Реновация в Москве: что это такое, какие дома попадают в программу, стоит ли покупать квартиру под реновацию

Введение

Улучшение жилищных условий — это естественная потребность, присущая каждому человеку, стремящемуся к комфорту и безопасности. Жилье играет ключевую роль в нашей жизни, влияя на эмоциональное благополучие. И есть множество путей достижения этой цели. Самые простые и распространенные – капитальный ремонт или обновление интерьера. Конечно, у многих есть возможность купить новую недвижимость или переехать, поменять таким образом не только обстановку, но и локацию. Не стоит забывать и про государственные программы, которые направлены на поддержку граждан в улучшении жилищных условий, такие как субсидии, льготные кредиты и реновация.

О последнем явлении и расскажем в нашей статье. А также ответим на главные вопросы – выгодно ли вступать в такие программы, есть ли "подводные камни" и какие преимущества.

Что такое реновация

Чтобы детально разобраться в теме, начнем с точного определения этого понятия. Реновация жилья – это процесс обновления и модернизации существующих зданий и сооружений с целью улучшения их функциональности, эстетики и безопасности. Этот термин часто используется в контексте городской застройки, поскольку она направлена на преобразование устаревших или ветхих объектов в современные и комфортные пространства для жизни, работы и отдыха.

В чем она заключается? Перечислим основные аспекты:

• Обновление коммуникаций. Реновация включает замену или модернизацию инженерных систем, таких как водоснабжение, отопление и электроснабжение.
• Повышение безопасности. Капитальная или частичная замена конструкций и материалов в первую очередь обеспечивает безопасность граждан. Здания и сооружения становятся более устойчивыми к внешним воздействиям при условии соблюдения современных строительных норм.
• Улучшение дизайна и планировки. В рамках реновации часто пересматриваются внутренние пространства, чтобы сделать их более удобными и эстетически привлекательными для жителей. Благоустраиваются придомовые территории, создаются общественно-полезные зоны, современные игровые и спортивные площадки.
• Экологичность. Современные реновационные проекты в большинстве стремятся минимизировать негативное воздействие на окружающую среду, используя экологически чистые материалы и инновационные технологии.

Так называемое обновление может быть не только жилого, а также коммерческого фонда и объектов исторического значения. В многоквартирных домах обычно проводится замена фасадов, установка более надежных окон и дверей, а также меняются инженерные системы на более усовершенствованные.

В социальных и коммерческих зданиях осуществляется перепланировка офисных пространств, кабинетов. Модернизация касается лифтов, систем вентиляции и кондиционирования. Одним словом, создается новый дизайн-проект.

Если говорить о реновации культурного и исторического фонда, то здесь нет задачи создать что-то новое. Напротив, речь идет о сохранении архитектурного наследия. При этом проводится адаптация зданий к современным требованиям.

Итак, реновация играет ключевую роль в развитии городов, способствуя улучшению качества жизни и созданию более устойчивой и привлекательной городской среды.

Программа реновации в Москве

Многие воспринимают ее, как уникальную возможность сменить старое ветхое жилье на новое комфортабельное. Особую ценность добавляет и еще одно условие – недвижимость представляется в том же районе, а не на выселках. На первый взгляд все так и есть, но давайте разберемся в этом вопросе более подробно.

В 1998 году в Москве стартовала программа по сносу пятиэтажных домов. Нам они более известны как "хрущёвки" и построены в период с 1957 по 1968 годы. Эти здания, относящиеся к первому периоду индустриального строительства, постепенно устаревали, и к моменту завершения программы стало очевидно, что многие из них находятся в ветхом состоянии. Срок их эксплуатации, рассчитанный на 25-50 лет, подходил к концу, и многие строения нуждались в срочных мерах. Но вместо капитального ремонта, который по срокам и затратам не уступал возведению новостроек, был задуман новый проект.

В 2017 году началась программа реновации жилья, а рамках которой запланировано снести более 5000 ветхих домов и построить на их месте современные многоквартирные дома с улучшенными продуманными планировками. Расчетный срок эксплуатации этих новостроек по плану – не менее 100 лет.

