ЖК "Орехово-Борисово": три панельных дома на краю Москвы

Застройщик "РГ-Девелопмент" раньше возводил только монолит. Начиная с ЖК "Орехово-Борисово", девелопер решил попробовать себя в панельном строительстве. Насколько хорошо он справляется с поставленной задачей, с этим поможет разобраться наш тайный обзор.

Район

ЖК "Орехово-Борисово" находится в границах муниципального образования Орехово-Борисово Южное, что в Южном административном округе Москвы — самом застраиваемом в столице.

Орехово-Борисово Южное — это спальный район. Он строился во времена Брежнева на территории деревень Орехово и Зябликово. В интернете можно найти панорамные видео, на них застройка выглядит однообразно — все пространство до горизонта заставлено типовыми многоэтажками. Тем не менее здесь много деревьев, район очень зеленый.

На картах форма района близка к треугольнику. Его катеты — Бирюлевский лесопарк и МКАД, а условная гипотенуза — 6-километровая кривая, которая деликатно огибает станцию метро "Зябликово" и через "Домодедовскую" тянется обратно к Бирюлевскому лесопарку. Площадь этого "орехово-борисовского треугольника" составляет примерно семь тысяч квадратных километров, и жизнь в нем кипит насыщенная.

В районе живет 150 тысяч человек. На один квадратный километр приходится 21 тысяча человек. Еще чуть-чуть и Орехово-Борисово Южное войдет в пятерку самых густонаселенных районов Москвы. В Бибирево — пятом по населенности районе, — живет 25 тысяч человек на квадратный километр. В Зябликово — самом густонаселенном, — 30 тысяч.

Место силы Орехово-Борисово Южное — территория вокруг метро "Домодедовская", здесь расположен торговый центр "Домодедовский", любимое место досуга молодежи. У тыльной части ТЦ находится сельскохозяйственный рынок. Раньше неподалеку еще была табачная фабрика "Лиггетт-Дукат", но ее закрыли из-за большого числа жалоб на неприятный запах.

Главная рабочая сила на сельхоз рынке — мигранты из ближнего зарубежья. На форумах жалуются на разбитые дороги, пробки, плохое освещение дворов, громкие компании на улицах и работу автобусов с большими интервалами. Впрочем, как и в других районах Москвы.

Офис продаж

Офис продаж ЖК "Орехово-Борисово" — одноэтажная постройка красного цвета. Она расположена в 10 минутах ходьбы от станции метро "Домодедовская" по Каширскому шоссе, сразу за храмом иконы Божей Матери "Троеручица".

Офис продаж разбит на четыре зоны. В первой встречают гостей, там находится административная стойка, за которой сидит секретарь, и два дивана с журнальным столиком перед окнами. Вторая зона — рабочий кабинет на трех менеджеров. Остальные две зоны занимают кабинет для сделок и шоу-рум.

В офисе продаж меня встретила секретарь и попросила подождать - был субботний день и все менеджеры были заняты с клиентами. Десять минут ожидания я коротал, листая рекламный буклет.

В нем сообщалось, что "Орехово-Борисово" — это жилой комплекс, расположенный по адресу: улица Генерала Белова, 28. ЖК состоит из трех 11-25-этажных корпусов.

Спустя 10 минут ожидания меня приветствовал менеджер. Я не стал отвлекаться и начал сразу расспрашивать ее о прочитанном.

Выяснилось, что в мае 2018 года построен второй корпус. Сейчас его осматривает госкомиссия, а заселение планируется в июле. Отставаний по срокам нет. Там распродано 90% квартир — свободны одна однушка, несколько двушек и одна трешка.

Второй построенный корпус — это 8-подъездный панельный дом на 472 квартиры. Он состоит из двух 25-этажных секций серии П-44Т, двух секций серии "ДомРик" и четырех секций "ДомНад" по 11 этажей каждая.

В секциях П-44Т планировочные решения привычны — такие в Москве появились с конца 1970-х. Но в трешках и двушках теперь есть по две лоджии. При этом двушки идут разных планировок — линейные и распашонки. Однушки спроектированы с кухнями по девять и жилыми комнатами по 19 квадратов.

Секции "ДомРик" и "ДомНад" - это новые серии панельных домов. Их начали строить после того, как в 2015 году власти Москвы постановили улучшить стандарты типового жилья. "ДомРик" и "ДомНад", как и П-44Т, выпускает "Домостроительный комбинат №1".

Серию "ДомРик" придумал каталонский архитектор Рикардо Бофилл. Среди самых известных его работ — Национальный театр в Каталонии и головной офис Christian Dior в Париже. Характерные черты "ДомРик" — это лоджии утопленные в фасад, отчего он становится плоским, и панорамные окна.

Автор серии "ДомНад" — российский архитектор Александр Надысев, глава проектной мастерской № 1 МНИИТЭП. "ДомНад" — это витражные входные двери, места для кондиционеров, двушки и трешки с двумя санузлами.

После обсуждения секций второго корпуса мы с менеджером перешли к разговору о третьем и первом корпусах ЖК "Орехово-Борисово".

