Как купить квартиру: на что обратить внимание при покупке квартиры без посредников, пошаговая инструкция

Введение

Когда желание приобрести недвижимость переходит в конкретно поставленную цель, возникает много страхов и опасений, поскольку процесс довольно непростой и требует внимания к каждому этапу. Мы поможем вам пошагово разобраться со всеми нюансами. Как избежать обмана, найти самое выгодное предложение, на что обратить внимание в первую очередь и сделать так, чтобы эта инвестиция стала выгодной вне зависимости от экономической ситуации. Обо всем по порядку.

Как искать квартиру для покупки

Рынок жилой недвижимости условно можно поделить на первичный и вторичный. Продажа в новостройках стартует чаще всего на этапе котлована. Квадратный метр стоит дешевле, это, безусловно, плюс. Но важно понимать, что этот вариант идеален в том случае, если вы приобретаете квартиру в качестве инвестиции.

Если рассматриваете покупку жилья для незамедлительного заселения, то стоит присмотреться к уже введенным в эксплуатацию объектам или же вторичный рынок.

Выбор станет гораздо легче, если вы изначально определите для себя следующие параметры:

• Какой минимальный и максимальный бюджет заложен в покупку. И здесь важно обратить внимание на состояние недвижимости. Потребуется ли ремонт, какие примерно затраты будут необходимы, помимо покупки. Допустим, вы приобретаете загородный дом, но планируете регулярно ездить в город. В таком случае вам стоит задуматься о личном автомобиле или подробнее изучить расписание общественного транспорта.
• Район и ближайшая доступная инфраструктура, исходя из потребностей. К примеру, вы планируете проживать в квартире с детьми и любите активный отдых на свежем воздухе. В данной ситуации просто необходимо наличие детских садов, школ, секций, парков, а также хорошая транспортная доступность до часто посещаемых вами мест.
• Виды. Возможно, многие отметят, что этот фактор не является основополагающим. И это ошибочно, особенно, если вы приобретаете квартиру, чтобы там жить. Просто посмотрите в окно в комнатах. Именно такие картины будут задавать вам настроение на день, мотивировать вас на новые свершения. Обратите внимание на расположение спальных зон. Любите просыпаться под рассветы? Или вам больше импонируют пейзажи закатов? Имеет ли значение этажность? Ответьте себе на эти вопросы.
• Способ покупки. Самые распространенные варианты – кредитование, рассрочка, единовременная оплата. Также часто используются средства материнского капитала, военные субсидии. Дальнейшие действия полностью зависят от того, каким именно образом будет оформляться сделка.
• Обратитесь за помощью. Информации о рынке недвижимости сейчас в интернете достаточно много. Существует большое количество порталов, которые помогают подобрать объект под свои запросы. Но, прежде чем вы решите обращаться к посредникам или самостоятельно заниматься всеми этапами сделки, оцените все возможные риски и временные затраты. Профессиональный риэлтор быстро подберет жилье, расскажет об акциях и скидках, о которых не всегда упоминается в сетях, а также поможет не нарваться на мошенников.

Осмотр квартиры

Прежде чем заключать договор о покупке недвижимости, необходимо произвести тщательный осмотр объекта. Конечно, первое впечатление произведет визуальное восприятие. Допустим, вам понравилась квартира, ее планировка, виды из окон, район, инфраструктура. Но стоит уделить внимание и более значимым деталям, которые могут быть скрыты.

С новостройками в этом плане гораздо проще. Юридически меньше рисков нарваться на мошенников, поскольку продажа реализуется от застройщика или официального представителя. Пристальное внимание стоит уделить техническому состоянию – правильно ли сделана стяжка, ровные ли стены, работают ли розетки и выключатели, все ли работы выполнены в соответствии с актом? Все это необходимо проверить перед приемкой квартиры и подписания документов.

Со вторичкой процесс более сложный. Есть несколько общих советов, которые помогут принять решение.

• Осмотр назначайте на день и запаситесь временем. Не стесняйтесь задавать вопросы продавцу – размер коммунальных счетов за услуги, холодно ли в зимнее время, шумные ли соседи, сколько человек прописаны, есть ли обременение, нет ли долгов по КУ.
• Наладьте контакт с собственником. Спустя некоторое время после покупки могут возникнуть вопросы, на которые сможет ответить только предыдущий владелец.
• Производилась ли перепланировка. Если ответ положительный, необходимо подтверждение, что она была согласована. Проверить это можно простым способом – попросить технический паспорт и сравнить с положением в настоящий момент. Помните, что вас могут оштрафовать за незаконную переделку помещений.
• Познакомьтесь с соседями. Зачастую они больше рассказывают о доме и его реальных проблемах, чем продавец или риэлтор, которые заинтересованы в быстрой продаже.
• Документы. Как была получена в собственность квартира (покупка, наследство, подарок и т.д.), правомерность пользования, прописаны ли несовершеннолетние, каким способом покупалась, использовались ли средства материнского капитала или другие социальные программы.
• Техническое состояние дома относительно года постройки. Если это вторичка, то лучше уточнить, как часто проводится ремонт общих зон, есть ли проблемы с инженерными коммуникациями, обратите внимание на состояние подъезда.

