Способы управления многоквартирным домом: как и какой выбрать

Введение

Все жилые комплексы, состоящие из нескольких корпусов, очередей, а также индивидуальные постройки можно расценивать, как единый организм, где все взаимосвязано друг с другом. И это касается не только внутренней инфраструктуры, но и распорядка, который устанавливается между соседями и управляющими структурами. Каждый собственник самостоятельно решает, как обустроить быт в пределах своей квартиры, но есть и общедомовое имущество, которое не меньше нуждается во внимании. Необходимо регулярно проводить обслуживание, поддерживать бесперебойную работу всех коммуникаций, делать ремонт по мере необходимости, устранять неполадки и т.д. Все это и многое другое должны проделывать специальные организации. Именно о них пойдет речь в этой статье. Также мы расскажем, как они создаются, какие бывают и в чем отличие.

Что означает управление многоквартирным домом

Основной задачей любого управления должно быть улучшение и повышение качества. И не важно, о какой сфере или о каком процессе идет речь. В Жилищном Кодексе Российской Федерации указано, что собственники помещений в многоквартирном доме по закону обязаны выбрать оптимальный, по их мнению, способ управления объектом. Решение должно приниматься совместно, обязательно участие всех владельцев жилых и нежилых площадей.

В простом понимании управление многоквартирным жилым домом предполагает создание таких условий, при которых общее имущество будет содержаться в благоприятных условиях. Также важно поддерживать его состояние, проводить плановые и внеплановые ремонтные работы, мероприятия по улучшению качества жизни всех собственников.

Ранее под понятием МКД предполагалось здание, в котором размещено более 20 квартир. Сейчас под это определение попадают все объекты, в которых более двух жилых помещений разных собственников, есть общая территория на едином земельном участке. Туда же относятся все инженерные коммуникации и прочие системы жизнеобеспечения.

На сегодняшний день ни один жилой объект не может существовать без управления. А оно в свою очередь может осуществляться тремя разными способами:

• непосредственным;
• товариществом собственников жилья (ТСЖ);
• управляющей компанией (УК).

Каждому варианту присуща своя специфика и полномочия, а выбор всегда за владельцами недвижимости. Начиная с марта 2005 года на территории РФ действует законодательство, на основании которого жители самостоятельно и, что очень важно, добровольно выбирают приемлемый для них способ из вышеперечисленных. Для этого организуется собрание, где и происходит голосование. Это своего рода выборы, в которых должны принять участие более 50% собственников или официальных представителей. Если число участников меньше в процентном соотношении, то уполномоченные органы исполнительной власти уже на конкурсной основе находят исполнителя данных обязанностей.

Собрание собственников жилья

Помимо выбора способа управления многоквартирным домом на собрании также принимаются решения о:

• Возведении дополнительных сооружений или построек в рамках одного комплекса, например, хозяйственные, подсобные и прочие помещения.
• Реконструкции, ремонте мест общего пользования или всего здания.
• О смене способа управления, если действующий не устраивает, замечены случаи неисполнения условий договора.
• О снятии полномочий с конкретных лиц или передача обязанностей новым лицам.

Целей проведения таких мероприятий может быть множество, причем не всегда они носят официальный характер. Часто жители одного дома настолько дружные, что такие собрания организовываются по случаю празднования какого-либо события разной степени масштабности.

Способы управления МКД

Почему нужно ответственно относиться к выбору того или иного варианта управления? Потому что от этого зависит не только комфорт и безопасность во всем комплексе, но и в каждой квартире, в частности. Оставаться безучастным нельзя еще и по той причине, что Жилищный Кодекс обязывает это сделать. В нем четко прописаны все нормы и регламент для каждой организации. В этом разделе мы подробно расскажем какие бывают способы управления, а далее разберем их отличия и характерные особенности.