Третий корпус сейчас строится. Его сдача запланирована на третий квартал 2018 года, а заселение на первый квартал 2019 года. Уже распродано 30% квартир.

Первый корпус строить пока не начали. Мне удалось узнать, что сдача — второй квартал 2019 года, заселение — конец 2019 года.

Еще в границах жилого комплекса запланирована наземная парковка.

Сроки сдачи менеджер не назвала. На какое число машин будет рассчитана парковка, она также не сказала. Известно лишь то, что от покупателей второго корпуса поступило 70 заказов, поэтому застройщик планирует урезать этажность парковки или построить ее по факту полученных заказов, но уже полностью закрытую, — то есть сдавать гаражными коробками.

Примерная цена за машиноместо пока оценивается в 500 000 - 600 000 рублей.

Изначально в проекте детский сад был, но тогда застройщик еще не знал, будет ли он муниципальным — на балансе района, или частным — за деньги жильцов.

Между делом менеджер мне сказала, что покупатели не хотят отдавать детей в частный детский сад за большие деньги. Поэтому руководители проекта подумывают отказаться от строительства дошкольного учреждения.

Планировки и отделка

От разговоров о жилом комплексе мы с менеджером переходим к выбору квартиры.

Первые этажи всех трех корпусов отведены под уличный ритейл (кафе, магазины, парикмахерские) — архитектор выделил их темно-кофейным цветом.

Все остальные отданы под 1-, 2-, 3- и 4-комнатные квартиры. Площади однушек — от 32,6 до 40,0 квадратных метров, двушек — от 57,1 до 64,9 квадратов. Трешки идут от 75,8 до 81,9, а четырехкомнатные — от 96,6 до 99,4 квадратных метров.

Я смотрел двушку-распашонку и переживал, что из-за планировки корпуса в форме буквы "П" и его разной высотности понравившаяся мне квартира все время будет находиться в тени, оставаться без солнечного света. Мы долго с менеджером разрисовывали план корпуса стрелками "Восток" и "Запад" и в итоге выяснили, что ЖК спроектирован так, что солнце будет в каждой квартире, но у кого-то на восходе, а у кого-то на закате.

Все квартиры сдаются с отделкой. Ее я посмотрел в шоу-руме, который находится через дверь от кабинета менеджеров.

Представлены два цветовых решения: темный "Мокко" и светлая "Ваниль". Согласно ДДУ, все комнаты и коридоры в квартире отделываются ламинатом и плинтусом ПВХ. В санузлах и на кухне керамическая или керамогранитная плитка. На стенах — флизелиновые обои под покраску, на потолках — водоэмульсивная краска. Марки производителей отделочных материалов не указаны. Дверь в квартиру придется менять сразу, там стоит обычная деревяшка из ДСП, рассказала мне менеджер.

Цены на квартиры зависят не только от количества комнат и размера, но еще и от расположения. Например, мы рассматривали второй корпус, который полностью построен и в июле 2018 ждет заселения. Двушка-распашонка (60,8 квадратов) на втором этаже в мае стоила 9 247 000 рублей, на седьмом (57,0) — 9 325 000 рублей, на девятом (60,5) — 9 522 950 рублей, на 11 (60,5) — 9 619 500 рублей. Окна большинства этих квартир выходят во двор и на улицу Генерала Белова.

Если сравнивать цены на квартиры ЖК "Орехово-Борисово" с другими новостройками, они примерно одинаковые. Например, в ЖК "Ясный" от MR Group (сдача второй квартал 2018 года, и это монолитно-кирпичный дом) двушку на седьмом этаже (57,1 квадрат) можно сейчас взять за 9 278 750 рублей (в "Орехово-Борисово" такая стоит — 9 325 000 рублей). В ЖК "Ясеневая, 14" от "ПИК" (сдача 2019-2020 годы, панельки) двушки идут от 7 510 000 до 9 800 000 рублей.

Условия продаж

Продажи квартир осуществляют представители застройщика и менеджеры компании "Бест-Новострой", которые реализуют жилую площадь на одинаковых условиях.

Покупка начинается с устной брони. Понравившаяся квартира снимается с продажи на 10 дней. За это время покупатель должен подготовиться к выходу на подписание ДДУ.

Как мне объяснила менеджер, регистрация договора в Росреестре осуществляется за отдельную плату в 49 000 рублей и оформляется отдельным договором.

Обязательства застройщика перед дольщиками выполняет ООО "Страховая компания "Респект"".

Когда покупатель получает на руки зарегистрированный экземпляр ДДУ, деньги за квартиру в течение пяти дней переводятся на счет застройщика НАО "Инфосеть".

Квартиры можно купить сразу, в рассрочку или взять в ипотеку. Рассрочка предлагается на один год, но внесенная первоначальная сумма должна составлять не менее 30% стоимости квартиры. Дальнейшие платежи должны проходить ежемесячно с начислением 1,2% на остаток.

Ипотеку в ЖК предлагают 20 банков, их перечень можно посмотреть на страничке жилого комплекса. Самые выгодные ставки у Совкомбанка — 8,4%, Газпромбанка и Открытия — по 8,7%, и у ВТБ — 8,9%.

