Экономический кризис заставил банки более требовательно относиться к потенциальным заемщикам. Купить квартиру в ипотеку стало труднее – кредитные учреждения жестко отсеивают клиентов, не соответствующих их требованиям. Что делать человеку, которому было отказано в кредите по причине низких заработков или под каким-либо другим предлогом, а жилье нужно срочно?
Ответ однозначен – искать иных путей, ибо, как известно, когда одна дверь закрывается, другая в этот момент открывается. Решить квартирный вопрос можно и по-другому – арендовать жилье, купить новостройку с рассрочкой платежа или заключить договор лизинга.
Немного истории
Эта схема была легализована в России совсем недавно – в 2011 году. В Федеральном законе №164 появилась поправка, согласно которой действие лизинга расширялось на сферу жилой недвижимости. Ранее этот инструмент использовался только при осуществлении предпринимательской деятельности. Однако до сих пор лизинг не получил в РФ широкого распространения, хотя в Европе применяется достаточно давно и занимает в разных странах от 10 до 20% всех сделок на рынке недвижимости. В России этот показатель пока колеблется между 2 и 4%.
Основным препятствием для лизинга в нашей стране специалисты считают недостаточно четкий механизм действия закона, который регулирует этот вид инвестиционной деятельности, а также неведение населения относительно того, что такое лизинг и как он работает. Ниже мы попытаемся в доступных терминах объяснить суть механизма, его сильные и слабые стороны. Лизинг в некоторой степени можно считать альтернативой ипотеке, хотя у них больше различий, нежели сходства. Объединяет же их то, что эти инструменты служат одной цели – обеспечению населения крышей над головой.
Что есть лизинг?
Под лизингом в сфере недвижимости понимают договор долгосрочной ренты квартиры с правом ее выкупа. Будущий арендатор (он же – лизингополучатель) находит жилье и обращается в лизинговую компанию или к физическому лицу (лизингодателю). Последний выкупает квартиру у продавца и сдает ее лизингополучателю. Между ними заключается договор, в котором фиксируются все условия сделки - сроки платежей, размеры выплат и другие детали. Документ в обязательном порядке регистрируется в государственных органах.
Как и в случае с ипотекой, лизингополучатель выплачивает лизингодателю первоначальный взнос, размер которого начинается от 10% стоимости квартиры, но может быть и больше. В целом считается, что аванс по лизингу ниже, чем при получении ипотечного займа. В течение срока действия лизинга, длительность которого может варьироваться от 5 до 20 лет, арендатор выплачивает определенное количество взносов, состоящих из собственно арендной платы и части стоимости жилья. В случае расторжения договора квартира возвращается лизингодателю, а первоначальный взнос и уже выплаченная часть ее стоимости должны быть отданы арендатору.
Большинство лизинговых компаний – это дочерние структуры крупных банков, а самая известная среди них – "ВТБ24 Лизинг". Некоторые застройщики также пытаются развивать эту услугу, но она пока не получила широкого распространения. Абсолютное большинство реализуемых по этой схеме квартир приходится на вторичный рынок. Для девелоперов лизинговые схемы невыгодны по причине растянутости во времени. Слишком длительные сроки возврата стоимости квартиры не устраивают застройщиков, поэтому они привлекают в качестве партнеров лизинговые компании, в частности, тот же "ВТБ24 Лизинг", которые приобретают квартиры для реализации по лизинговым схемам.
Почему лизинг недостаточно популярен в России?
Существенный недостаток лизинга состоит в том, что лизингополучатель обретает право собственности на квартиру только после того, как все денежные обязательства по договору будут им выполнены. До этого собственником жилья будет считаться лизингодатель. Зарегистрироваться в квартире до полной выплаты ее стоимости также нельзя, арендатору доступна только временная прописка.
В этом аспекте кроется существенное отличие лизинга от ипотеки. Последняя предполагает, что заемщик сразу после покупки становится собственником жилья. Эта деталь является едва ли не главной причиной непопулярности лизинга в нашей стране. Мало кто из физических лиц хочет начинать долгосрочный проект по покупке квартиры без оформления права собственности. Кроме того, ежемесячный платеж по договору лизинга выше, чем по ипотеке, причем эта разница может достигать 50-60%.
Потенциальных лизингополучателей также отпугивает сложная процедура заключения договора и подводные камни, которые могут здорово осложнить жизнь арендатора. Так, поиском подходящего жилья занимается обычно сам лизингополучатель, что вполне естественно. Однако в этом таится и опасность для заемщика – ведь в случае, если продавец по каким-либо причинам откажется передать квартиру или обнаружится, что собственность имеет обременения, ответственность за срыв сделки ляжет на того, кто занимался подбором жилья, то есть на лизингополучателя. Могут начаться судебные споры, которые, тем не менее, не освобождают его от уплаты взносов по договору лизинга. В итоге лизингополучатель может остаться без квартиры, но с финансовыми обязательствами.
Кроме того, арендатора подстерегают и другие сложности - лизинговая компания может получить в банке кредит, предоставив в качестве залога квартиру, находящуюся в лизинге, что не может обрадовать арендатора. Не исключена также вероятность банкротства компании – в этом случае квартира перейдет в собственность банка, и не факт, что новый собственник захочет продлевать отношения с лизингополучателем.
В случае, если арендатор захочет расторгнуть договор, сделать это будет не так просто. Основанием для расторжения могут стать два повода – нарушение условий договора лизингодателем и недостатки недвижимости, взятой в аренду. Поскольку процедуры расторжения, а также возврата выплаченной стоимости в законе прописаны недостаточно четко, все нюансы следует подробно указать в договоре лизинга. Это поможет избежать неприятностей на случай, если что-то пойдет не так.
Положительные стороны лизинга
Тем не менее, лизинг как способ получить собственное жилье может быть полезен для некоторых категорий населения. Среди его плюсов можно назвать следующие факторы:
- Разумный подход к учету уровня доходов клиента. Принимаются в расчет все источники заработка, а не только официально подтвержденные.
- Более гибкий график выплат, чем при ипотечном кредитовании. Он может изменяться в течение года, если доход клиента носит сезонный характер, носить дифференцированный или аннуитетный характер.
- Собрать пакет документов для предъявления в лизинговую компанию гораздо проще, чем для ипотечного кредита. В обязательном порядке требуются только паспорт, пенсионное свидетельство и ИНН. В дополнение к основным документам могут запросить загранпаспорт и водительское удостоверение, а также подтверждение платежеспособности (выписка с банковского счета и т. д.).
- Лизингодателя не интересует кредитная история арендатора, даже если она несколько запятнана.
- Стоимость имущества фиксируется договором и остается постоянной на весь период его действия. На нее не влияют ни рост цен, ни скачки валютных курсов, ни другие изменения.
В заключение можно отметить, что российский рынок реагирует на новые способы приобретения недвижимости с большой осторожностью, предпочитая проверенные инструменты. Поэтому говорить о лизинге как об альтернативе ипотеки несколько преждевременно. Это не отменяет того, что в перспективе лизинг вполне может найти свою нишу. Эта схема, к примеру, может быть востребована среди предпринимателей и людей с низким официальным доходом. Для этого нужно распространять среди граждан информацию об альтернативных способах приобретения жилья, повышать финансовую и юридическую грамотность населения.
Добавить отзыв