Выбор способа управления МКД

Непосредственное управление домом собственниками помещений

Стоит сразу отметить, что этот тип подойдет не всем. В соответствии со статьей №161, ч. 2 ЖК РФ непосредственное управление возможно только в тех зданиях, в которых общее количество жилых помещений составляет не более тридцати. Но, как показывает практика, даже 30 квартир – это довольно много. Самый оптимальный вариант, когда в многоквартирном доме от 5 до 10 жилплощадей. Причина очень банальная – человеческий фактор. Например, возникают ситуации, которые необходимо решать срочно и незамедлительно. Для решения каждой задачи необходимо проводить собрания и голосования. А это не всегда удается сделать из-за занятости и нехватки времени. По этим причинам могут возникать разногласия и неприятные последствия.

Непосредственное управление

Все участники непосредственного управления многоквартирным домом должны полностью доверять друг другу и уметь бесконфликтно находить выходы из трудностей. И здесь действует одно простое правило – чем меньше коллектив, тем быстрее происходит согласование по тем или иным вопросам.

Отметим основные преимущества и возможные недостатки этого метода.

Плюсы:

• Отсутствие дополнительных или несанкционированных расходов, которые являются частыми при работе управляющих компаний.
• Снижение трат на обслуживание, ремонт и прочие мероприятия, поскольку большинство из них могут проводить сами владельцы квартир. При этом могут привлекаться подрядчики и исполнители, но оплата их услуг, как правило всегда ниже и можно регулировать.
• Владельцы квартир заключают отдельные договоры с обслуживающими и ресурсоснабжающими структурами. Таким образом, по дому нет общих задолженностей и вам не придется оплачивать долги за своего нерадивого соседа. Данный пункт прописан в ч. 2 ст. 164 ЖК РФ и регулируется на законодательном уровне.
• Нет необходимости содержать обслуживающий персонал и формировать отдельно бюджет на зарплаты.
• Меньше бюрократических моментов, связанных с заключением договоров и предоставлением отчетности.
• Все траты в открытом доступе, нет скрытых платежей и непонятных статей расходов.

Минусы:

• Переносы и нерегулярность собраний, на которых должны решаться важные задачи.
• Неэффективность отдельных участников коллектива, перекладывание ответственности за выполнение работ, ввиду чего наблюдается снижение качества и эффективность общих мероприятий.
• Частота проведения собраний. Каждый, даже самый незначительный вопрос, требующий финансовых затрат, должен выноситься на всеобщее обсуждение.
• Капитальный или мелкий ремонт выполняется за счет собственников жилья в многоквартирном доме. При других формах управления средства могут быть выделены специальными учреждениями. К таким относится Фонд содействия реформированию Жилищно-Коммунального Хозяйства.
• Отсутствие опыта и компетенции в некоторых вопросах. Поскольку руководство выбирается непосредственно из жильцов МКД, не все обладают знаниями в сферах коммунального и жилищного хозяйства. И хотя всегда можно пройти соответствующее обучение, но для этого необходимо выделить средства.

Управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

Это, пожалуй, самый распространенный и известный управленческий способ среди всех имеющихся на сегодняшний день. Популярность во многом обусловлена тем, что все пункты прописаны в законодательстве и строго регламентированы. Ничего не нужно придумывать, все уже сформулировано и закреплено. Да и вести такую деятельность можно как в много-, так и в малоквартирных жилых объектах. Разберем подробнее.

Если говорить кратко, то все Товарищества собственников жилья, потребительские и жилищные кооперативы созданы для той же цели – обслуживания и содержания зданий, придомовых территорий и мест общественного назначения. Это юридические лица, осуществляющие свою деятельность на основании устава и договоров. Все они считаются некоммерческими организациями, поскольку в основных интересах не должно фигурировать получение прибыли. Хотя дополнительный доход и предполагается, но все финансы должны идти на оплату подрядчиков, на ремонт и прочие согласованные расходы. Одним словом, на нужды дома.

ТСЖ или ТСН (Товарищества Собственников Недвижимости) формируются всеми владельцами квартир и прочих помещений в пределах одного корпуса или всего комплекса в целом. Например, сдан в эксплуатацию жилой проект, в составе которого не одно строение, а много, несколько очередей застройки. Жители могут объединиться и создать сообщество только для своего корпуса или нескольких, рядом расположенных.

Управление ТСЖ

Вне зависимости от этого цели организации не должны измениться. Перечислим основные:

• управление общим имуществом;
• сохранение, содержание, создание и приращение имущества;
• оказывание коммунальных и прочих обслуживающих услуг;
• осуществление любой деятельности, которая направлена на достижение главных целей.

