Введение
Покупка квартиры – одно из волнительных и радостных событий. Каждому этапу необходимо уделить пристальное внимание, особенно, если вы проводите сделку впервые. Считается, что приобретение жилья в новостройке менее рискованно для покупателя, поскольку чаще всего клиенты пользуются ипотечными программами и банки самостоятельно проверяют надежность застройщика. Совершенно иная ситуация на вторичном рынке. Реализацией площадей занимаются как частные риэлторы, рекламные агентства, так и собственники. Самое неприятное, что может случиться – вы нарветесь на мошенников и сделку могут аннулировать. Но могут возникнуть и другие сложности. Конечно, рисков много, но их можно минимизировать. В этой статье расскажем, на что нужно обратить наибольшее внимание при покупке недвижимости, а также пошагово поможем разобраться в этапах сделки.
Риски для покупателя квартиры
Сделка с недвижимостью считается одной из самых сложных. Причем беспокоиться нужно не только покупателю, но и продавцу, поскольку изощренные мошеннические схемы применяются с обеих сторон.
Все существующие риски так или иначе связаны с финансами, а точнее с их потерей. Это может произойти в нескольких случаях. Давайте разберем примеры.
Во-первых, нужно изучить историю. Если речь идет о новостройке, то этот пункт смело можно пропускать, поскольку у жилья не было предыдущих собственников. Во всех остальных ситуациях постарайтесь максимально проникнуться вопросом и выяснить, кто является собственником на момент сделки, как долго, есть ли совладельцы, наследники, бывшие супруги и т.д.
Во-вторых, есть ли прописанные лица, каков их возраст? Граждане с временной регистрацией не имеют никаких прав на проведение сделки. Полномочия есть только у тех, у кого есть отметка в паспорте о постановке на регистрационный учет. Также возможны случаи, когда в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные люди. От них или от официальных представителей тоже нужно получить согласие.
В-третьих, проверьте правильность оформления всех документов. Процесс купли-продажи не может проходить без «бюрократической» части. И здесь очень важно внимательно изучать каждый пункт договора. Если у вас совсем нет в этом опыта или понимания, как нужно сделать правильно, совет один – обратитесь к специалистам. Ошибки в заполнении в дальнейшем могут привести к признанию сделки недействительной. Стоит отметить, что мошенники очень часто пользуются некомпетентностью покупателей и подделывают документы.
В-четвертых, желание скорее продать должно насторожить покупателя. Конечно, есть случаи, когда продажа недвижимости является вынужденной – переезд, оплата долгов, дорогостоящее лечение и т.д. На этом этапе важно узнать о перепродаже жилья, т.е. как часто она продавалась и по каким причинам.
Что спрашивать при покупке квартиры
Если после долгих раздумий, вы определились с выбором нового жилья, и оно в полной мере соответствует всем вашим запросам и ожиданиям, спешить с внесением предоплаты все равно не стоит. Часто покупатели боятся упустить выгодное предложение и проводят сделку, без выяснения деталей. В случае с недвижимостью каждый нюанс важен, поэтому не нужно бояться заводить беседу с продавцом. Мы составили краткий чек-лист самых важных вопросов, которые необходимо задать на первом этапе.
Кто продает — собственник или риэлтор.
Продажа жилплощади может длиться не один месяц. Звонки, просмотры, встречи с предполагаемыми покупателями – на все это уходит немало времени и сил. Зачастую у владельцев недвижимости нет на это времени, поэтому они прибегают к услугам агентств или частных риэлторов. Опыта у профессионала больше, да и заинтересованность у него прямая. Он подскажет что необходимо сделать, какие этапы пройти, сориентирует по срокам, дополнительным расходам и т.д. Процесс купли-продажи не быстрый, поэтому специалист поможет обеим сторонам сделать все правильно. Главное – найти надежного исполнителя, поскольку ошибки или некомпетентность агента могут обойтись дорого не только собственнику, но и клиенту. Лучше обратиться в компанию, которая заботится о своей репутации и имеет положительные отзывы. Важное условие – заключение договора, где будут прописаны все пункты от начала, до завершения сделки.
Страхование ответственности риэлтора.
Даже если сделку проводит крупное агентство или успешный частный риелтор, полностью исключить все риски невозможно. Обезопасить себя можно, например, застраховать ответственность перед покупателем. В том случае, если продажа не состоялась из-за ошибки агента, он или фирма обязаны возместить ущерб. Важно ознакомиться со всеми пунктами страхового полиса, а именно – в каком размере будет выплачена компенсация, ответственность сторон, какие случае являются страховыми, за что не предусмотрена ответственность и т.д. Также можно застраховать сделку в независимой компании, без участия риэлтора. В случае ее расторжения вам будет выплачена сумма, которая указана при заключении договора.