Если "хрущёвка" находится в хорошем состоянии, она подлежит не сносу, а капитальному ремонту. Для определения состояния создана специальная комиссия. Финансирование программы осуществляется за счет госбюджета, который покрывает расходы на земельные участки, проектные работы и организацию переселения жителей.

Поскольку само понятия "Реновация" достаточно многогранное, столичная программа предполагает не только строительство новых жилых зданий, но и развитие всей необходимой инфраструктуры в районах сноса. Так в кварталах параллельно идет возведение школ, детских садов, поликлиник, развлекательных центров. Также создаются дополнительные парковочные места, транспортные развязки, подъезды и выезды на территорию. Особое внимание уделяется благоустройству придомового пространства – озеленению, созданию парков, велодорожек, игровых и спортивных площадок.

Одним словом, это масштабная инициатива правительства, направленная на обновление жилого фонда столицы и улучшение качества жизни ее жителей.

Сроки реновации

Поскольку план достаточно масштабный, невозможно его реализовать в короткие сроки. В связи с этим предусматривается поэтапное переселение жителей из устаревших домов в современные квартиры.

1. Первая волна сроком до конца 2023 года. На этом этапе основное внимание уделяется строительству новых жилых зданий. Ожидается, что к 2024-2025 годам жители начнут переезжать в свои квартиры. Параллельно будет осуществляться снос 930 старых пятиэтажек.
2. Вторая волна начало 2025, конец 2028 гг. В этот период планируется расселение 1630 малоэтажек. Работы будут вестись с учетом потребностей жителей и особенностей каждого района.
3. Третья волна – 2029-2032. Завершающий этап программы, в рамках которого будет расселено еще 1800 "хрущёвок". Этот этап предполагает завершение основных строительных и переселенческих работ.

Даты могут незначительно корректироваться в зависимости от обстоятельств, что также зафиксировано. На информационных порталах Правительства Москвы опубликован Приказ, с которым любой желающий может ознакомиться. Кроме того, там можно самостоятельно следить за новостями или задать интересующий вопрос.

Какие дома попали под реновацию в Москве

Программа реновации в Москве охватывает значительное количество жилых зданий, которые были признаны устаревшими, требуют капитального ремонта или даже сноса. Как ранее уже отметили, основное внимание уделяется домам, построенным в период массового индустриального строительства, известным как "хрущёвки". По состоянию на 2024 год, в Москве под эту программу попали 5175 домов. В основном это возведенные в 1950-1960-х годах, которые изначально предназначались для временного проживания и не соответствуют современным стандартам комфорта и безопасности.

Но критерии отбора все же гораздо строже, давайте разберем их подробнее:

Физическое состояние. В программу включены объекты, которые находятся в ветхом неудовлетворительном состоянии, с изношенными инженерными системами и конструкциями, требующими капитального ремонта или замены.

Архитектурные и конструктивные особенности. В основном это пятиэтажные здания без лифтов и с ограниченной площадью квартир, что не соответствует современным требованиям к жилым помещениям.

Социальные факторы. Учитываются и такие аспекты как плотность населения и необходимость улучшения жилищных условий для большого числа жителей. Если говорить простым языком – площадь, которую занимает непрезентабельная малоэтажка станет отличным местом для возведения высотной многоквартирной новостройки.

Есть еще один немаловажный момент, о котором необходимо знать, чтобы защитить свои права. Для включения в программу необходимо, чтобы не менее 2/3 владельцев квартир по данному адресу проголосовали за участие. Например, большинство жителей не согласны, что постройка нуждается в сносе. Проводится коллективное голосование со сбором подписей и доказательств пригодности объекта для дальнейшего безопасного проживания. Далее все предоставляется комиссии на рассмотрение.

Также стоит отметить, что не все дома, построенные в вышеуказанный период, попадают под реновацию. Есть исключения. Если здание находится в хорошем состоянии и может быть модернизировано, оно подлежит капитальному ремонту. Это позволяет сохранить архитектурное разнообразие города и эффективно использовать бюджетные средства. Вполне возможно, объект будет снесет, а жильцы расселены, но точная дата пока не установлена.

Где посмотреть список домов

В связи с ажиотажем, который идет вокруг недвижимости у многих собственников возникает логичный вопрос – "Как узнать, включен ли дом в программу реновации или нет?".

