ЖК "Некрасовка": самый продаваемый столичный проект

Низкие цены и пешая доступность от метро — секрет рекордных продаж жилого комплекса "Некрасовка", строящегося на юго-востоке столицы. На выбор — квартиры в готовых и строящихся домах, с отделкой и без. Тайный покупатель посетил проект и выяснил, что скрывается за доступным ценником.

Дома в высокой стадии готовности, но без инфраструктуры

"Некрасовка" — крупнейший проект столицы. Согласно планам, в его состав войдут 5 млн кв. м недвижимости с собственной инфраструктурой. В микрорайоне уже работает самая большая школа России, открывшаяся в 2017 году. Построены два детских сада. В перспективе появятся еще восемь детсадов и семь школ. Их должен возвести не застройщик, а город. Рядом со станцией метро "Некрасовка" планируется открытие физкультурно-оздоровительного центра и торгового комплекса.

Застройщик проекта — ООО "Авеста-Строй". Это единственный комплекс в портфеле компании. Согласно генеральному плану развития территории, в "Некрасовке" восемь кварталов. Из них 6-й, 10-й и 11-й уже построены и заселены.

Интерес представляет квартал 13аб, в котором представлен наибольший объем предложения — 450 квартир, по данным застройщика. Лоты представлены и в готовых, и в строящихся корпусах. На октябрь 2019 года:

• дома 8,10, 4АБ, 4B и 4Г сданы в эксплуатацию;
• дома 6А, 6Б, 6В, 7 сдаются в 4 кв. 2019-го. Визуально они готовы, однако во дворах еще работает строительная техника. Придомовая территория обустраивается;
• дома 1, 9, 13 и 14 будут сданы в 1 кв.2020 года. Очередь находится в высокой стадии готовности, получить ключи удастся в течение полугода;
• корпус 15-16, согласно документам, должен быть сдан в 1 кв. 2021 года. Однако по факту дом стоит, и девелопер обещает ввод в эксплуатацию уже в 2019-м.

В "Некрасовке" нет монолитных домов, только панельные. Девелопер выбрал проверенные временем серии ДомРИК и П-44-Т. За счет облицовки панелями "под кирпич", со стороны может показаться, что это монолитные дома. Застройщик установил корзины для кондиционера, чтобы после заселения фасады сохранили архитектурное единство.

При посещении объекта удалось зайти в один из подъездов. В каждом из них есть комната для консьержа. Доступ внутрь дома возможен с помощью электронного ключа и домофона. Высота домов в квартале 13аб — 17 этажей. Поэтому в подъезде предусмотрено только по два лифта. Стены покрашены. Бюджетный, но аккуратный ремонт входных групп. К минусам можно отнести то, что в подъездах нет колясочных, поэтому хранить крупногабаритные предметы придется в квартире.

Собственная инфраструктура квартала 13аб включает только коммерческие помещения на первых этажах и пристройку под магазин. Интересно, что в буклете на генплане нарисованы школа и детский сад рядом с домами. Но менеджер признался, скорее всего, вместо школы появится еще один дом. Сегодня на потенциальной площадке расположен водоем, который планируется осушить.

Главная зона отдыха — это Черное озеро, расположенное напротив квартала 13аб. В прибрежной зоне планируются беговые, велодорожки, пляж и даже лодочная станция. Общая площадь рекреационной зоны 29 га. Работы будет вести город, поэтому застройщик не смог назвать точные сроки открытия парка.

Впечатление испортило наличие линий электропередач вдоль района. Застройщик обещает, что ЛЭП будут убраны под землю, однако никаких гарантий нет.

Станция метро в пешей доступности

В июне 2019 года в пешей доступности от "Некрасовки" открылась станция метро Некрасовкой линии. В настоящий момент ветка включает всего четыре станции. Пересадка возможна только на "Лермонтовский проспект" — самой загруженной Таганско-Краснопресненской линии метро. Даже в выходной день при переходе на другую ветку приходилось наблюдать очереди, поэтому в час пик, полагаю, придется потратить дополнительные 10 минут на переход.

Время в пути до метро "Таганская" Кольцевой линии составляет 36 минут. Неплохой показатель с учетом того, что речь идет о проекте, расположенном в шести километрах за МКАД.

До конца года власти планируют продлить Некрасовскую линию метро, поэтому жители получат дополнительную пересадку на станцию "Нижегородская", имеющую пересечение с МЦК. А в 2023 году будет введена в эксплуатацию Большая кольцевая линия метро, на которую жители также смогут пересесть с "Нижегородской".

Новые очереди строительства, в частности квартал 13аб, расположены на значительном удалении от метро. Расстояние от станции "Некрасовки" составляет километр, который можно пройти быстрым шагом примерно 10-12 минут.