Кто распоряжается квартирой
Все сделки с недвижимостью (продажа, сдача в аренду, дарение и т.д.) имеют право проводить только официальные владельцы. Если они по тем или иным причинам не могут это сделать, права передаются на конкретное лицо, с этой целью оформляется гендоверенность. В генеральной доверенности должны быть указаны паспортные данные человека. Ему переданы полномочия собирать документы и подавать их в соответствующие инстанции, оставлять свои подписи, принимать денежные средства (по необходимости), осуществлять переводы и т.д. Доверенность не может быть передана третьим лицам, а также она имеет срок действия. Важна подлинность документа, ее можно проверить по базе в нотариальной конторе. Кроме того, необходимо предоставлять оригинал документа, поскольку копия не является действительной и не имеет никакой силы.
Кто является собственником
В квартире могут быть прописаны несколько лиц, но не у всех могут быть права собственности. Владельцев может быть несколько, их точное количество можно узнать из выписки ЕГРН, которая формируется на портале Росреестра. Если ее вам предоставляет продавец, проверьте дату, насколько она актуальна. Лучше ее сформировать накануне проведения сделки, поскольку могли появиться совладельцы жилья. Если выяснилось, что собственников несколько, необходимо получить одобрение ото всех, иначе впоследствии сделка может быть признана недействительной.
Несовершеннолетние или недееспособные лица не имеют право распоряжаться площадью, но их согласие требуется. Если они есть, необходимо обратиться в органы опеки и к юристу.
Кто зарегистрирован
Регистрация по адресу может быть временной или постоянной. Если с первыми лицами особых сложностей не возникнет, то со вторыми могут быть серьезные проблемы. Покупателю важно знать, что в квартире могут быть прописаны люди, которые имеют право на пожизненное пользование жилплощадью, даже если сменился владелец. Чтобы не возникло таких «сюрпризов» при заключении договорных отношений нужно указать, чтобы все зарегистрированные лица были выписаны до определенной даты. Этот пункт является обязательным и не стоит его игнорировать.
Кто еще обладает правом собственности квартирой
В договоре купли-продажи собственник обязан указать всех, кто получил прописку на территории, а также имеет права собственности или пользования. Но на практике так бывает не всегда. В соответствии с Российским законодательством выделено несколько групп граждан с правами на недвижимость, помимо владельцев и прописанных. Это могут быть люди, указанные в завещании – родственники, дети, близкие и т.д. Важно какими правами они обладают и есть ли у них срок. Например, человек может проживать в квартире до совершеннолетия или до определенного возраста, а может и пожизненно. Правами могут обладать арендаторы, с которыми заключен договор аренды. Если вы снимаете квартиру и знаете, что она выставлена на продажу, можете себя обезопасить и зарегистрировать договор в Росреестре. В этом случае сможете проживать там до указанной даты и не переживать, что вас могут выселить.
Есть ли обременения
Ход сделки могут нарушить обстоятельства, которые продавец от вас утаил, а вы о них не могли знать. Нужно убедиться, что на квартире нет никаких ограничений или обременений. Рассмотрим самые частые примеры:
- Залог. Тот случай, когда жилплощадь покупалась на кредитных условиях, в ипотеку и находится в залоге у банка. Продать ее можно только с согласия финансового учреждения.
- Арест. Возможны какие-либо судебные споры или разбирательства, принимается какое-то решение по поводу недвижимости и никакие процессы с ней проводить нельзя. Также жилье могли арестовать за долги владельца.
- Аренда. Обычно стороны договариваются и особых проблем с расторжением договора не возникает. Но если арендаторы не готовы освободить территорию до истечения срока, покупатель может подождать, а жильцы продолжат оплачивать уже новому собственнику.
- Долги по ЖКУ. Проверьте в управляющей компании, все ли счета на услуги жилищно-коммунального хозяйства оплачены. В противном случае погашать задолженность будет уже новый владелец.
Если у вас есть сомнения, можно заказать выписку из Росреестра. В ней будут отражены данные по обременениям.
Каким образом была получена квартира
Это важный и вполне целесообразный вопрос, а не праздное любопытство. Если квартира приватизирована, то есть ли лица, которые отказались от приватизации, но остались прописанными в ней. Особенно, если они являются несовершеннолетними или находятся на попечении. Наследство – еще один распространенный вариант получения недвижимости. Нужно уточнить, сколько наследников всего, есть ли неучтенные. Чтобы проверить такую сделку на чистоту, лучше обратиться к экспертам в этой области – к юристам или риэлторам, поскольку ее оспаривание может завершиться неудачно для покупателя. Если имущество перешло во владение по договору ренты, нужно убедиться, что он исполнен. Можно запросить свидетельство о смерти рентополучателя, но если он жив на момент приобретения квартиры, то новый владелец обязан пожизненно его содержать.
