ЖК "Митино Парк": столичная жизнь с областной пропиской

Наш тайный покупатель съездил в офис продаж ЖК "Митино Парк", посмотрел на стройку, погулял по району и поговорил с местными жителями, а потом доехал до идентичного проекта "ПИКа", который уже построен и заселен. Что нам удалось узнать, читайте в этом обзоре.

Район

С точки зрения расстояний, "Митино Парк" — это Москва. От метро "Митино" до жилого комплекса идти 13 минут (засекал на секундомере). Через дорогу — столичная школа №1944. Но, с точки зрения административно-территориального деления, это Красногорск. Официальный адрес новостройки: Московская область, Красногорский район, город Красногорск, коммунальная зона "Красногорск-Митино", улица Дубравная.

Если же смотреть документацию, объемно представленную на сайте застройщика, то все становится еще сложнее.

Проект возводится на арендованной земле. И, согласно договору, землю компании "ПИК-Регион" (дочка ГК "ПИК") в аренду сдала администрация не Красногорского, а Одинцовского района Московской области. Срок истекает 17 ноября 2022 года; когда ЖК будет построен, землю под домами равными долями распределят между жильцами.

Первый вопрос в офисе продаж "Митино Парка" у меня был как раз про землю. Менеджер сказал, что до 2010 на месте строящегося комплекса была военная часть. После ее расформировали и последующие шесть лет земля оставалась по сути бесхозной. В 2016 году туда пришел "ПИК".

Поскольку военная часть была приписана к Одинцовскому округу, то и землю под ней унаследовало Одинцово. Но так как этот кусок ближе находится к Красногорску, то власти по решению областного правительства сдали его в аренду Красногорску, а тот, в свою очередь, отдал "ПИКу".

Прописка у жителей "Митино Парка", по словам менеджера, будет областная и обслуживать их будет красногорская полиция и скорая помощь. В проекте предусмотрено строительство детского сада на 220 воспитанников и начальной школы на 300 учеников. Дети, которым мест не хватит, будут ходить в красногорские учреждения. От квартала до ближайшей школы N8 и детского сада №32 — пять километров.

Жительница 11-го микрорайона Митино, который начинается в 200 метрах от ЖК, рассказывала мне, что еще летом 2017 года встречала на столбах объявления от дольщиков о предложении купить московскую прописку для ребенка. Но сам я таких объявлений, гуляя по району, не видел.

Коммуникации в отличие от муниципальных служб и прописки, будут областными только отчасти. Как рассказал менеджер в офисе продаж, вода и электричество планируются митинскими, а отопление — областным (красногорским или одинцовским — пока этот вопрос окончательно не решен).

В целом Митино, где фактически находится комплекс, характеризуется так: "Район удобен для жизни. Людям, которые живут здесь, легко дойти пешком до всех необходимых организаций, до некоторых мест для досуга и станции метро или МЦК". Подобное описание содержится в проведенном в 2017 году компанией "Яндекс" исследовании, касающегося благоустройства московских районов.

Вокруг ЖК

Гуляя вокруг комплекса, в радиусе одного километра я встретил: торгово-развлекательный центр "Ковчег" с кинотеатром "Люксор", супермаркеты "Перекресток", "Ашан" и несколько "Пятерочек". Также мне попались пять аптек (одна круглосуточная), четыре школы и несколько поликлиник. Еще я нашел пляж "Плотина №4 на реке Синичка" и один ландшафтный парк.

Если говорить о ближайших соседях "Митино Парка", то с севера и запада ЖК огибает безымянный лес. Местные опасаются, что его будут вырубать под инфраструктуру комплекса. Но менеджер "ПИКа" заверил, что компания строит строго в границах бывшей военной части и лес трогать не будет.

С востока от квартала находится московский 11-й микрорайон Митино. В подъездах домов этого района одно время раскидывали листовки с лозунгами против возведения комплекса, а в сети даже появился сайт с аналогичной протестной тематикой. Но теперь сайт не работает, а подъезды от листовок очистили.