В пяти километрах от квартала 13аб расположена станция пригородного железнодорожного сообщения "Люберцы-1", до которой ездят автобусы.

Рядом со станцией метро "Некрасовка" организована перехватывающая парковка. Это стоянка забита даже в выходные дни. В районе наблюдается дефицит парковочных мест. В перспективе девелопер обещает построить паркинги на 3610 автомобилей, однако пока все это в планах. Сегодня парковаться приходится стихийно.

Почти экологическая катастрофа

ЖК "Некрасовка" располагается в одноименном районе на юго-востоке столицы. Несмотря на то, что речь идет о "старой" Москве, новостройка строится за пределами МКАД. Удаленность от центра города — далеко не главный минус проекта. Изначально территория принадлежала Люберецкой станции аэрации, где велась очистка канализационных и сточных вод. Сегодня поля аэрации располагаются чуть южнее проекта.

Люберецкая — одна из крупнейших очистных станций в Европе. Стоит отдать должное — никакого постороннего запаха при прогулке по району я не почувствовала. Однако на форумах жителей можно найти немало жалоб на то, что в воздухе периодически ощущается "аромат" канализационных вод и химии, использующейся для очистки.

В двух километрах от " Некрасовки" располагается закрытый полигон бытовых отходов, где планируется обустроить семейный ландшафтный парк "Красная горка" площадью 17 га. Однако найти информацию о сроках благоустройства не удалось. По словам жителей, работы должны были начаться еще в 2016 году, но пока главное достижение — закрытие свалки.

В паре километров от "Некрасовки" располагается действующий мусоросжигательный завод № 4, самый крупный в Москве и Московской области. На форумах можно найти множество жалоб на выбросы с завода, которыми вынуждены дышать жители Некрасовки и районов на юго-востоке области. Именно в ту сторону относят все загрязнения воздушные массы.

Об экологически неблагополучном "соседстве" не узнать ни на сайте проекта, ни от менеджеров продаж. Данную тему представители застройщика затрагивают крайне неохотно по понятным на то причинам. Поэтому не исключаю, что многие покупатели, особенно приезжие из регионов, не зная об особенностях локации и экологической обстановке, с удовольствием приобретают здесь свое первое столичное жилье, стоимость которого намного ниже, чем в среднем по Москве.

Низкие цены — секрет высоких продаж

"Некрасовка" — единственный столичный проект эконом-класса. Отсутствие монолитных домов с авторской архитектурой, закрытых от машин дорог, улучшенных входных групп, паркингов. Проект уступает по качеству даже соседним новостройкам. Однако это не мешает ему держать лидерство по количеству реализуемых квадратных метров — примерно 180 квартир в месяц. Средняя стоимость квадратного метра "Некрасовки" составляет 120 тыс. рублей, тогда как в целом по рынку данного сегмента — 170 тыс., по данным компании "Метриум". Разница — в треть стоимости.

Сегодня на первичном рынке в квартале 13аб ведутся продажи 450 квартир. Девелопер выводит в реализацию объем предложения пулами. Причем именно в этой очереди девелопер впервые представил жилье с готовой отделкой в дизайн-проектах "Молоко" и "Кофе", отличающихся между собой только цветовым решением.

Найти жилье "под ключ" можно в корпусе 15-16. Дом вышел в реализацию в мае 2019 года, в нем доступно 150 квартир, из которых примерно 50 с отделкой. Стоимость однокомнатной с отделкой начинается от 5,4 млн рублей за 35,5 кв. м. Двухкомнатная "под ключ" обойдется в 7 млн рублей за 60,2 кв. м. Трехкомнатная – 8,4 млн рублей за 78,9 кв. м. Четырехкомнатных квартир в проекте нет.

Планировки в "Некрасовке" за счет строительства только панельных домов не отличаются разнообразием, да и квартирография заметно устарела. Маленькие кухни, узкие коридоры, отсутствие гардеробных и кладовых. Если визуально дома изменились в лучшую сторону, то внутреннее наполнение осталось таким же, как и 20 лет назад.

Для тех, кто собирается приобрести квартиру без отделки, девелопер предлагает более привлекательный прайс. Как отметил менеджер отдела продаж, примерная стоимость ремонта от застройщика в двухкомнатной квартире — 600 тысяч рублей. Полагаю, что самостоятельный ремонт обойдётся намного дороже.

Стоимость однокомнатной квартиры стартует с 4,92 млн рублей за 35,5 кв. м. На такой площади разместилась кухня в 9,4 кв. м и комната в 18,3 квадрата. В коридоре выделена ниша под шкаф для верхней одежды.

Минимальная стоимость двухкомнатной квартиры без отделки составляет 5,9 млн рублей за 60,8 кв. м. Это распашенка, две спальни которой выходят на разные стороны света. Их площади 14,9 и 19,1 кв. м, кухня занимает 13 квадратов.

