Как продать долю в квартире: можно ли это сделать без согласия собственников, документы и порядок регистрации договора

Введение

В общих чертах нам известно, как именно проводятся сделки купли-продажи на рынке недвижимости. Конечно, не все знакомы с деталями и нюансами, но понимание как купить или продать жилую недвижимость есть. И гораздо больше вопросов возникает в тех случаях, когда реализовать нужно не всю жилплощадь, а какую-то ее часть. В этой статье мы поговорим о такой форме собственности, как долевая. Разберем это понятия подробно и выясним, какие особенности есть в сделках с таким имуществом.

Что такое долевая собственность

Бывает так, что у одного объекта недвижимости сразу несколько собственников. Так, домом или даже небольшой квартирой могут владеть двое, трое и более лиц. Причем не всегда это семья. Это называется общей собственностью, и она может быть двух видов. Разберем каждый подробно и определим разницу между ними.

Совместная. Частый случай, когда жилье покупается в браке и оба супруга имеют одинаковые права на него. В законодательстве оно определяется, как совместно нажитое имущество. К нему относится не только жилплощадь, но и транспорт, земельные участки, бытовая техника и т.д. В случае, если договор не составлен, доли установить невозможно и все считается общим.

Довольно часто при заключении брака или при продолжительном проживании, супруги составляют брачный договор. Существует так называемый раздельный режим. Обычно при нем четко прописывается какой объект кому принадлежит. При этом можно выбрать как один объект, несколько, так и расписать все имущество целиком. Например, совместно нажит дачный участок. В соответствии с договором, его полноправным и единственным собственником является муж. Следовательно дача при разводе не может участвовать в процессе раздела. Если брачного или иного договора не было составлено, в случае развода все делится в равных частях.

Долевая. Это совершенно иная форма собственности, которая также предполагает принадлежность имущества одновременно нескольким гражданам, но при этом каждому выделены отдельные доли. Они могут быть разными или одинаковыми для всех или нескольких участников. Например, у семьи из 5 человек есть дом, родителям может быть выделено по 2/3, детям по 3/4 и т.д. А можно всем выделить поровну. В некоторых случаях при распределении предоставляется очень небольшая площадь, чаще это делается для формальности – прописка, получение льгот и т.д.

Сколько лиц имеют право на тот или иной объект, а также размер даже самой маленькой части прописывается в документации в обязательном порядке. Эта информация содержится в данных Единого государственного реестра недвижимости.

Есть еще несколько важных моментов, о которых необходимо знать. Такие понятия, как доля в собственности и в имуществе нельзя считать равнозначными. Приведем пример, по документам одному принадлежит половина в трехкомнатной квартире. Но это вовсе не означает, что он может сам установить какая именно комната. Одним словом, в каждом квадратном метре жилплощади есть доли всех собственников. Если есть большая необходимость конкретизировать, отметьте это отдельным пунктом в договоре.

Помните, что все соглашения необходимо задокументировать. Даже такие, казалось бы, незначительные детали, как время пользования ванной или кухней, график уборки мест общего пользования, возможность приглашать гостей и т.д. В том случае, если договориться не получается, приходится обращаться за помощью в суд и уже он устанавливает нормы и правила проживания на одной территории.

Итак, выяснили, что с долей в объекте недвижимости можно производить различные сделки – она может быть подарена, передана по наследству или продана. Законом это не запрещается, напротив, составлены положения, которые позволят не затягивать процесс и минимизировать конфликтные ситуации между владельцами. Но есть случаи с индивидуальными условиями. О них и о многом другом разберем далее.

Как определить долю в квартире

Этот вопрос является одним из самых важных, поскольку после того, как доли будут распределены, внесение изменений в документацию может занять много времени. Для начала необходимо ознакомиться с юридическими тонкостями.

С 2022 года в России начало существовать такое понятие, как "размер минимальной доли". В соответствии с законодательством на одного гражданина может быть выделено не менее 6 квадратных метров. Такое решение было принято, чтобы минимизировать мошеннические и криминальные схемы. Имеются в ввиду те ситуации, когда в одной малогабаритной однушке прописывались десятки лиц и им выделялись микродоли. В результате они становились полноправными собственниками, постепенно выживая остальных жильцов.

Исключением являются те случаи, когда квартира покупалась на средства материнского капитала. Детям может быть выделено менее 6 кв. м. Эти условия действуют при вступлении в наследство, а также при приватизации.