И, наверное, самый главный совет – не пренебрегайте помощью профессиональных специалистов в области продажи и оценки недвижимости. Это может быть не только частный риэлтор или агентство. Проверку может выполнить нотариус, юрист, банк и другие уполномоченные учреждения.

Что нужно проверить при покупке квартиры

Вы уже увидели предполагаемую квартиру, она вам понравилась, и вы готовы к покупке. И здесь начинается важный этап – проверка объекта с точки зрения его юридической чистоты и безопасности.

Неважно, самостоятельно вы этим занимаетесь, или воспользовались услугами посредника, вам стоит вникнуть в процесс.

• Запросите документы, подтверждающие личность собственника – паспорт или свидетельство о рождении (если действующий владелец несовершеннолетний). Здесь важно убедиться, что все паспортные данные (полное имя, дата рождения, прописка и т.д.) в точности совпадают с документами на недвижимость. Даже незначительное расхождение в информации в дальнейшем могут привести к плачевным последствиям. Также стоит проверить паспорт на подлинность, поможет как визуальный осмотр, так и проверка по базе сервисов миграционной службы.
• Выписка из ЕГРН. В едином государственном реестре недвижимости хранится вся необходимая информация об объекте. Из выписки вы узнаете кто является официальным собственником, есть ли другие лица, владеющие квартирой, по какому праву она перешла во владение, существуют ли какие-то ограничения (залог, обременение и т.д.).
• Свидетельство о праве собственности. В правоустанавливающих документах должны быть сведения о том, каким способом жилье досталось продавцу и имеет ли он право на его продажу в момент совершения сделки. Обратите внимание на даты, сверьте с теми, что указаны в реестре.
• Кто прописан на территории, их возраст, степень родства. В едином жилищном документе должны быть перечислены все члены семьи, кто именно зарегистрирован, имеют ли лица постоянную или временную прописку. Если на момент продажи в помещении прописаны люди, находящиеся в длительном отъезде, отбывающие тюремное наказание, то этот документ поможет установить, возможна ли продажа без их непосредственного участия.
• Нотариально заверенное согласие супруга или других лиц, обладающих правами на недвижимость. Если квартира была приобретена в браке, то оба супруга имеют на нее одинаковые или частные права. Поэтому процесс купли-продажи может проходить только с официального согласия обеих сторон. Если личное присутствие невозможно, необходимо составить соглашение и заверить его у нотариуса.
• Технический паспорт. Он поможет понять, проводилась ли перепланировка жилья, какие именно изменения были внесены. Также вы сможете определить, на законных ли основаниях ее проводили. В том случае, если собственник занимался «самовольной переделкой» и не внес в техпаспорт новые данные, в дальнейшем вы можете быть оштрафованы, а для узаконивания придется пройти ряд организаций и инстанций.
• Справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Вы можете запросить эти данные в управляющей компании. Если есть просроченные платежи, то при смене собственника, долги переходят к действующему владельцу. Также убедитесь, что погашена ипотека, кредиты или рассрочка. Необходимо убедиться, что квартира не находится в залоге.

Заключение договора купли-продажи

В сделке участвуют 2 стороны – передающая и принимающая. По сути, это соглашение, в котором указано, что недвижимость передается в собственность другому лицу за определенную стоимость.

Помимо размера оплаты в договоре прописываются все условия. Можно нотариально заверить данный документ.

Обычно в договоре прописываются конкретные даты, место проведения сделки, способ передачи денег, сроки, когда нужно переоформить недвижимость.

Все, что касается объекта продажи – этаж, квадратные метры, тип жилого помещения, его состояние на момент продажи. Конечно, фиксируются все паспортные данные сторон.

Образец договора купли-продажи можно найти в интернете или попросить составить юриста. Помните, чем подробнее вы пропишите условия и детали, тем меньше риски.

Расчет с продавцом

Передача денег продавцу – не такой простой процесс, как может показаться. Необходимо выбрать способ расчета и обязательно зафиксировать.