Инфраструктура

Мне хотелось "пощупать товар руками", наглядно посмотреть на выбранную квартиру, пусть и не отделанную до конца. Но, как оказалось, покупателей на стройплощадку не пускают. Свой отказ менеджер тем, что сейчас на территории укладывают какие-то трубы и ходить там небезопасно.

Когда меня не пустили смотреть квартиры, я попрощался с менеджером, вышел из офиса и отправился на разведку. Я шел вдоль глухого невысокого забора. В некоторых местах мне хватало руки с телефоном, чтобы как в перископ заглянуть за забор. На фотографиях я видел горы песка, арматуры и стопки бетонных блоков, оставшихся, видимо, здесь от бывших построек. В некоторых местах я обнаружил котлованы под канализацию, хотя на баннере рядом имелась надпись "Окончание работ — март 2018 года".

Потом я прогулялся по району. В радиусе километра от ЖК я обнаружил один большой торговый центр и четыре супермаркета. По пути мне попался один дом культуры, одна детская библиотека и одна поликлиника. Я также нашел три школы и один детский сад. А еще мне попалась стоянка с десятками машин "Яндекс.Такси".

Застройщик

Согласно проектной декларации, ЖК "Орехово-Борисово" строит НАО "Инфосеть". У этой фирмы земля, где раньше был строительный рынок, а сейчас возводится ЖК, находится в аренде. Участок в пользование "Инфосети" передал Департамент имущества Москвы в апреле 2010 года. "Инфосеть" оказалась недобросовестным арендатором, деньги в казну поступали с задержкой. В какой-то момент у властей лопнуло терпение и они обратились в суд. В апреле 2015 года Арбитражный суд взыскал в пользу департамента 10 301 308 рублей долга и еще 1 945 799 рублей пени с "Инфосети".

Однако "Инфосеть" — это технический застройщик. В августе 2016 года компания "Стройинвест" продала 85% долей в ООО "Инфинити голд", которому принадлежит НАО "Инфосеть", компании "РГ-Девелопмент". То есть фактически застройщиком жилого комплекса является "РГ-Девелопмент".

"РГ-Девелопмент" была создана в 2013 году. Ее основал Аркадий Ротенберг. Состояние бизнесмена оценивается в 3 000 000 000 долларов. Он занимает 40 место в составленном журналом Forbes рейтинге богатейших людей России за 2018 год.

В сентябре 2016 года, перед началом строительства рассматриваемого жилого комплекса "Орехово-Борисово", собственниками "РГ-Девелопмент" стали АО "Ракета Капитал" и НАО "Инвест Групп" — 80% и 20% акций соответственно. Обе эти компании были учреждены с разницей в один день — 16 и 17 марта 2016 года. Их основная деятельность — вложения в ценные бумаги. По данным источников российской деловой прессы, обе компании принадлежат структурам Аркадия Ротенберга.

"РГ-Девелопмент" по сути инвестор. Проектированием ЖК "Орехово-Борисово" занималась компания "Инновационные конструкторские системы", а генпродрядчиком выступил ДСК-1.

Распоряжаться деньгами Ротенберг поставил крепких профессионалов — все они выходцы из топ-менеджмента давно утвердившихся на рынке компаний. Например, генеральный директор девелопера Татьяна Тихонова — член Общественного совета при Минстрое, глава Комиссии в сфере градостроительной деятельности и архитектуры. В "РГ-Девелопмент" она пришла из "ПИК Холдинг", где долгое время была заместителем председателя правления.

Девелопер строит ЖК "Орехово-Борисово" на собственные деньги. Стоимость всего проекта оценивается в 12 800 000 000 рублей.

Другие проекты застройщика

У "РГ-Девелопмент" в работе четыре проекта. Это — ЖК "Орехово-Борисово" и еще три комплекса, объединенных одной концепцией, ее девелопер характеризует как "родной город". Этот "зонтичный бренд" объединил жилые комплексы на улице Берзарина и Профсоюзной, а также на Чонгарском бульваре — ЖК "Родной Город. Октябрьское Поле", ЖК "Родной Город. Воронцовский Парк" и ЖК "Родной Город. Каховская".

Это все масштабные проекты. Площадь ЖК на Октябрьском поле 62 000 квадратных метров, в "Воронцовском парке" около 70 000, а на Каховской 60 000 квадратов.

Все три жилых комплекса — 25-, 24- и 23-этажки, они рассчитаны на примерно 800-600 человек. ЖК "Родной город. Октябрьское поле" и ЖК "Родной город. Каховская" сданы точно в срок. На стадии высокой готовности — ЖК "Родной город. Воронцовский парк". Остальные проекты находятся на стадии разработки концепции.

Если судить по форумам объектов, которые застройщик уже сдал или скоро сдаст, то там встречают мелкие придирки или пустые переживания, которые проходят сразу после того, как только, к примеру, появляется сообщение, что опубликован номер разрешения ввода объекта в эксплуатацию.

Добавить отзыв