Местные недовольны строительству комплекса. Их основная претензия сводится к тому, что после возведения ЖК в район приедут 10 000 новых жителей и это неминуемо окажет давление на инфраструктуру. По слова менеджера "ПИКа", в квартале будут проживать 2500 человек.

С юга от квартала находится районная тепловая станция и промзона "Пенягино". Труба тепловой станции заканчивается на уровне 30-х этажей "Митино Парка". Судя по спутниковым снимкам с Google Maps дым от трубы идет не на сами дома, а чуть южнее. Но, в любом случае, у части жителей вид из окна будет на РТС и промзону.

Транспортная доступность

Я шел к "Митино Парку" от метро, но специально заходил со стороны въезда, чтобы оценить, насколько удобно будет автомобилистам.

На территорию есть два подъезда. Главный — со стороны улицы Дубравная. Это узкая дорожка, на которой сложно разъехаться даже двум автомобилям. И побочный подъезд — со стороны улицы Барышиха, по такой же узкой дороге, как и с улицы Дубравная.

По словам местной жительницы, после заселения комплекса узкие дорожные горлышки на Дубравной и Барышихе забьются, здесь будут пробки утром и вечером. Собеседница добавила, что жители микрорайона уже начали устанавливать на въездах во дворы шлагбаумы, чтобы новоселы "Митино Парка" не смогли проехать через них к улице Барышиха. И пользовались, таким образом, только выездом на Дубравную.

Менеджер "Митино Парка" сказал, что узкую дорогу на улицу Дубравная они расширят: будет сделан отдельный въезд и отдельный выезд из ЖК.

Уже несколько лет обсуждается проект строительства автомобильной дороги от Митино до Красногорска: митинскую улицу Дубравная предлагается продолжить до пересечения с красногорской улицей Народного Ополчения. Но министерство транспорта Московской области не считает этот проект первоочередным, поэтому денег на него пока не выделяется.

Жилой комплекс

ЖК "Митино Парк" — это шесть 33-этажных домов на площади 79650 квадратных метров. Первый, второй, пятый и шестой корпуса представляют собой башенки в 33-этажа, а третий и четвертый — Г-образные здания, у которых одна часть — та же 33-этажная башня, а другая — 18-этажная невысокая сторона.

Слово "парк" в названии жилого комплекса прописано не просто так. В самом центре, между третьим и четвертым корпусами, действительно разбьют зеленую зону. В парке будет раздаваться Wi-Fi.

Я спросил у менеджера, какие у "ПИКа" есть новостройки идентичные "Митино Парку", но уже построенные и заселенные. Хотел съездить туда и посмотреть, как все будет на самом деле. Он отправил меня в ЖК на Варшавское шоссе, 141.

На Варшавском шоссе, 141 я увидел разбитый во дворе парк. Его газон подстригал сотрудник "ПИК-комфорта". Во всех проектах застройщика управляющей компанией выступает их дочка. За счет того, что в центре разбит парк, машин во дворах нет, их паркуют в карманах по периметру домов, либо на наземной парковке — в ЖК на Варшавском шоссе она стоит отдельно, большим белым ангаром.

В "Митино Парке" вопрос с парковками решен иначе. Здесь будет стоянка под парком, между третьим и четвертым корпусами. Она рассчитана на 250 мест, цены пока неизвестны. Площадь — от 13,3 до 14,8 квадратных метров. Еще 1100 мест будет предусмотрено на улице, по периметру ЖК.

Согласно нормам, установленным в ноябре 2016 года главным управлением архитектуры и градостроительства Московской области, парковочные места нужно обустраивать из расчета 420 автомобилей на 1000 жителей. По словам менеджера, в комплексе будет проживать 2500 человек. То есть, согласно нормативам, возле ЖК должно быть 1050 мест, в проекте их на 300 больше — 1350.

