ЖК "Спутник": Москва, как слышно? Прием!

Главное, что нужно знать — это апартаменты. Покупатель должен решить, готов ли они жить в нежилых с юридической точки зрения помещениях, говорят менеджеры в офисе продаж. Больше никаких минусов, по их словам, у ЖК "Спутник" нет. Насколько это так, читайте в нашем обзоре.

Кто строит

Возводит "Спутник" компания "Самолет Девелопмент". Она ведет строительство через дочку ООО "Бухта Лэнд" — именно эта организация фигурирует в документах.

Компанию учредили в августе 2012 года два товарища — лоббист Михаил Кенин и девелопер Игорь Евтушевский. К тому времени Кенин уже оброс хорошими связями на самой верхушке российской власти. А Евтушевский, много лет проработавший топ-менеджером в строительных компаниях олигарха Олега Дерипаски, решил попробовать что-то свое.

Компания готовится выйти на IPO, предложить свои акции широкой общественности. Евтушевский говорит, что бизнес-философия "Самолета" зиждется на нескольких постулатах: заниматься только девелопментом, избавляться от социальных и инфраструктурных объектов сразу после их ввода в эксплуатацию, не страдать манией поглощения, не покупать участки, а создавать совместные предприятия с другими собственниками.

"Спутник" — не исключение. Он возводится строго в обозначенных Евтушевским рамках. К примеру, участок под строительства был куплен у предпринимателя Тимура Клиновского. Ему руководство "Самолета" отдало 1% в номинальной компании-застройщике, чтобы он видел, как развивается проект.

Девелопер уже завершил такие крупные объекты, как "Люберцы 2015", "Люберцы 2016", "Внуково 2016" и "Октябрьский 2016". Компания "Самолет" вводит дома вовремя, жители на форумах чаще всего жалуются на качество чистовой отделки.

Дорога: а строят в удобном месте?

ЖК "Спутник" возводится с запада от Москвы, в двух километрах от метро "Строгино", напротив 63 километра МКАД. Стройка ведется на берегу Живописной бухты, в низине, поэтому бесконечная вереница бегущих по кольцевой дороге автомобилей дымит прямо на уровне пятых этажей комплекса.

Официальное местоположение: Московская область, Одинцовский район, деревня Раздоры. Получается, что жилой комплекс находится через дорогу от Москвы — перешел МКАД и ты уже в столице.

Областное местоположение означает, что вас будут обслуживать одинцовские экстренные службы: полиция, МЧС, скорая. В случае с ЖК "Спутник" — это еще полбеды, поскольку в апартаментах с пропиской вообще сложно. Но об этом чуть позже.

На сайте "Спутника" сказано, что добраться до ЖК можно пешком за 25 минут от метро "Строгино". В действительности дорога занимает почти час. До августа 2018 года на сайте комплекса предлагалось заказать бесплатное такси до стройплощадки. И автор обзора несколько раз пожалел, что не воспользовался этой услугой.

Выслушав рассказ о дороге, менеджер по продажам усмехнулся и согласился, что сейчас путь не самый простой. Сложность в том, что на карте-схеме, представленной на сайте "Спутника", указано, что после МКАД нужно идти вдоль дороги. Но в какой-то момент там выкопали котлован, который уже нельзя обойти по крутым склонам. Чтобы попасть в офис продаж, приходится закладывать огромный крюк через "Резиденцию Рублево". Поэтому вышло так, что первую часть пути автор обзора невольно сравнивал себя с героем боевика, который преодолевает препятствия, чтобы добраться до цели.

Когда идешь вдоль многоэтажек от метро "Строгино", думаешь о своем. Но чем ближе МКАД, тем чаще начинаешь осматриваться по сторонам. Переход над дорогой исписан хулиганскими надписями, на ступеньках попадаются пивные банки и пустые бутылки из-под водки. Невольно спрашиваешь себя: отправил бы своего ребенка одного через этот переход?

К августу 2018 года на сайте "Спутника" баннер с бесплатным такси не появляется — почему, неясно. Для автомобилистов дорога до офиса продаж проста и комфортна — можно заезжать со МКАДа или со стороны области по Новорижскому шоссе.

Листая буклет: что из себя представляет ЖК "Спутник"

"Спутник" — это 20 кирпично-монолитных 33-этажных башен. Располагаться они будут, образуя квадрат. Каждая сторона квадрата — очередь строительства. В центре квадрата — школа, детские сады, футбольный стадион, спортивные площадки.

В октябре 2016 года гендиректор застройщика в интервью описывал проект такими словами: "Будет четыре очереди апартаментов и две очереди офисов. Это своеобразный деловой центр "Москва-Сити", но в миниатюре".