Чтобы обслуживание было качественным, необходимо заключить договоры с организациями, которые предоставляют жилищно-коммунальные услуги. Основные ресурсы – водо-, тепло-, газо- и энергоснабжение. В различных регионах эти учреждения называются по-разному.

Из плюсов можно выделить следующие:

• Более компетентные руководители. В основном в управление выбираются уже опытные и обладающие нужными навыками лица из числа собственников или сторонние.
• Можно заниматься коммерческой деятельностью, например, сдавать помещения в аренду, предоставлять услуги по ЖКО и т.д. Единственный нюанс – все доходы должны идти в общую казну, а не на личные траты участника кооператива.
• Устав, где четко и строго расписаны все должностные обязанности участников. Закрепленного перечня нет, в него нужно включать обязательные пункты, а также необязательные, которые собственники посчитают необходимыми. На его основании и ведется деятельность сообщества.
• Снижение общих затрат за счет проведения услуг своими силами.

Минусы:

• Затраты на содержание штата сотрудников, если среди участников нет добровольцев или с нужными навыками. Это могут быть бухгалтеры, дворники, председатели, члены ревизионной комиссии, сантехники и т.д.

Как видим, недостатков в таком способе управления не так много. Это еще раз доказывает наше первое утверждение, что этот вариант самый популярный и распространенный.

Управление управляющей организацией

Еще один способ, признанный и регламентированный на законодательном уровне. В отличие от двух предыдущих, УК представляет собой коммерческую организацию, которая оказывает необходимые услуги по управлению многоквартирным домом в нужном объеме. Ее деятельность осуществляется на основании лицензии – статья №161 Жилищного Кодекса Российской Федерации, часть 1.3

На общем собрании владельцев квартир и нежилых помещений выбирается компания. С ней заключается договор, где прописываются все услуги, которые необходимо будет оказывать, периодичность и размер оплаты за них.

Управление УК

Договорные отношения заключаются с каждым собственником и ответственность обеих сторон уже индивидуальная, а не коллективная. Обязательно нужно указывать срок, в течение которого договор считается актуальным. Минимальный – 1 год, а максимально возможный – 5 лет. Если управляющая компания не справляется со своими обязанностями, то решением большинства голосов можно переизбрать организацию и снять полномочия с действующей. Такие случаи имеют место быть, но чаще они являются исключением, а плюсов гораздо больше. Перечислим их:

• Высококвалифицированные специалисты, которым уже не нужно повышать свою компетенцию и проходить дополнительное обучение.
• Любая задача решается оперативно, нет необходимости организовывать собрания собственников, если случилась поломка или требуется замена/ремонт инженерного оборудования.
• Все обязанности, а также расходы прописаны в договоре. Поэтому возникновение необоснованных трат практически исключено, а отчетность максимально прозрачная. В любом случае всегда можно уточнить или оспорить то или иное решение компании.
• У жильцов всегда больше прав, поэтому они могут пожаловаться на некачественно предоставленную услугу. Свою жалобу можно направить в органы жилищного надзора, которые есть в каждом регионе. Также можно обратиться к коллективу с пожеланием о досрочном переизбрании управляющей компании.

Почему же тогда не все выбирают эту форму управления и обслуживания многоквартирным домом? Потому что и здесь есть свои недостатки.

Минусы:

• Собственники не могут на все 100% отслеживать процесс выполнения той или иной задачи, а также качество услуги. Как правило им показан только конечный результат, без возможности проведения прямого контроля за процессом.
• Коммерческие структуры часто повышают свою прибыль за счет поднятия тарифов на жилищно-коммунальные услуги. А это напрямую связано с дополнительными расходами собственников.
• Автоматическое назначение Управляющей компании. Это происходит в том случае, если владельцы квартир в многоквартирном доме по той или иной причине самостоятельно не выбрали орган управления или не пришли к общему решению. Тогда УК выбирается по умолчанию региональным Муниципалитетом и, конечно, интересы жильцов при этом не учитываются. Этот процесс узаконен, прописан в ч. 4 ст. 161 ЖК РФ и смена организации будет в этом случае достаточно проблематична.