Теперь переходим к вопросу, как именно определить и правильно распределить доли между собственниками жилья. Есть два сценария:

1. По добровольному соглашению всех сторон. Если квартира, дом или другая жилая площадь досталась членам большой семьи от родителей по наследству, кем-то подарена или приобретена на общие сбережения, то самый простой вариант – договориться кому какая часть полагается и подтвердить все действия документально. В праворазделительном акте оставляют подписи все участники. При разводе потребуется заверение сделки нотариусом. После чего необходимо подать заявление в Единый Государственный Реестр Недвижимости на регистрацию.
2. Через судебное решение. Когда мирным путем не удается прийти к общему решению, нужно обращаться в суд. Каждая сторона вправе обратиться с заявлением, где необходимо подробно изложить проблему, пожелания и прочие аргументы. Для начала процесса важно предоставить все документы, которые подтверждают ваше право на владение квартирой. Кроме того, могут запросить свидетельства о браке, рождении и другие. Во внимание принимаются многие факторы, например, кто из претендентов оплачивает ипотеку, несет расходы на коммунальные услуги, осуществлял ремонтные работы и т.д. Довольно часто разбирательства длятся долго, а решение не всегда удовлетворяет пожелания сторон. Именно поэтому лучше найти компромисс и не доводить до суда.

А теперь перечислим основные шаги, которые помогут вам в деле о выделении долей.

• Определение размера. Если вы являетесь собственником части в квартире, то вам необходимо знать её размер. Обычно он в виде дроби или процента от общей территории.
• Изучение правоустанавливающих документов. Вам потребуются такие документы, как свидетельство о праве собственности или договор купли-продажи. В них указывается размер доли каждого собственника. Если в правоустанавливающих документах произошли изменения, например, был произведён раздел имущества или переоформление прав, это может повлиять на размер вашей доли.
• Консультация с юристом или нотариусом. Если вы не уверены в своих знаниях или хотите получить более подробную информацию, рекомендуется обратиться к профильным специалистам. Они помогут вам разобраться в тонкостях законодательства.
• Согласование с другими собственниками. Если в квартире несколько собственников, то для определения доли необходимо согласовать этот вопрос с каждым из них.
• Оформление документов. Следующий важный этап – составление и проверка всей документации, в которой прописаны ваши права на объект и какая именно часть в вашем полноправном владении.
• Регистрация права собственности. Каждый участник процесса раздела должен обратиться в Росреестр для регистрации своей доли в общем имуществе.

Чтобы убедиться в правильности своих действий, по окончании всех мероприятий вы можете заказать выписку из ЕГРН. Именно там хранятся все данные о собственниках жилья.

Виды долей

Итак, мы выяснили, что даже у небольшой малогабаритной квартиры может быть несколько собственников и им по закону полагаются одинаковые или неравнозначные доли. В действительности существует несколько типов долевого разделения, которые имеют ряд различий. Остановимся подробнее на этом моменте.

Доля в частях от целого

Также называют "идеальной" или "номинальной". Ее выражение зафиксировано в самом названии – определенная часть от целой площади. Это дробное число, т.е. доля владельца составляет 1/3, 2/4, 3/4, 1/5 и т.д. По сути, этот показатель фиксируется только документально. Все собственники имеют одинаковые права на все комнаты, могут свободно передвигаться в пространстве без ограничений, не уведомляя и не спрашивая остальных жильцов. Проще говоря, в каждом квадратном метре есть доля всех владельцев.

Доля в натуре

Противоположный вышеописанному вид – реальная или доля в натуре. Это конкретная комната или помещение в квартире, которые принадлежат определённому собственнику. В этом случае доля выражается в квадратных метрах или определенных пространствах. Самый распространенный пример – коммунальная квартира, где много комнат и каждая принадлежит отдельному лицу. При этом на места общего пользования ограничения не распространяются. Есть особые случаи, когда в документе фиксируется расписание с указанием времени и длительности пребывания на кухне, в ванной, санузлах.

В остальном собственник имеет право пользоваться жилплощадью на свое усмотрение, то есть проживать в комнате или помещениях, распоряжаться своей частью, например, продать, подарить или завещать её. При наличии нескольких владельцев, каждый из них имеет право пользоваться своей долей в соответствии с её размером. Например, если одному принадлежит 1/2 доля, а другому — 1/4 доля, то первый имеет право пользоваться большей частью квартиры.

Важно понимать, что наличие доли в общем пространстве не означает автоматическое получение права проживания в ней. Каждый может распоряжаться имуществом, но при этом он должен учитывать интересы остальных.

Как продать долю в квартире

На законодательном уровне такие сделки с долевой собственностью, как продажа, не запрещены. Но на деле реализовать все оказывается не так просто. Для начала нужно уточнить несколько важных моментов.

• Во-первых, как вы получили квадратные метры? Если по наследству, необходимо пройти процедуру вступления и стать полноправным собственником. Для этого вы должны заверить заявление у нотариуса, поставить объект на кадастровый учет и зарегистрировать его в Едином Росреестре. Кроме того, должно пройти не менее 6 месяцев после смерти наследодателя. При этом пользоваться помещением (проживать, ремонтировать и т.д.) вы можете.
• Во-вторых, нужно выяснить нет ли долгов по недвижимости, не находится ли она в залоге у кредиторов. Одним словом, нужно убедиться, что нет никаких обременений. Зачастую именно это обстоятельство мешает провести сделку. Тем более неприятно, если факты о задолженности выявляются не на начальном этапе, а когда уже было потрачено время.