"Ядром комплексной застройки предполагается сделать общественный центр, а пространство квартала объединят две опорные точки: набережная и центральная площадь, которая будет использоваться и в качестве школьных спортивных площадок, и как городской парк", — говорится в рекламном буклете.

Концепцию придумали голландцы из de Architekten Cie. Это бюро спроектировало, к примеру, амстердамскую консерваторию. В России они известны по проектам жилой недвижимости, например, ЖК "Vander Park" от ГК "ПИК" в Крылатском. Но голландцы из Architekten Cie отвечали только за концепцию, разработкой первых корпусов занимались в отечественном бюро "Остоженка" и проектной компании "Резерв".

Первые этажи в "Спутнике" отданы под уличный ритейл и другую коммерческую недвижимость. При этом в проекте уже обозначены места под магазины, банки, косметологические услуги, а в одном из корпусов даже под молочную ферму.

Подъезды проектировались отдельным бюро. Этим занимались русские дизайнеры из HAAST — High AArchitectural Standarts. В портфолио на сайте бюро о ЖК "Спутник" сказано, что задача была оформить подъезды в шести корпусах так, чтобы они были похожи друг на друга, но у каждого сохранялась своя изюминка.

Дизайнеры рассказывают, что долго ломали голову, как решить поставленную задачу, но в какой-то момент придумали обратиться к таблице Менделеева и использовать узнаваемые химические элементы: золото (Au), серебро (Ag), никель (Ni), алюминий (Al), медь (Cu) и кобальт (Co). Они послужили названиями для шести блоков ЖК и обозначили цветовую гамму каждого.

Высота потолков в подъездах составит 5,5 метра. "В лобби главного входа предусмотрена зона с почтовыми ящиками и лаунж-зона с длинным диваном напротив большого витражного окна", — говорится о "Спутнике" на сайте HAAST.

В подъездах предусмотрено четыре лифта от финской фирмы KONE. Один из них будет спускаться в паркинг.

Изучаем проектную декларацию и объект: как быстро строят

В рекламных буклетах и на рендерах ЖК "Спутник" представлен безукоризненно. Иная картина складывается после прочтения проектной документации. В трех декларациях, опубликованных на официальном сайте, речь идет о двух неполных очередях: 1 очередь в 2 этапа — это корпуса с 1 по 6; 2 очередь, но пока только в 1 этап — это дома с 7 по 10.

Срок сдачи по документам корпусов №1-3 — 1 квартал 2019 года, №7-10 — 4 квартал 2020 года. Здесь все сходится. А вот 4-6 корпуса, судя по проектной декларации, сдаются в 4 квартале 2018 года. Но менеджер по продажам назвал 2 квартал 2019.

На август 2018 года под кровлю возведены 1, 2 и 3 корпуса. Там ведутся отделочные и инженерные работы. 4, 5 и 6 дома продолжают возводиться: у четвертого бетонируют 26 этаж, у шестого — 20-й этаж, а у пятого - 16-й. В офисе продаж говорят, что стройка идет со скоростью один этаж в неделю. Руководитель проекта в апреле 2018 года говорил в одном интервью, что работы ведутся планово, сдача планируется по графику.

Как выглядят апартаменты

Покупателям предлагаются студии, одно-, двух- и трехкомнатные апартаменты. Площадь варьируется от 24 до 78 квадратных метров. Есть варианты "ХL" — это объединенные номера. Можно купить даже целый этаж — весь вопрос только в финансовых возможностях клиента.

В апартаментах с площадью более 55 квадратных метров предусмотрены лоджии. Все номера сдаются с отделкой. Высота потолков - 2,7 метра. Отделочные работы включены в цену.

Изначально было три варианта отделки: "современная классика", "new retro" и "минимализм". Но потом застройщик оставил один "классический" вариант. При отделке используются: ламинат от Sommer и Tarkett, плитка Kerama Marazzi, на окнах — стеклопакеты Rehau. Входная дверь с тремя замками от фирмы LeGran. Пример можно посмотреть в шоу-руме в офисе продаж. Там представлена двушка площадью 58 квадратных метров с лоджией.

Сколько это стоит?

У апартаментов есть минусы, но их большой плюс — это цена. Эксперты по недвижимости говорят, что в среднем такая недвижимость обойдется на 20-25% дешевле, чем квартиры.

Стоимость апартаментов в "Спутнике" на август 2018 года варьировалась от 2,3 до 11,5 миллиона рублей. Для сравнения, в расположенном через Живописную бухту ЖК "Мякинино парк" от ГК "ПИК" сопоставимые по площади квартиры стоили на 1 миллион дороже.

Но у хорошей цены есть и обратная сторона. Те же эксперты говорят: несмотря на то что апартаменты дешевле, жилищно-коммунальные услуги здесь выше на 10-30%, поскольку платить придется по тарифам для нежилых помещений.