Мы рассмотрели основные способы управления МКД. Еще раз отметим, что выбирать нужно с полным понимаем, в чем отличия между ними, с обсуждением всех преимуществ и недостатков. В любом случае ни одна из форм управления не исключает личную инициативу жителей дома или комплекса. Необходимость в проведении собраний есть, ведь на них озвучиваются сильные и слабые стороны ТСЖ, УК или других сообществ. Всегда можно рассчитывать на поддержку и помощь государства, поскольку работа любого учреждения по обслуживанию жилищных объектов регламентирована и прописана в кодексе РФ.

Зависит ли размер платы за ЖКУ от способа управления домом

Мы все ежемесячно получаем счета на оплату жилищно-коммунальных услуг, а также за использование жизненно необходимых ресурсов. Они приходят в разных вариациях, с разными расчетами и тарифами. Это зависит от того, какая управляющая организация их предоставляет и что входит в список обязательных платежей. Обычно это прописано в договоре и всегда можно отследить, верно ли сформирован счет.

От чего зависит размер оплаты за КУ

В связи с этим у многих владельцев жилой и коммерческой недвижимости возникает правомерный вопрос – а зависит ли стоимость ЖКУ от того, какая фирма их выставляет? Или можно сэкономить, минимизируя расходы? Все эти вопросы должны волновать собственников многоквартирных домов еще до того, как сделан выбор в пользу той или иной управляющей структуры.

Начать нужно с самого главного – с понимания того, по каким критериям и из каких параметров складывается цена за услугу. Оплата за КУ – это финансовые средства, которые переводятся ресурсоснабжающим компаниям за поставку электроэнергии, холодной или горячей воды, тепла, газа и т.д. Расчет производится по определенным тарифам, которые установлены на момент произведения вычисления. Вероятность обмана практически исключена, поскольку все тарифные ставки регулируются не управляющим учреждением, а Государством. И любые нарушения будут быстро зафиксированы при проверке. Таким образом, на один из главных вопросов мы ответили – размер платы не зависит от способа управления МКД.

Перечисление денежных средств осуществляется на расчетные счета управляющей компании, кооператива или товарищества. Если владельцы жилплощадей заключили договорные отношения непосредственно с поставщиком ресурсов (воды, газа, энергии), то УК в этой цепочке отсутствует, а перечисление идет напрямую ресурсоснабжающему предприятию.

В этой теме есть нюанс. К примеру, вы вовремя не поменяли счетчики или не передаете регулярно их показания. В этом случае начисления будут производиться не по показаниям, а по другой схеме. Берутся нормативы потребления ресурса на человека, эти данные умножаются на количество человек, которые официально зарегистрированы и проживают на территории.

Оплата по счетчикам

В некоторых случаях стоимость в счете оказывается ниже, чем по тарифам. Но в большинстве этот тип является невыгодным, особенно если в квартире прописано много человек.

Относительно недавно в «платежках» появилась графа «капитальный ремонт». Органы государственного управления устанавливает минимальный размер, а уже сами УК, ТСЖ или владельцы недвижимости могут регулировать, но только в сторону увеличения. Снижать ее нельзя. Конечный получатель может быть как управляющая организация, так и официальный фонд капремонта, действующей в данном регионе.

Взнос на капремонт

Оплата за ремонт и техническое содержание объекта производится тем фирмам, которые оказывают соответствующие услуги. Стоимость этой статьи расходов зависит от многих факторов, в числе которых – общее состояние здание, насколько благоустроена придомовая территория, в каком состоянии инженерные и прочие коммуникации. Наверное, это самая нерегулируемая часть, поэтому ей стоит уделять особое внимание. Именно она может стать причиной увеличения платы.

Заключение

Как и любое сооружение многоквартирный дом требует постоянного обслуживания. Необходимо поддерживать работу всех коммуникаций, сетей, проводить ремонт и устранять неполадки. От этого зависит качество жизни каждого жителя МКД, а также долговечность строения. Поэтому выбор способа управления и руководства – основополагающая задача любого собственника недвижимости.