Трёхкомнатные квартиры без ремонта "под ключ" стартуют по цене с 7,1 млн рублей за 75 кв. м. Такая планировка имеет три спальни по 11,1, 14,8, 18,9 кв. м и кухню в 10 квадратов. Не самое удачное решение для большой семьи.

Как найти офис продаж

Девелопер проекта не особо озаботился созданием единого понятного сайта, на котором были бы представлены все планировки и цены. Объемы предложения от разных компаний, цены без планировок, сложный поиск проектной документации. Сложилось впечатление, что офис работает по принципу "и так купят, раз дешево". Поиск пункта продаж на местности превратился в квест, что с учетом надвигающегося дождя весьма раздражало. Помимо меня в поисках застройщика блуждали еще несколько потенциальных покупателей. Вполне возможно, что таким образом был "потерян" ни один клиент.

С помощью приложения на смартфоне и инструкций от местных жителей через 15 минут я все же нашла офис продаж, где меня ждал еще один сюрприз. Как выяснилось, "Некрасовку" продают две компании: "Стройинвест" и "Азбука жилья". Причем обе организации имеют своих "зазывал", которые приглашали к себе, потому что "у них дешевле всего и самый большой выбор". Выбрав в итоге "цены от застройщика" я попала в офис продаж, представляющий собой нежилое помещение на первом этаже построенного дома. В качестве альтернативы меня ждал маленький "вагончик", под завязку набитый желающими стать владельцами жилья в "Некрасовке".

Обстановка в офисе продаж на первым этаже дома, куда я в итоге попала, была аскетична. 3D макет комплекса заменил плакат на стене, всего один менеджер и два стола. Для детей выделен столик для рисования и бумага. Во втором помещении консультирует ипотечный менеджер, который оказался занят во время моего посещения. Однако, если бы я подождала, специалист мог посчитать для меня примерные платежи по ипотеке.

Общее впечатление от помещения офиса на "троечку", особенно в сравнении с другими посещенными проектами. Ни зоны ожидания, ни макета, ни шоу-рума. Да и сам рассказ о проекте от менеджера оказался ненамного информативнее сайта застройщика.

Но основная причина, испортившая впечатление о проекте, — отсутствие показов квартир. И это несмотря на то, что дома сдаются уже в конце 2019 года. Сейчас девелопер должен заниматься сбором документов для ввода в эксплуатацию. Поэтому у меня возникли сомнения, соответствует ли реальная стадия готовности новостройки фактической. Ранее были факты переноса срока сдачи.

Посетить понравившуюся квартиру и лично оценить вид из окна, как оказалось, можно только после подписания договора бронирования. Его стоимость — 25 тысяч рублей, которые при покупке вычитаются из цены квартиры. За вами фиксируется стоимость выбранного жилья на две недели, за которые нужно успеть оформить документы. Но менеджер заверил, что соглашение можно легко пролонгировать, сохранив условия.

В одном из корпусов проекта продаются квартиры с отделкой "под ключ". Менеджер не смог мне назвать типы отделочных материалов. Шоу-рум в проекте не планируется. Увидеть отделку можно только после того, как ремонт будет проведен в конкретной квартире.

Выбирая жилье с готовой отделкой от застройщика, покупаешь "кота в мешке". Остается либо ждать, когда девелопер проведет отделку хотя бы в одной квартире, однако и в таком случае гарантировать ее показ никто не может. Экскурсия на площадку доступна только после подписания договора бронирования.

Забегая вперед, скажу, что, выйдя из офиса продаж, я обнаружила фирменную газель, на которой конкуренты — агентство недвижимости "Азбука жилья" — возили клиентов на показ домов. Однако, как выяснилось, под показом подразумевался объезд района и строящихся зданий. Внутрь также никто попадает.

ЖК "Некрасовка" — самый продаваемый столичный проект. Поэтому и скидки на квартиры застройщик дает неохотно. Дисконт в размере 3% предлагался на все лоты второго и последнего этажа. Однако менеджер уверил, что можно написать заявку на имя руководства с просьбой предоставить скидку 3% и на другие варианты.

Комментарии

• Аристарх

  3 года назад

  0 0

  Статья устарела,цены в Некрасовке взлетели ,потому что три месяца подряд их поднимали на 600-700 тысяч,так что сейчас так никто ничего не покупает

  Ответить

• Наталья

  4 года назад

  0 0

  Спасибо Согласна Хочу добавить: в августе 2019г сказали нам и показали карту и буклеты, где было написано и сказано, что дом 15корпус сдают в 1квартале 2020г, а сейчас.. что 2021год по документам. Город принимает 3-6месяцев Итак, ключи до 1сентября2021г

  Ответить