Рассмотрим самые распространенные варианты оплаты:

• наличными средствами,
• через банковскую ячейку,
• аккредитив или договор эскроу, который предусматривает контролирующих лиц,
• депозит нотариуса, если сделка проходит с его непосредственным участием.

Любой из перечисленных способов является официальным, вам остается выбрать оптимальный для вас. После чего вам нужно подтверждение, что деньги перечислены продавцу. Обычно это финансовая расписка или выписка из банка по проведенным операциям.

Регистрация сделки в Росреестре

Регистрировать сделку после подтверждения оплаты необходимо в Росреестре. Самый быстрый и удобный способ – обратиться в МФЦ. Если вы не знаете точного порядка процесса, специалист вам в этом поможет.

Необходимый пакет документов:

• паспорта всех участников,
• заполненное заявление о регистрации,
• квитанция или выписка об оплате госпошлины,
• договор купли-продажи,
• доверенности (при необходимости)

В среднем документы регистрируются в течение 7 рабочих дней, сроки могут быть увеличены в зависимости от сложности сделки. И напротив, быстрее процесс происходит, если всеми этапами занимается нотариус.

Подписание акта приема-сдачи

Если у сторон нет претензий друг к другу по предыдущим этапам, можно приступать к подписанию акта приема-передачи объекта. В документе указываются показания счетчиков, общие данные, техническое состояние квартиры. После того, как ключи переданы новому владельцу, можно составлять заявку на переоформление лицевого счета.

Это можно сделать через управляющую компанию или в личном кабинете приложения.

Что нужно знать при покупке квартиры в разных ситуациях

Купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке можно не только при помощи накопленных сбережений. Существуют социальные программы и варианты приобретения, которыми вы можете воспользоваться в вашей ситуации.

В ипотеку

Без предварительного обращения в банк и одобрения от него оформить займ не получится. Если рассматриваете для себя этот вариант, учтите время на сбор документов, сроки рассмотрения заявки. Лучше подавать их сразу в несколько учреждений, чтобы потом можно было выбрать наиболее выгодное предложение.

Изучите внимательно все программы, которые действуют на момент планирования сделки. Иногда самые привлекательные – краткосрочные.

С субсидией

Безвозмездная финансовая помощь от государства, конечно, предусмотрена не для всех, но, если у вас есть такая возможность приобрести недвижимость с использованием субсидий, обязательно ей воспользуйтесь. Чтобы ее получить, нужно собрать достаточно большой пакет документов. Какие именно – зависит от типа субсидии. Ее можно оформить не только на покупку готового жилья, но и на строительство.

За материнский капитал

Его можно использовать в качестве погашения уже существующей ипотеки или рассрочки. Также маткапитал законно потратить на первоначальный взнос. При этом совершенно неважно, приобретается площадь в строящемся, готовом объекте или «вторичка». Обязательное условие – выделение долей детям в недвижимости.

Чтобы средства материнского капитала приняли, необходимо проверить законность сделки, предоставить все необходимые документы через МФЦ.

В новостройке по ДДУ

А 2019 году была проведена реформа по приобретению жилплощади по договору долевого участия. По новым правилам сделка заключается между покупателем и застройщиком, но теперь все средства вносятся на специальный эскроу-счет. Деньги продавец получает по новым условиям не сразу, а только после того, как комплекс будет введен в эксплуатацию, а сам договор отправлен на регистрационный учет в Росреестр.

Если покупатель доверяет застройщику, то сделка может быть проведена немного в другом формате. В исключительных случаях достаточно подтверждения, что объект построен на 10-30%.

По переуступке

Риски для обеих сторон минимальный. Главное – все правильно оформить. Процедура регистрируется через Росреестр, права переуступаются по стандартному договору, можно также использовать ДДУ.

Важно указать в документе стоимость, а также подробный порядок взаиморасчетов.

В рассрочку

Цена на квартиру часто зависит от того, каким способом вы решили оплатить покупку. В случае с рассрочкой она отличаться она может как в большую, так и в меньшую сторону.

Обычно ее предлагают строительные компании, реализуя проекты на первичном рынке. Покупателю не требуется обращаться в кредитные учреждения, получать одобрение и т.д. Все этапы проводятся непосредственно с компанией-застройщиком. Важно договориться о размерах платежей, интервалах и сроках погашения задолженности.

С риэлтором

Данный вариант удобен тем, кто совершенно не знаком с нюансами процесса купли-продажи, а также с новыми предложениями на рынке. По большому счету, посредник поможет вам ускорить процесс, а также возьмет на себя самые рутинные вопросы с оформлением и подачей документов в соответствующие инстанции.