Москвичи могут легко проверить эту информацию несколькими способами.

1. Официальный сайт мэра Москвы. Перейдите в раздел "Московский стандарт реновации" и выберите "Карта программы". Там вы найдете информацию о домах, включенных в программу, а также о зданиях для переселения и стартовых площадках. Там же опубликованы данные про квартальную застройку территории и ее схема.
2. Официальный сайт Фонда развития территорий (ФРТ)**. Там можно найти статистику по аварийному жилью, сроки сноса и расселения. Для проверки конкретного адреса выберите вкладку "Аварийный фонд" и задайте нужные критерии поиска.
3. Выписка из ЕГРН. С 2022 года в ней содержится вся необходимая информация об объекте недвижимости. В том числе сведения о признании дома аварийным и дальнейших действиях – снос или реконструкция. В том случае, если у вас нет нужной справки, ее всегда можно запросить онлайн через портал "Госуслуги".
4. В Росреестре. Вам понадобится раздел "Публичная кадастровая карта". Введите в поисковую строку тип объекта, адрес и, если известен, кадастровый номер. Далее откроется карточка дома, и если здание аварийное и подлежит сносу, на нем будет соответствующая отметка.
5. Жилищный отдел муниципалитета. Собственник может обратиться туда с письменным запросом для получения информации о вашем доме.

Эти ресурсы помогут вам получить актуальную информацию о статусе вашего дома в программе реновации.

Куда переселяют по реновации

По правилам программы реновации москвичам предоставляется равнозначное жилье, соответствующее ряду требований.

• Во-первых, новые квартиры должны располагаться в том же районе, где находился расселяемый дом.
• Во-вторых, они обязаны быть с улучшенной отделкой, которая исключает необходимость дополнительных ремонтных работ. Кроме того, должна быть необходимая бытовая техника и оснащенные санузлы.
• В-третьих, жилая площадь и количество комнат в новых пространствах не должны быть меньше, чем в старых.
• В-четвертых, новостройки должны быть проектированы с учетом потребностей маломобильных жителей и семей с детьми, даже если таких не было в числе переселенных.

Итак, вы уже точно знаете, что вам вскоре предстоит отметить новоселье. Какие следующие шаги? Расскажем о процессе последовательно.

1. Получение уведомления. После официальной сдачи корпуса в эксплуатацию участники программы в порядке очереди получают уведомление с подробной информацией о новом жилье. В письме указываются адрес, площадь, количество комнат и другие характеристики квартиры, которая предоставляется взамен старой. На этом этапе необходимо сверить все данные и проверить, соответствуют ли они действительности.
2. Осмотр новой квартиры. Жители МКД могут записаться на осмотр предполагаемой для переселения жилплощади, выбрав удобные дату и время. Это можно сделать на официальном сайте Правительства или другие сервисы, например, через Госуслуги. Что самое важное на этом этапе? Заранее ознакомьтесь с правилами приемки квартир в новостройке. Это пригодится, поскольку зачастую ремонт и отделка выполнены с нарушением норм. Как проверить работу инженерных систем, ровность стен, откосов и т.д.
3. Выбор варианта. Строго регламентированного количества жилплощадей, конечно, нет. В действительности можно осмотреть несколько вариантов и выбрать свой. Как правило предлагается от трех до пяти просмотров. Но бывают случаи как мгновенного принятия решения о заселении, так и наоборот – слишком затянутое. И поскольку бесконечно процесс длится не может, в конечном итоге вас попросят определиться.
4. Оформление согласия на переселение. Все совершеннолетние граждане, которые имеют постоянную (не временную) регистрацию в квартире, должны подписать согласие на переселение. Для оформления договора мены потребуется выписка из ЕГРН, свидетельства о рождении детей до 18 лет, а также паспорта всех собственников и зарегистрированных лиц.
5. Регистрация права собственности. Процедура государственной регистрации права собственности на новое жилье осуществляется по договору мены. Этим занимается Департамент городского имущества, который обеспечивает юридическое оформление перехода права собственности.
6. Заселение в новое жилье. После завершения всех формальностей участники программы совершают долгожданный переезд. Они могут самостоятельно перевезти вещи и мебель или воспользоваться бесплатной государственной помощью в организации переезда. Для этого оформляется соответствующая заявка с указанием в ней даты. Далее выделяется определенное время, точнее интервал, в который нужно быть готовым к транспортировке вещей.

