ЗиЛ, такая легкость перемещения может оказаться едва ли не главным козырем, так что не исключено, что владельцы квартир в элитном квартале "ЗИЛАРТ", который группа ЛСР строит ближе к Москве-реке, еще не раз позавидуют тем, кто поселился в "Парке легенд".

Но за все хорошее, как известно, нужно платить. Увы, жителям "Парка легенд" придется расплачиваться тишиной – в сотне метров от их домов находится не утихающее ни днем, ни ночью Третье транспортное кольцо. В недалеком будущем активизируется и Малое кольцо Московской железной дороги – станцию "ЗиЛ" (или "Парк легенд") в нескольких сотнях метров от комплекса обещают открыть не позже 2018 года. В сочетании с шумом и суетой спортивного городка этот фактор может стать решающим для тех, кто рассматривает покупку здесь не как имиджевое и инвестиционное вложение, а собирается постоянно жить на Автозаводской.

Экологию района вряд ли стоит считать козырем объекта – даже при том, что ничего более вредного, чем выхлопы ТЭЦ и автомобилей, обитателям и посетителям "Парка легенд" не грозит.

Самой серьезной проблемой в экологической составляющей проекта мне кажется тотальное отсутствие зеленых насаждений на территории всего "Парка легенд". Его территория так основательно укатана в асфальт, что у дерева или куста здесь просто нет шансов выжить.

Зеленые зоны пока фигурируют только на макете комплекса в офисе застройщика – менеджеры группы "ТЭН" обещают, что по окончании строительства девелопер займется кустами и клумбами, а полноценная зеленая зона протянется прямо к Москве-реке. Верится с трудом: слишком много интересов разных компаний сошлось сейчас на территории ЗиЛа, чтобы представить, что в ближайшее время застройщики смогут договориться между собой и отдать драгоценные метры под аллеи и скверы. Для прогулок остаются парк Нагатинская пойма и окрестности Симонова монастыря – и то, и другое от "Парка легенд" достаточно далеко.

Первые этажи семи корпусов будущего жилого комплекса предполагается отдать под магазины, кафе и сервисные службы, словом, инфраструктурного дефицита будущим жильцам опасаться не стоит. С организацией досуга тоже все сложится идеально. Уже сейчас с большой долей уверенности можно предсказать, что года через три-четыре депрессивная промзона станет модным местом. С 2015 года группа ЛСР анонсирует оригинальные архитектурные проекты для "ЗИЛАРТА". Роль главных точек притяжения отведена

• московскому филиалу Эрмитажа
• театру под руководством Константина Богомолова
• музею индустриальной эпохи
• современной набережной со спусками к Москве-реке.

Добавим сюда постоянно сменяющие друг друга спортивные события уровня чемпионата или этапа мирового кубка – именно на такие статусные мероприятия рассчитаны "ВТБ Ледовый дворец" и центр водных видов спорта. Вполне допускаю, что жизнь в атмосфере вечного праздника кому-то покажется серьезным испытанием для нервной системы. Видимо, жить на новом ЗиЛе лучше другим – тем, для кого вечный праздник за окном станет осуществлением детской мечты.

В офисе и на стройке

Офис продаж "Парка легенд" находится в помещении ледового дворца. Здесь все компетентны и вежливы, но к разговору с менеджером стоит все же подготовиться основательно – у проекта слишком много нюансов, о которых вам, скорее всего, скажут скороговоркой, если вы сами не заострите на них внимание. Два главных пункта, требующих обсуждения, помимо стоимости, планировки и перспектив сдачи корпуса в срок, – статус жилья, которое вы намерены приобрести, и издержки обеих сторон при заключении договора купли-продажи вместо более привычного нам ДДУ. Обратите внимание, что для приема клиентов никакого другого офиса у группы "ТЭН" нет – заключать договор и оформлять покупку тоже придется здесь.

Подойти к строящимся жилым домам в "Парке легенд" практически невозможно. Работы здесь идут сразу на нескольких объектах, максимальная активность сосредоточена там, где появится Малая арена "ВТБ Ледового дворца", подъезды и подходы к зданиям в глубине участка перекрыты техникой. Впрочем, жалеть особо не стоит – самих жилых корпусов пока нет, так что и смотреть сейчас практически не на что.

Из семи жилых зданий будущего комплекса первыми должны быть сданы 5-й и 6-й корпуса, именно в них сейчас продаются квартиры и апартаменты. Срок сдачи намечен на IV квартал 2016 года, но в феврале работы едва поднялись на уровень второго-третьего этажей.

Одно обстоятельство извиняет такую медлительность застройщика: 15-этажные дома строятся на пустотах, над бывшими бомбоубежищами стратегического значения, а это, согласитесь, с инженерной точки зрения совсем не то же самое, что укладывать этаж за этажом на обычном фундаменте.

Впрочем, факт наличия бомбоубежищ, которые город не позволяет засыпать, для застройщика вовсе не был сюрпризом. Пока шанс уложиться в график строительных работ у компании "ТЭН" еще есть, правда и то, что шанс этот выглядит все более призрачным с каждым днем.

Строят дома в комплексе по монолитной технологии – из ячеистых бетонных блоков. Стенам и фундаменту предстоит выдержать немалую нагрузку. Из-за невозможности использовать подземное пространство под паркинг этажи со второго по пятый будут отданы машинам, шестой, технический этаж станет буферной зоной между жилой и нежилой частями здания, а этажи с девятого по пятнадцатый займут квартиры и апартаменты. Так распределится пространство во всех семи корпусах первой очереди "Парка легенд". Исключение одно: все этажи над паркингом во 2-м и 4-м корпусах предназначены под офисы.