Сотрудничество с риэлтором также проходит на основании договора оказания услуг. При этом он нигде не будет фигурировать в сделке и никакого отношения к приобретаемому объекту не имеет.

Муниципальная квартира

На балансе каждого города числятся объекты жилой или нежилой недвижимости. Они в том числе могут продаваться. Такие квартиры и называются муниципальными, а процесс их приобретения проходит обязательную процедуру – приватизация. По закону вы можете там проживать на основании договора социального найма, но не можете распоряжаться имуществом, прописываться там, передавать по наследству, совершать перепланировку, сдавать в аренду и т.д.

Документы, которые нужны для приватизации того или иного объекта устанавливаются в каждом регионе индивидуально. К обязательным относятся – паспорта, заявление, договор найма, согласия сторон. Список может быть дополнен для военнослужащих, инвалидов и т.д.

На торгах

Приобрести недвижимость на аукционе можно на вполне выгодных условиях. Продавцом может выступать как частное лицо, так и банки, государственные структуры, агентства недвижимости или риэлторы.

Первое, на что необходимо обратить внимание – нет ли с объектом проблем. Часто жилплощадь изымают за долги по коммунальным платежам, поэтому коммуникации могут быть отключены. Проверьте, все данные о доме, владельце, выясните истинную причину участия на торгах.

Возможно, там прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица, поэтому нужно их официальное согласие на продажу.

Но есть и вполне достойные варианты. Например, в столичных регионах есть программы, по которым пенсионеры завещают свое имущество государство в обмен на прибавку к пенсии или единовременную выплату.

В другом городе

Самое главное опасение, которое возникает у потенциальных покупателей квартиры в другом городе – это недостаток информации о районе, его инфраструктуре и атмосфере. Окружение является немаловажным, если вы планируете проживать в этом месте на постоянной основе.

Если у вас нет возможности лично приехать и познакомиться с местностью, то сделку можно совершать и дистанционно. Застройщики обычно присылают все необходимые документы на согласование и подписание. Все этапы (бронирование, формирование счета на оплату, перевод, регистрация в Росреестре и т.д.) строительная компания проводит самостоятельно.

Если говорить о покупке на вторичном рынке, то помочь вам сможет агентство или частный риэлтор. Но в любом случае, на приемку и подписание окончательного акта лучше явиться лично. В документе указывается состояние объекта, фиксируются показания счетчиков, можно отметить существенные проблемы, например, перепланировки. После того, как обе стороны поставили свои подписи, сделка считается завершенной и ни у кого претензий остаться не должно.

Как купить квартиру, если нет денег

Отсутствие нужно капитала для покупки недвижимости – проблема, которую можно решить, причем вполне законными способами. Ранее уже упоминали, что есть различные социальные программы, субсидии, единовременные выплаты, которыми можно воспользоваться и закрыть часть финансовых вопросов.

Вот несколько вариантов:

• Обмен или трейд-ин. Если у вас в собственности есть площадь, вы можете ее реализовать в счет первого взноса или частичного погашения рассрочки.
• Использование материнского капитала и других выплат, которые государство предоставляет молодым семьям с детьми.
• Оформить залог на имеющуюся собственность и приобрести новую. По такой схеме работают застройщики, а также риэлторские фирмы.
• Договор мены с доплатой или без. К примеру, вы переезжаете в отдаленный от столицы населенный пункт, где стоимость квартиры существенно ниже. В таком случае можно оформить договор мены с доплатой.

Есть еще вариант, менее распространенный, но пользующийся спросом – ипотечное кредитование под залог приобретаемого жилья. Обязательное условие – объект должен быть аккредитован. Такие программы предусмотрены не во всех проектах, это индивидуальные партнерские отношение между строительной компанией и банковской организацией.

Заключение

В этой статье мы разобрали самые важные и популярные запросы на тему приобретения квартиры. Рассказали о способах покупки, о том, как можно сэкономить и не прогадать с выбором. Постарались выделить значимые моменты, которые на первый взгляд могут быть скрыты от покупателя.

Выделим самые основные:

• Определить бюджет и найти жилплощадь по своим запросам.
• Проверить техническое состояние и все документы.
• Оформить договор купли-продажи, произвести расчет и получить расписку о полной оплате.
• Зарегистрировать недвижимость в Росреестре.
• Принять квартиру и подписать закрывающий документ.

Надеемся, что эта статья стала полезной и теперь вы точно знаете, как происходит процесс сделки – от выбора объекта, формирования финансов, до подписания акта приема-передачи.

Добавить отзыв