Стройка

На строительную площадку меня не пустили, сославшись на технику безопасности. По состоянию на начало июня 2018 года под кровлю возведен только первый корпус. Сейчас там достраивается последний этаж и уже начались работы по отделке. Окончательно его сдадут только через год — в мае 2019 года.

Второй корпус построен наполовину, он будет сдан в декабре 2019 года. В третьем корпусе построен пока только первый технический этаж. Под четвертый вырыт котлован. Ввод в эксплуатацию третьего и четвертого корпусов — март 2020 года.

Возводить пятый и шестой корпуса пока не начали. Сроки по ним также не обозначены. Детский сад и начальную школу планируют построить к сентябрю 2020 года.

Технология строительства

Все корпусы в ЖК "Митино Парк" возводятся по технологии СЭМ-2 — супер-эффективный монолит. Это значит, что заливается монолитный каркас, а затем на него навешиваются изготовленные на заводе трехслойные панели. Такая технология позволяет быстро возводить дома. Например, на Варшавском шоссе одна из башен была построена за 65 дней.

В домах "Митино Парка" нет лоджий, только балконы площадью 1,6 кв. м с 3 по 19 этажи. Это решение директор департамента продукта ГК "ПИК" Станислав Кондратьев в одном из интервью объяснял так: "Мы хотим, чтобы наши дома и через 30 лет выглядели так же красиво как в первый день после сдачи. И именно для этого мы решили отказаться от традиционных балконов, которые превращались в свалку. Стали предлагать нашим покупателям теплые кладовые помещения в подвальном этаже и компактные балконы, которые неудобно использовать под склад и не хочется остеклять".

В подвальном помещении первого корпуса — 84 кладовых, второго — 81, третьего и четвертого — по 293 кладовые, пятого и шестого — по 84 и 81. Продаж пока нет. Реализация, как пояснил менеджер в офисе, будет проходить по следующей схеме (на примере одного из корпусов): всем, кто купил квартиры, в один из дней приходит SMS-сообщение о старте продаж кладовок. Затем, кто первый приедет в офис, получит возможность выбрать лучший вариант. Ориентировочная цена кладовки — 95 000 рублей за квадратный метр.

Мусоропроводов ни в одном из корпусов нет.

Планировки и отделка

В ЖК "Митино Парк" имеются студии, 1-, 2-, 3- и 4-комнатные квартиры. На последних этажах есть двухуровневое жилье или, как называет застройщик, с антресольной планировкой.

Самые маленькие студии площадью чуть больше 20 квадратных метров. В третьем и четвертом корпусах можно найти еще 27,8 квадратов. Однокомнатные квартиры идут от 34,9 до 40,8 кв. м. Есть варианты, которые застройщик именуют 2-комнатными, но по сути — это однушки, где кухня совмещена с гостинной. Их метраж — от 38,2 до 42,1. Площадь классических двушек — от 53,8 до 60,3.

Трешки предложены в вариантах от 68,3 до 90,7 квадратов — больший метраж у распашонок. Четырехкомнатные квартиры имеют площадь от 94,4 до 111,6 кв. м. Двухуровневые идут с площадью первого этажа в 85,10 квадратных метров.

Квартиры продаются с отделкой. Потолки — 2,65 м, белые, натяжные, под которыми скрыта проводка. Высота пластиковых окон — 1,85 м. В прихожей — керамическая плитка. Рабочая зона кухни и санузел — та же плитка. Обои флизелиновые, под покраску. Производители не называются. Входная дверь — железная, фирмы Legrand.

В офисе продаж "Митино Парка" шоу-рума не было, но посмотреть, как примерно будет выглядеть отделка можно на фото, представленных на страничке ЖК "Митино Парк" или в тайном обзоре "Варшавского шоссе, 141".

