Введение
Рынок недвижимости развивается очень стремительно. Раньше можно было условно поделить все объекты на жилые и нежилые. К первым относятся частные дома и многоквартирные строения разной этажности. Нежилых гораздо больше, поскольку каждый имеет свое назначение.
Вот некоторые из списка – офисы, медицинские учреждения, образовательные, торгово-развлекательные, спортивные, производственные, промышленные, а также – гостиницы, склады и другие. Конечно, классификация гораздо сложнее, но даже она считается условной, поскольку в последнее время многие объекты переходят из одного разряда в другой, меняя свой статус и назначение.
Разберем подробнее почему так происходит и чего ждать от этой тенденции.
Что такое апартаменты
Это относительно новый формат недвижимости, который с каждым годом становится все более популярным и востребованным. Это помещения, не относящиеся по документам к жилому фонду, при этом наделённые всеми признаками и характеристиками квартир. Самый простой и распространенный пример – гостиницы.
Несмотря на его высокий спрос, в законодательстве до сих пор нет установленного определения, но есть разновидность. Давайте рассмотрим подробнее виды апартаментов и их особенности.
- Апарт-отель. Как правило, это гостиничный номер, который предоставляется в аренду на непродолжительное время.
Часто ими пользуются при командировке или в отпуске. Постояльцам предлагаются стандартные гостиничные услуги, иногда с питанием.
- Доходный дом. Это многоквартирное здание, с общими или приватными территориями. Могут быть обустроены раздельные входы для каждого жильца.
Они предоставляются в аренду как на короткий, так и на более длительный срок.
- Кондоминиум. Не самый распространенный тип недвижимости в России, тем не менее, относится к апарт-классу. Это совместное владение зданием, территорией и прочими объектами, которые входят в состав комплекса. Каждый владелец имеет право распоряжаться своей долей – сдавать в аренду, продавать или же проживать самостоятельно.
Чем же так привлекательны комплексы апартаментов? Практически все они расположены в развитых районах города, рядом с бизнес-центрами, культурными объектами, местами для проведения массовых мероприятий, выставок и т.д. Поэтому не стоит сомневаться в их ликвидности.
Чем апартаменты отличаются от квартиры
Не нужно думать, что если апарт-недвижимость официально не является жилым фондом, то различия будут ощутимы. Скорее это формальность, которая отражается только в документах. Современные апартаменты ничем не уступают по комфорту квартирам, а во многих случаях даже превосходят.
Давайте разберем, в чем расхождения между этими понятиями.
- Стоимость. Цена на квартиры не только в Москве, но и в любом другом регионе существенно выше, чем на апарт-объекты. Именно это и привлекает большинство покупателей, особенно, если покупка запланирована в качестве инвестиции. Вы получаете стабильный доход, плюс они стабильно дорожают.
- Регистрация. Собственники апартаментов могут оформить только временную прописку с максимальным сроком до 5 лет. Тогда как в квартире она будет бессрочной.
- Налог. С покупки апартаментов невозможно получить налоговый вычет до 13%. Также действуют более высокие проценты на имущество. Например, на жилое он составляет 0.1%, а на нежилое – от 0.5 до 2%.
- Господдержка. Все ипотечные и кредитные программы с государственной поддержкой привлекательны сниженными процентными ставками и общими условиями предоставления займа. Но на покупку апартаментов они не распространяются по все той же причине – нежилой статус объекта.
- Нельзя воспользоваться средствами материнского капитала, субсидиями, военными и прочими льготами.
- Оплата коммунальных услуг. В среднем счета на "коммуналку" в апартаментах выше на 15%, поскольку рассчитываются по другой схеме, разработанной для коммерческих проектов. Но если брать во внимание тот факт, что стоимость апарт-площади ниже при покупке, то разница частично компенсируется.
- Содержание имущества. Жители апарт-комплекса практически не принимают никакого участия в решении социально-общественных вопросов. Кроме того, капитальный или частичный ремонт проводится силами владельцев, не предусмотрено пользование средствами фондов или взносов. И проводится он тогда, когда жители посчитают нужным.
- Технические требования. При проектировании и возведении апарт-комплексов жестких тех.требований нет. Это вовсе не означает, что условия там будут хуже или пострадает качество строительства. Застройщики делают современные продуманные планировки (в большинстве случаев они свободные), с хорошей инсоляцией и прекрасными видами.
- Инфраструктура. В современных ЖК девелоперы стремятся создать все условия для комфортной жизни и отдыха. Большим плюсом считается наличие собственных детских садов, школ, магазинов и других социально-значимых объектов. Невозможно приступить к реализации проекта без согласования и одобрения в администрации. В апарт-кварталах нет такой задачи. Как правило, они строятся в уже развитых районах, поблизости к центру и застройщики не ориентируются на потребности будущих жителей.
- Соседи. Конечно, никто не обязан заводить тесные взаимоотношения со своими соседями ни в том, ни в другом случае. Но в домах жилого фонда есть строгие правила проживания, например, закон о тишине. Жильцы могут обратиться в полицию с жалобой на соседа если он нарушает личностные границы, или решил открыть бар на своей жилплощади. Все эти ограничения не распространяются на коммерческую недвижимость в целом и на апартаменты в частности.
Будут ли переводить апартаменты в жилой фонд
У апартаментов есть все шансы и основания для получения статуса жилой недвижимости. В законодательстве этот вопрос уже рассматривался несколько раз и продолжает активно обсуждаться. Конечно, чтобы прийти к единому решению и согласию, необходимо учесть много нюансов. Да и нет гарантированной уверенности, что все готовые апарт-отели смогут быть переведены в жилищный фонд. Скорее речь идет о новых проектах, которые создавались специально по всем правилам и нормам жилого помещения.