Понимая это, застройщик подготовил специальный рекламный буклет под названием "Мифы об апартаментах". В нем приводятся расчеты коммунальных платежей для студий, однушек, двушек и трешек. Получается, что переплата за месяц составит 350, 460, 630, и 760 рублей. "Элементарные расчеты доказывают, что разница в стоимости апартаментов и квартир покрывает повышенные расходы на коммунальные услуги и налоги на годы вперед", — делает вывод застройщик.

Как купить?

Продажи апартаментов ведутся по 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве". Недвижимость можно взять в ипотеку. Аккредитованные банки можно посмотреть на страничке ЖК "Спутник". Минимальная процентная ставка у банка "Российский капитал" и ДОМ.РФ - 8,75%. Апартаменты также можно приобрести в рассрочку на месяц, три месяца или полгода.

Ипотечная сделка при покупке недвижимости в "Спутнике" проходит по стандартной схеме: нужно собрать пакет документов, заключить кредитный договор с банком и договор на оказание услуг по регистрации ДДУ. Потом передать документы для регистрации ДДУ. После перечислить деньги по условиям ДДУ и кредитного договора.

Под корпусами есть двухэтажный подземный паркинг на 458 машиномест и кладовые. Парковки варьируются по площади, габаритам и удаленности от выходов и лифтов. На семейных местах можно запарковать сразу два автомобиля друг за другом. Цены начинаются от 700 тысяч рублей. Можно оформить ипотеку.

В кладовых на жилых этажах и в подземной части паркинга можно хранить коляски, велосипеды и прочие вещи. Площадь кладовых от 1,5 до 6 квадратных метров. Цены — от 100 тысяч рублей.

Какое окружение "Спутника": что находится рядом?

Полностью построить "Спутник" девелопер намерен к концу 2021 – началу 2022 года. По сути это будет отдельный новый городок на 10 тысяч жителей: не зря комплексу дано название с отсылкой к понятию "городов-спутников".

"Спутник" запроектирован так, чтобы жители получали все необходимое, не выходя за пределы ЖК — речь идет о магазинах, спортивных и медицинских учреждениях. В городке построят школу на 825 мест и три детских сада на 450 мест — первый появится уже со сдачей первой очереди.

Жильцам комплекса без автомобиля будет тяжело. Широких пешеходных зон с крупными объектами инфраструктуры в проекте нет. Застройщик отмечает, что в шаговой доступности есть "Ашан" и "Леруа Мерлен". Но это говорит только о том, что до них можно дойти пешком, а насколько это будет удобно и комфортно, не уточняется.

Если мест в единственной в ЖК школе не хватит, то до ближайших детей придется возить на машине. Благо у комплекса хорошая транспортная доступность: есть выезды на несколько крупных трасс — МКАД, Мякининское и Новорижское шоссе. "Спутник" находится на перекрестке этих трасс, что, конечно, сказывается на уровне вредных веществ в воздухе. Но, понимая это, застройщик заложил в проект рекреационные зоны в липовой роще и на берегу бухты.

В чем особенность апартаментов?

Все нюансы проекта меркнут на фоне одного самого главного обстоятельства, о котором говорилось в самом начале этого обзора, ЖК "Спутник" — это апартаменты.

С юридической точки зрения апартаменты — это нежилые помещения. Застройщик их может заявить как объект общественно-делового значения или как гостиницу. Жить в таких домах можно, но постоянной прописки не будет.

В марте 2018 года Минстрой РФ представил проект закона, который разрешает прописку в апартаментах. Но пока это все находится на уровне законодательной инициативы. Действующее законодательство говорит: получить регистрацию в апартаментах можно только на пять лет и только, если это апартаменты гостиничного типа.

В проектной декларации "Спутника" ничего не сказано, какого типа эти апартаменты. Там написано: "Апартаменты — помещения для временного проживания". На уточняющий вопрос менеджер по продажам говорит, что возводимые апартаменты гостиничного типа и с временной регистрацией проблем не будет.

Но он не уточняет, что зарегистрироваться в этих апартаментах смогут только совершеннолетние граждане. Если у вас есть дети, то прописать их в "Спутнике", пусть даже и на пять лет, все равно не получится — таковы положения действующего законодательства.

Еще важно помнить, что если против вас начнется судебное разбирательство и суд решит взыскать материальное наказание, то апартаменты конфискуют, даже если это ваше единственное жилье, поскольку это нежилой фонд. В случае с квартирой такого произойти не может.

После долгого разговора в офисе продаж ЖК "Спутник" менеджер, который взял в этом комплексе площадь в ипотеку, говорит, что покупателям нужно решить:

1. Готовы ли они на временную регистрацию?
2. Будут ли они мириться с неудобствами областной прописки: одинцовская школа, скорая, полиция?

Добавить отзыв