Стоит ли покупать квартиру в Москве под реновацию

С появлением этой программы можно выделить отдельную нишу на рынке недвижимости столичного региона – купля-продажа реновационных объектов. С обеих сторон (и собственники, и потенциальные покупатели) очень много вопросов – а будет ли выгодно купить квартиру в таком доме? И что выгоднее – переселение или самостоятельная продажа? А может просто оформить заявку на денежную компенсацию?

Прежде разберем текущую ситуацию на вторичном рынке в 2024 году. В настоящее время на продажу выставлено около 1,5 тысяч квартир в объектах, которые были включены в программу реновации. Однако количество предложений с перспективой скорого переезда заметно уменьшается. Лишь 4% из них относятся к тем, переселение из которых запланировано на первую волну. Здания, расселение которых ожидается в 2025-2028 годах, составляют 30% от общего объема. И 66% приходится на дома, которые будут расселены в третью волну.

Интересно отметить, что стоимость жилплощадей в "хрущевках" возрастает по мере приближения срока переезда. Средняя цена квадратного метра в домах, которые будут расселены в ближайшее время, примерно на 12% выше, чем в тех, что запланированы к расселению в следующую волну.

Второй по важности вопрос – ждать переселения или продать недвижимость? Эксперты не дают точного ответа, какое действие будет правильным и принесет прибыль. Необходимо постоянно мониторить рынок, смотреть действующие программы, а также учитывать вашу очередность.

Еще один вариант – получение денежной компенсации. Владельцы квартир в домах, участвующих в программе реновации, имеют возможность выбрать финансовую выплату вместо получения нового жилья. Размер компенсации соответствует рыночной стоимости равнозначной квартиры, что предоставляет владельцам свободу в распоряжении полученными средствами. Для ее оформления нужно подать заявление в Департамент городского имущества Москвы. Это нужно сделать в течение 30 дней после получения проекта договора на предоставление равнозначной квартиры. Такой вариант позволяет жителям гибко подходить к вопросу переселения и выбирать наиболее подходящее для них решение.

Преимущества

Конечно, программа реновации сталкивается с рядом вызовов, включая необходимость учета интересов всех жителей и сохранения исторического облика города. Однако, благодаря активному взаимодействию с общественностью и постоянному совершенствованию подходов, она продолжает успешно развиваться. Выделим главные плюсы проекта:

• Увеличение площади. Квартиры в новостройках в большинстве случаев имеют более просторные и комфортабельные планировки. Причем для многодетных семей и льготных категорий граждан предусмотрено увеличение метража.
• Ремонт "под ключ". Обязательное условие – все жилые помещения предоставляются с готовой отделкой, что избавляет от дополнительных затрат на ремонт. Кроме того, предполагается жизненно необходимая техника и оснащение. Например, должны быть проведены все инженерные коммуникации, оснащены санузлы и ванные комнаты.
• Развитая инфраструктура. Корпуса возводятся в тех же районах. Помимо уже развитой инфраструктуры в локации появляются современные объекты социального и общественного назначения. Магазины, кафе, детские сады, салоны красоты зачастую располагаются на первых этажах строений, что обеспечивает быстрый доступ ко всем необходимым объектам.
• Экономия. Жилье в домах под реновацию дешевле, что позволяет сэкономить и в итоге получить новое. Это может рассматриваться как выгодное инвестирование в будущее.