Длительность права собственности
Конечно, и эту информацию можно узнать по запросам в Росреестр. Но будет полезнее задать этот вопрос напрямую продавцу и посмотреть на реакцию. Нередки ситуации, при которых квартира досталась по наследству, подарили, или собственник переезжает и хочет просто избавиться от имущества, получив с него доход. Если она находится во владении менее трех лет, то с полученной прибыли нужно заплатить налог, который составляет 13%. А это немало, учитывая конечную цену объекта. Но нельзя исключать мошеннические схемы и спекуляции на перепродаже недвижимости. Вас должно насторожить, если вступление в права было сравнительно недавно, а продавец всячески избегает конкретных ответов или неохотно предоставляет документы.
Семейное положение и согласие супругов
Если жилплощадь была приобретена в браке, то она является совместно нажитым имуществом. Это означает, что права владения общие и оба супруга имеют право ею распоряжаться, но только при обоюдном согласии. Это правило действует даже в тех случаях, когда супруги расторгли брак и не был заключен брачный договор или иное дополнительное соглашение. Самое неприятное, что может произойти – объявится один из совладельцев и будет претендовать на долю в квартире. Возможно даже будет оспаривать сделку и требовать признать ее незаконной. Не лишним будет проверить эту информацию, а не верить словам.
Дееспособность продавца
Если суд принял решение, что гражданин не может самостоятельно распоряжаться жилой площадью, его признают недееспособным, а все полномочия переходят доверенным лицам, опекунам. Естественно, что вести сделку такой собственник не имеет права. Поэтому необходимо удостовериться, что он не стоит на учете в Психоневрологическом диспансере или в каких-либо других учреждениях. Любое подтверждение о юридической дееспособности можно получить по запросам в соответствующие инстанции. Если гражданин стоит на учете, нужно заключить договор с его представителем.
Вопросы о недвижимости
Чем больше будет ваша заинтересованность и вовлеченность, тем больше шансов выяснить прошлое объекта, с какой целью начался процесс купли-продажи. Не стесняйтесь задавать вопросы об объекте, таким образом вы узнаете много интересного и получите самый главный ответ – не является ли сделка мошеннической. Что можно спросить? Год постройки дома, какая площадь, как давно делался ремонт, какие соседи, удобен ли район с точки зрения транспортной и социальной инфраструктуры, какие коммуникации и как давно была замена, были ли серьезные аварии, затопления. Также нужно уточнить нет ли долгов по квартире за коммунальные услуги, с какой компанией заключен договор на обслуживание. Если в комнатах есть мебель, готов ли продавец ее оставить или продать.
Почему продается квартира
На рынке Москвы огромное количество предложений по «вторичке» и причин, по которым она выставлена тоже немало. Задайте этот вопрос в непринужденной беседе и понаблюдайте за реакцией продавца. Если жилье продается часто и меняется владелец, скорее всего есть скрытые проблемы. Это могут быть как неблагополучные соседи, так и изъяны строения. Обратная сторона – помещение продается медленно, объявление размещено давно, но продажа так и не состоялась. Попытайтесь выяснить причину, посмотрите обзоры в сети или отзывы. Вполне возможно, что никаких особых причин для вашего беспокойства нет, но убедиться в этом не будет лишним. Если это наследственное приобретение, то важно уточнить, нет ли еще претендентов на имущество.
Из чего складывается цена
Изучите среднюю рыночную стоимость аналогичных предложений и оцените, насколько сумма, предложенная продавцом, соответствует реальности. Слишком низкая должна насторожить вас, поэтому задайте вопросы на эту тему. Приведем пример, гражданина тяготят долговые обязательства, и он решается на отчаянный шаг – продать квартиру. Спустя время он может подать на оспаривание сделки, ссылаясь на стресс и тяжелые жизненные обстоятельства. А вот если вам кажется, что цена завышена, вы можете торговаться, приводя примеры более выгодных вариантов.
Вид продажи
Есть два типа заключения договора купли-продажи – свободный и альтернативный. В первом случае владелец недвижимости капитально подготовил объект к передаче и ожидает откликов. Такая сделка реализуется достаточно быстро по срокам. Альтернативный вид предполагает одновременную регистрацию продажи старого и покупки нового жилья. Например, собственник решает улучшить условия проживания и покупает жилплощадь большего метража. При этом ему некуда съехать и необходимо все процессы проводить параллельно. Покупателя необходимо уведомить изначально и таком варианте, поскольку не все готовы идти навстречу.
Заключение
Купить квартиру на вторичном рынке на деле не сложно, даже при наличии стольких нюансов и деталей. Особое значение нужно уделить коммуникации с продавцов и в непринужденных беседах задать важные вопросы, не стесняться показаться навязчивым. Кроме того, всегда можно обратиться за помощью к консультантам, юристам или агентам. Оплата их услуг не сравнится с теми потерями, которые вы понесете в случае мошеннических схем или упущения «мелочей». Надеемся, что наша статья помогла вам разобраться в теме и вы уверенно пройдете все этапы сделки.
Добавить отзыв