У жителей ЖК на Варшавском шоссе, с которыми я пообщался, претензий к отделке не было. Одна женщина только сказала: "Соседей очень слышно", — но здесь речь шла не об отделке, а о шумоизоляции.

"Вопрос шумоизоляции касается не только сборных домов: и в монолитных домах возможны такие проблемы. Решения есть – их много. Мы используем те, которые будут минимально отражаться на цене", — говорил в уже цитировавшимся выше интервью топ-менеджера "ПИКа" Станислава Кондратьева.

Что касается цен на квартиры, то они зависят от метража, этажности и сроков сдачи корпуса. Например, на начало июня 2018 года двушка в 57,60 квадратов на 25 этаже в 1 корпусе (сдача май 2019 года) стоит 8 363 520 рублей, а двушка такого же размера на том же этаже, но во 2 корпусе (сдача декабрь 2019 года) — 7 580 160 рублей. Двушка почти такого же размера (57,50) в том же 2 корпусе, но на 20 этаже — 7 429 000 рублей.

Покупка квартиры

Продажа квартир ведется по 214-ФЗ. Схема покупки выглядит следующим образом.

Вы выбираете квартиру в офисе продаж, он работает с 09:00 до 21:00 ежедневно. Затем она бронируется на 10 дней. За это время вам нужно получить одобрение банка.

При оформлении договора вы можете воспользоваться бесплатной программой "ПИК-ипотека" либо делать все самостоятельно. Если пользоваться услугами, то менеджеру нужно будет предоставить: скан паспорта, СНИЛС, справку о доходах за полгода (2НДФЛ, от обоих супругов), заверенная копия трудовой книжки, заполненная анкета банка.

После одобрения банка вы вновь связываетесь с менеджером, сообщаете ему размер первоначального взноса и согласовываете дату и время подписания договора долевого участия.

Кредитный договор, если берете квартиру в ипотеку, вы будете подписывать через 3-5 дней после подписания ДДУ. Именно к этому времени вам понадобится первоначальный взнос.

Ипотечные кредиты выдают банки, которые можно посмотреть на страничке жилого комплекса. Если вы берете квартиру в ипотеку, то действует скидка в 2%. О других акциях и скидках менеджер в офисе продаж мне не рассказал.

Существует возможность взять квартиру в рассрочку. Она предоставляется на три или на шесть месяцев. Трехмесячная рассрочка без удорожания. Шестимесячная идет с удорожанием в 2% от суммы платежа. Бронирование при рассрочке бесплатное, но покупатель при такой форме оплаты лишается скидки в 2%.

Застройщик

Застройщиком ЖК "Митино Парк" является "ПИК-Регион" — дочерняя компания, основанной в 1994 году группы "ПИК".

ГК "ПИК" занимает 134 место в составленном журналом Forbes рейтинге 200 крупнейших частных компаний России за 2017 год. По итогам того же года департамент градостроительной политики Москвы назвал группу лидером по объему сданных в эксплуатацию квадратных метров жилой недвижимости.

Строительство "ПИК" ведет на свои деньги, а средства дольщиков направляет на развитие производства. У девелопера заключен договор с некоммерческой организацией "Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков".

Мне не удалось найти объектов, при возведении которых дольщики бы массово жаловались на срывы сроков "ПИКом". Есть жалобы отдельных группы жителей разных районов Москвы и области на то, что компания не соблюдает нормативы по социальным объектам.

В 2015 году жители микрорайона Новокуркино протестовали против строительства пяти домов на месте обещанного физкультурно-оздоровительного комплекса и многоярусной парковки. В итоге "ПИК" подал иски против пяти активистов на 33 миллиона рублей к каждому, посчитав, что их действия наносят ущерб "деловой репутации" компании. Чем закончилась та история с исками, в СМИ не сообщалось.

Когда я разговаривал с жильцами "Варшавского шоссе, 141", они утверждали, что "ПИК" сдал проект ранее намеченного срока, с возведением никаких проблем не было.

Добавить отзыв