А теперь рассмотрим обратную сторону медали, поговорим о недостатках, о которых важно знать и учитывать их при вступлении в программу:

• Возможная упущенная выгода. Вложение средств в новостройку на начальных этапах, например, на стадии котлована, может быть более выгодным. Такое решение позволяет выбрать желаемую локацию и избежать неопределенности, связанной с реновацией.
• Жизнь в старом доме. Если у вас нет другого жилья, до переселения придется оставаться в ветхом. При этом делать ремонт в такой квартире не имеет смысла, так как расходы не будут компенсированы.
• Компенсация ремонта. Если вы все же решились на косметический или капитальный ремонт, вам нужно понимать, что его стоимость не будет возмещена. И если бытовую технику и некоторые предметы мебели можно будет увезти с собой или перепродать, то коммуникации, обои или дорогостоящую плитку вы вынуждены будете оставить. Это может стать значительной финансовой потерей.
• Налог при продаже. Если вы не дождались переселения и решили продать собственность самостоятельно, вам придется заплатить 13% с выручки, если жилье находилось в собственности менее пяти лет.
• Ограниченный выбор. По правилам жителям предоставляют возможность выбрать понравившееся и идеально подходящее предложение. На деле все оказывается не так радужно, поскольку действуют негласные ограничения по количеству. Кроме того, после отказа от одной квартиры необходимо оформлять новую запить и ждать очередь на второй просмотр. А к тому времени вариантов уже заметно меньше.
• Задержка с оформлением. Продажа квартиры, полученной по программе реновации, может затянуться из-за бумажной волокиты, связанной с оформлением в собственность.

Риски

Эксперты советуют тщательно обдумать покупку квартиры в доме, включенном в программу реновации, из-за ряда потенциальных рисков. На основании уже полученного опыта юристы предлагают ознакомиться со следующими ключевыми моментами:

• Неопределенность. Как бы это не звучало странно, но проект все еще находится в стадии согласования и обсуждения. Это напрямую связано с его масштабностью и глобальными изменениями городской структуры. Не исключен тот факт, что в будущем власти Москвы могут изменить свое отношение к теме. И если программу приостановят или заморозят, например, из-за недостаточного финансирования, покупатель может остаться без нового жилья на неопределенный срок.
• Длительные сроки переселения. Процесс сноса и переселения может затянуться на годы. Помимо того, что жители могут переехать в новые дома только после завершения строительства новостроек, нужно учитывать и еще один немаловажный факт – в приказе отмечена возможность переноса сроков. Поэтому, если у вас все идет по плану – считайте это удачей. Здесь важно понимать, в какую очередь входит квартира, так как сроки и условия могут измениться, что делает покупку рискованной.
• Неудачное расположение. Это касается только тех кварталов, которые находятся за пределами МКАД. Например, в Новой Москве и Зеленограде переселение может происходить в пределах округа, а не района, как в Старой Москве. Это может привести к удаленности от необходимых инфраструктурных объектов. Следовательно, пункт "переселение в тот же район" действует, но не всегда.
• Ограничения. Наличие залога или других ограничений на квартиру может стать препятствием для участия в программе реновации.

Помимо рисков нужно отметить еще несколько особенностей:

• Ипотечная недвижимость. Владельцы переселяются вместе с другими жильцами. Но нужно помнить, что жилплощадь находится в залоге у кредитора. Поэтому, при оформлении права собственности на новое жилье необходимо связаться с банком, чтобы передать в залог новый объект. Прежние платежи будут перенесены на новую квартиру, и заемщик продолжит выплачивать кредит на тех же условиях. Банк принимает такой залог, так как стоимость нового жилья, как правило, выше стоимости старого. При этом график платежей и ставка не могут поменяться и должны соответствовать прописанным в договоре.
• Коммунальная. В случае, если предыдущая квартира имела статус коммунальной и в ней проживало несколько семей, то каждому владельцу предоставят отдельную площадь. Однако, если квартира не имела статуса коммунальной, жильцам будет предоставлена одна квартира с аналогичной площадью и количеством комнат. Даже если это были разные семьи, без родственных связей.

Выводы

Подводя итоги всему сказанному, хочется выделить самое главное. Приобретение квартиры в доме, подлежащем реновации, может стать выгодной инвестицией. Это позволит не только улучшить жилищные условия, но и получить дополнительную прибыль при продаже нового жилья. Однако, важно подходить к принятию решения с особой осторожностью. Важно убедиться в отсутствии скрытых жильцов, которые могут претендовать на недвижимость, а также незаконных перепланировок и обременений. Потенциальному покупателю следует тщательно проверить всю документацию на приобретаемое жилье, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Ну а если вы ожидаете переселения, тщательно ознакомьтесь с правилами приемки новостройки, а также со своими правами.

Добавить отзыв