Форматы, площади, цены

Первое правило для выбирающих жилье в "Парке легенд" – начинать не с этажа и площади, а с расположения окон. Здесь это принципиальный момент: от того, куда смотрят окна, зависит юридический статус вашей покупки. На северной стороне всех жилых корпусов будут располагаться только апартаменты. Застройщик, вполне возможно, и хотел бы продавать их как квартиры, но не позволяют санитарные нормы, регулирующие доступ естественного освещения в жилые дома. По этим нормам, помещение можно квалифицировать как жилое только в том случае, если в летнее время оно освещается солнцем не менее двух с половиной часов в сутки. Расчет доступа солнечных лучей, проведенный специально по заказу компании "ТЭН", регистрировать предложения по северному фасаду здания как жилые не позволяет – летом солнце будет заглядывать туда только на два часа. А вот с южной стороны все нормы соблюдены, так что не исключено, что в недалеком будущем слово "квартира" здесь можно будет употреблять на законных правах.

Пока же любое предложение в "Парке легенд" оформляется как коммерческое, и именно в таком статусе их и продает компания "ТЭН". По российскому законодательству, апартаменты – это и есть коммерческая недвижимость. Это означает, что в апартаментах нельзя быть прописанным, для них по иным тарифам рассчитываются коммунальные услуги (вода, отопление и электроэнергия, как правило, стоят на 15–20% дороже, чем в жилых домах) и плата за работу управляющей компании (в "Парке легенд" после ввода домов в эксплуатацию за услуги УП нужно будет платить в месяц от 50 руб. с квадратного метра для квартир и от 100 руб. – для апартаментов).

Плюсы апарт-отелей обычно в другом. Традиционно предложения в домах такого типа дешевле, чем квартиры той же площади и класса. Кроме того, в больших апарт-комплексах жильцов все чаще привлекают дополнительными гостиничными опциями: бесплатной уборкой, регулярной сменой постельного белья и т.д.

Что касается "Парка легенд", то все издержки, связанные с содержанием апартаментов, здесь, разумеется, присутствуют, а вот плюсы пока не слишком заметны. Во всяком случае, цены у компании "ТЭН" куда ближе к квартирным, чем к коммерческим.

Судите сами. За самую скромную однокомнатную площадью 40,7 кв. м у вас попросят 5,675 – 5,8 млн руб. Цена апартаментов чуть большей площади, 43,8 кв. м, уже превышает 6,1 млн руб. За 57 кв. м в двухкомнатной квартире придется выложить от 7,6 до 7,8 млн руб., за более просторную двухкомнатную площадью 62,5 кв. м – не меньше 8,3 млн руб. Трехкомнатные предложения площадью 85,3 кв. м есть только в 6-м корпусе – цена таких апартаментов 12,2 млн руб.

Стоимость квадратного метра в "Парке легенд" зависит от этажа: на 12–15-м этажах каждый метр примерно на 10 тыс. руб. дороже, чем на 7–11-м. Сдаются апартаменты без разводки коммуникаций и отделки, но межкомнатные перегородки, а также установку стеклопакетов, радиаторов отопления и входных дверей застройщик берет на себя. Во всех апартаментах имеется остекленная лоджия, половина ее площади включена в площадь предложения. К достоинствам планировок отнесем также достаточно просторные кухни и холлы – для такого необычного проекта, явно не рассчитанного на тот образ жизни, какой вели наши бабушки, подобная забота о бытовом комфорте выглядит явным плюсом.

О том, что дело происходит в эпоху новых скоростей, напоминает паркинг, который, как и было сказано, займет этажи со второго по пятый в каждом из семи корпусов. Машиномест здесь явно будет больше, чем квартир и апартаментов, так что занимать очередь за парковочными местами не придется. Пробрести место в надземном паркинге можно будет уже летом, стоимость места по меркам центра Москвы вполне щадящая – 800 тыс. руб.

Ничего удивительного, что по сравнению с другими объектами бизнес-класса, строящимися в пределах Третьего транспортного кольца, предложения в "Парке легенд" будут дешевле даже после того, как в последних числах февраля застройщик повысит цены. Апартаменты, к тому же не самые просторные, и должны быть существенно дешевле квартир. Не будем упускать из виду и то обстоятельство, что клиенты ЛСР и Glincom, приобретающие жилье соответственно в комплексах "ЗИЛАРТ" и "Riverdale Apartments", по соседству с "Парком легенд", имеют дело с хорошо известными компаниями, а репутация девелопера на рынке недвижимости стоит денег, иногда немалых.

Оплата и оформление покупки

Вопрос о том, могут ли апартаменты, которые вы решили приобрести, изменить статус, нужно обсуждать с менеджером. Пока общая установка девелопера такова: продавать все как апартаменты, а дальше накануне сдачи объекта госкомиссии по возможности перевести максимум коммерческих площадей в жилые. Звучит, как по мне, довольно рискованно – слишком многое при таком подходе должно держаться на доверии клиента к застройщику, а это явно не лучший принцип для сделок с недвижимостью.

Еще один сюрприз: у компании "ТЭН" нельзя оформить покупку по ипотеке. Для тех, кто не готов выложить требуемую сумму сразу, есть рассрочка, но в любом случае полную стоимость апартаментов придется выплатить до 1 декабря 2016 года.

Наконец, самое главное. Приобретение апартаментов в "Парке легенд" осуществляется по предварительному договору купли-продажи. Положение покупателя при заключении такой сделки максимально уязвимо. Поэтому, если вы все же решитесь на покупку недвижимости в "Парке легенд", постарайтесь проконсультироваться с юристом, прежде чем вносить деньги и ставить подпись.

Добавить отзыв