Как это происходит на деле? Девелопер получает разрешение на строительство апарт-объекта. Бюрократических сложностей с ним гораздо меньше, поэтому к реализации можно приступать без дополнительной волокиты.
Покупательский спрос увеличивается из-за низкой цены на эту недвижимость. Как правило застройщики сразу объявляют о том, что планируется смена статуса, причем на этапе возведения зданий.
Главное опасение – выполнит ли строительная компания свои обещания? Гарантией может быть только добросовестность и надежность исполнителя, поскольку юридически или в договоре закрепить это крайне сложно.
Каким требованиям должны соответствовать жилые помещения
Чтобы апартаменты перешли в жилье, они должны отвечать следующим условиям:
- Оптимальная площадь комнат, не ниже установленного минимального метража на одного человека.
- Наличие окон, допустимый уровень освещения, инсоляции.
- Расположение в зоне с доступной инфраструктурой. Здание не может находится далеко за пределами города, где не развита социальная и транспортная структура.
- Исправные коммуникации – водопровод, канализация, электросети, отопление.
- Техническое состояние несущих конструкций и всего строения в целом. Не допускается наличие даже мелких дефектов – трещины, износ или повреждение облицовки и т.д.
- Присутствие лифта в зданиях выше пяти этажей в высоту.
Помимо перечисленных требований комиссия также принимает во внимание уровень шумоизоляции, общую безопасность, соответствие санитарным и техническим нормам.
Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение при перепланировке
И все же есть случаи, когда собственникам отказывают в смене статуса объекта с коммерческой на жилую недвижимость. Зачастую проблема в несоответствии с жилищными нормами. Некоторые из них легко решаются.
Первое, что нужно знать – можно ли делать перепланировку помещения и не будут ли при этом задействованы несущие конструкции.
Чтобы получить официальное разрешение на проведение этого мероприятия, необходимо составить подробный план перепланирования и предоставить его в Департамент. Если проект будет одобрен, вам останется только собрать разрешения с соответствующих инстанций. Более детально расскажем в следующих разделах.
Как изменить правовой статус апартаментов в новостройке
Строить апартаменты, безусловно, дешевле и юридически проще. А их сравнительно низкая стоимость по отношению к квартирам – еще один неоспоримый плюс.
Чтобы "убить двух зайцев" застройщики получают разрешение на возведение коммерческого объекта, а в процессе меняют статус.
Таким образом, экономит не только покупатель, но и продавец. Именно поэтому проектирование изначально предполагает наличие санузлов, окон, возможность перепланировки и другие условия для быстрой смены статуса новостройки.
Как же перевести апартаменты в жилое помещение
Разберем пошагово процесс перевода помещения.
- Проведение экспертизы. Ее проводят специальные аккредитованные учреждения, и она предусматривает оценку всего корпуса, а не отдельно взятого номера. Хотя никаких регламентов на этот счет в законодательстве нет.
- Сбор документов. В списке необходимых документов – заявление (для каждого региона могут быть индивидуальные формулировки), выписка из ЕГРН, план (поэтажный, перепланировки, с детальным техническим описанием), согласие всех владельцев.
- Подача документов на рассмотрение может быть несколькими способами – через портал Госуслуги, при личном посещении МФЦ. В некоторых регионах этими вопросами занимаются органы местного самоуправления.
- Проведение оценки. Это один из самых ответственных этапов процесса. Комиссия смотрит на техническое состояние строения, уровень его безопасности и соответствия нормам жилого объекта. Уполномоченные представители комиссии – Роспотребнадзор, МЧС и т.д.
- Получение решения собственники могут ждать до 45 дней. Это максимальный срок, зачастую ответ поступает гораздо раньше.
- Регистрация изменений в Росреестре – завершающий этап. Если все предыдущие шаги выполнены верно, и вы получили одобрение от всех инстанций, администрация направляет данные в Росреестр. Для ускорения процесса владелец может самостоятельно подать заявление через МФЦ.
Сколько стоит перевод апартаментов в жилое помещение
Те этапы, которые проводятся государственными органами, бесплатны. Исключение составляют услуги сторонних организаций – независимая экспертиза, перепланировка и ее узаконивание. Если вы обращались за помощью в подготовке и сборе документов к сторонним учреждениям, то за это также придется дополнительно заплатить.
Отметим, что расценки могут быть разными, даже в пределах одного региона. Поэтому предварительно ознакомьтесь с предложениями и конкуренцией.
Как обжаловать решение
Поскольку процесс перевода апартаментов в жилое помещение – достаточно кропотливый и долгий, некоторые детали при принятии решения могут быть не учтены. Поэтому, если вы получили отказ, не стоит сразу расстраиваться, любое решение можно оспорить в досудебном или судебном порядке.
Первое, что нужно знать – любой отказ должен быть официально обоснованным, в письменном виде. Должна быть указана причина, поскольку собственник вправе либо обжаловать, либо устранить несоответствия. После можно заново подать заявление.
Заключение
Итак, апартаменты – очень перспективный тип недвижимости, который при правильном подходе станет идеальным вариантом ваших инвестиций. Несмотря на то, что законодательство позволяет переводить коммерческую площадь в жилую, единой схемы до сих пор нет. Именно поэтому необходимо тщательно разобраться во всех тонкостях этого процесса, чтобы не попасть на мошенников или пустые обещания застройщиков.
Добавить отзыв