А теперь предлагаем пошаговую инструкцию по реализации процесса купли-продажи:

Шаг 1. Как уведомить других собственников о продаже

Продавать свои квадраты посторонним лицам сразу нельзя. Если у вас несколько совладельцев, они имеют преимущественное право на выкуп вашей доли. Для этого необходимо уведомить всех жителей о вашем намерении и предложить им свою часть. Это не простая формальность, а важный этап. Например, в квартире 6 владельцев в разных или равных долях. Вы должны отправить извещение каждому, а не общее, даже если они проживают по одному адресу и в одном пространстве.

В извещении нужно указать дату, стоимость объекта, а также все важные условия и обстоятельства, при которых проводится сделка. На принятие решения отводится месяц. Если по его истечении вы не получили подтверждение от какого-либо совладельца о желании выкупа, вам нужно получить от всех отказ в письменной форме, с подписью каждого и датой. Помните, что это документ, который будет подтверждением факта правомерной продажи вашего имущества.

Есть случаи, когда один из участников не согласен с вашим намерением и при этом не готов выкупить вашу долю. Вы все равно можете ее продать другим лицам, но получение письменного отказа о выкупе от "несогласной" стороны необходимо.

Если вы не знакомы лично со всеми собственниками, не знаете, где они проживают или не владеете полной информацией о том, сколько их всего, вам нужно получить выписку из ЕГРН. Сделать это можно самостоятельно или через нотариуса.

Если кто-то из собственников не достиг совершеннолетнего возраста, нужно обратиться в органы опеки за официальным разрешением.

Шаг 2. Подготовка документов

Для начала необходимо обратиться в Управляющую компанию за справкой об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Она должна быть актуальной на момент сбора всего пакета документов. Также потребуются:

• Паспорт, удостоверение вашей личности, чтобы заключить договор, зарегистрировать сделку и т.д.
• Выписка из ЕГРН, в которой должен быть указан вид доли и ее размер.
• Основание, по которому вы стали владельцем этой недвижимости. Это может быть свидетельство о наследстве, дарении, договор купли-продажи и т.д.
• Кадастровый паспорт объекта с обязательным указанием всех характеристик здания и помещения. Также нужно получить технический паспорт, который покажет, проводились ли перепланировки, на законных ли основаниях этот было сделано. То есть нужно исключить все незаконные и несогласованные изменения в планировочных решениях.
• Отказ остальных собственников в выкупе вашей доли в письменной форме.

Шаг 3. Заключение договора купли-продажи у нотариуса

После того, как покупатель найден, нужно обратиться к нотариусу для составления ДКП. Он проверит собранный пакет документов и при необходимости может запросить дополнительные.

Несмотря на то, что все пункты договора составляет нотариус, продавцу также нужно убедиться в правильности заполнения. В нем должны быть:

• Паспортные данные обеих сторон – адрес проживания, ФИО и т.д.
• Сведения о доле – адрес объекта, кол-во совладельцев, размер, номер помещения по кадастровому учету, общая площадь.
• Свидетельства о собственности и выписка из Росреестра.
• Письменные отказы остальных участников долевой собственности в приватизации по преимущественному праву.
• Цену квадратного метра и общую сумму, которую продавец хочет получить от покупателя. Также важно указать, каким способом будет производиться расчет, единовременно или с разбивкой на несколько платежей, срок последнего платежа и дату передачи всех документов.

После того, как ДКП будет подписан обеими сторонами, нотариус должен выдать оригиналы каждому. А для регистрационного центра предоставить заверенную копию.

Шаг 4. Регистрация договора в Росреестре

Подать заявление может любой участник сделки или совместно. Для этого можно обратиться как в Единый Регистрационный, так и в Многофункциональный центры.

При себе нужно иметь:

• паспорта;
• договор купли-продажи, заверенный у нотариуса;
• письменные уведомления и отказы совладельцев с датами;
• выписка о праве владения из ЕГРН.

Обычно этот процесс не занимает много времени, и постановка на учет происходит в короткие сроки. Но иногда сотрудники проводят дополнительную проверку на чистоту сделки, на что отводится порядка 5 рабочих дней.

НДФЛ с доходов от продажи доли

С продажи любой недвижимости продавец по закону должен заплатить налог в размере 13% от полученной стоимости. Для владельцев доли в квартире действуют те же правила. Но вы должны знать о положениях, при которых платить налог не нужно. Например, вы освобождаетесь от уплаты, если являетесь собственником более 5-ти лет.

Если вы получили часть квартиры по наследству, в дар, она была приватизирована и пока это единственное ваше имущество, тогда срок владения сокращается до трех лет.

Выводы

Долевая собственность имеет свои особенности при пользовании и при продаже. Главное, что вы должны помнить – нужно учитывать интересы остальных владельцев и следовать закону. Любая ситуация сегодня строго регламентируется, а для проведения сделки всегда привлекается нотариус и проверяющие органы.

Добавить отзыв