Введение
Ипотечный кредит для многих является единственным способом приобрести собственную недвижимость. А кто-то просто вкладывает свободные деньги, чтобы в дальнейшем они принесли еще большую прибыль, но при этом также пользуется ипотекой. Обстоятельства могут поменяться как у одних, так и у других, поэтому рано или поздно возникает вопрос – а можно ли продать такую квартиру? Какие риски и как избежать финансовых потерь при таких сделках? В этой статье мы отвечаем на самые частые вопросы собственников залогового жилья и рассказываем самые выгодные схемы перепродажи.
Ограничения при продаже квартиры в ипотеке
Любая недвижимость, которая приобретается в рамках кредитной программы, имеет ряд ограничений. Несмотря на то, вы официально являетесь владельцем этого жилья и можете проживать на территории, фактически объект находится в залоге у финансовой организации, которая предоставила вам займ. Из этого следует, что пока вы не погасите весь долг, распоряжаться полностью имуществом не сможете.
Как правило все ограничения касаются процесса купли-продажи. В Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН) вносится запись о том, что квартира, дом или доля на данный момент находится в ипотеке. Поэтому без одобрения банка сделка не может быть проведена. Кроме того, вы получите отказ от Росреестра в передаче прав собственности другому лицу.
Еще одно ограничение, с которым часто сталкиваются продавцы – материнский капитал. Его часто используют для частичного погашения кредита или в качестве первоначального взноса по ипотеке. Если вы решаете поменять такую жилплощадь на другую, вам необходимо обратиться не только за разрешением к залогодержателю, но и в органы опеки. Новое жилье должно соответствовать принятым нормам, например, метражу, условиям проживания и т.д. И только после оценки экспертов вам будет разрешено или оказано в перепродаже.
Итак, можно ли продать квартиру, если она находится в ипотеке? Можно. Далее расскажем, как это сделать с соблюдением всем правил и закона.
Выгодно ли продавать
Если вы принимаете решение продать недвижимость с обременением в виде кредита, скорее всего, это срочная мера. Все риэлторы и юристы единогласно утверждают, что для продавца такая сделка не будет выгодной.
Давайте разберем главные минусы.
- Как минимум, вы не получите прибыли, а максимум – уйдете в минус. Дело в том, что продажная цена однозначно будет ниже, чем та, которую вы заплатили с учетом выплаченных процентов.
- Сроки могут затянуться. Во-первых, будет непросто найти покупателя, которого устроят условия приобретения имущества в залоге. Во-вторых, нужно время на подготовку документов, одобрение от банков и других организаций. В-третьих, необходимо ждать перерегистрации в Росреестре. На все это могут уйти недели.
- Покупатель, который согласился на сделку, может просто не подходить под требования банка. А без согласия кредитной организации вы не сможете прожать свое имущество.
- Если квартира находилась у вас в собственности непродолжительное время, вам придется оплатить налог на полученный доход. В разных регионах срок варьируется от трех до пяти лет. Одним словом, все расходы с переоформлением прав собственности несет продавец.
Учитывая все вышеописанные сложности и вероятную срочность все приведет к тому, что вы начнете снижать цену на вполне рентабельный объект. Поэтому выгода в таком деле весьма сомнительна.
И все же эксперты находят свои плюсы в таких сделках.
- Вероятность мошенничества или финансового обмана практически сведены к нулю. Поскольку все этапы проходят через сторонние структуры – банки, реестры, органы опеки, юристы и т.д. – гарантирована максимальная чистота и законность операций.
- Продажа до сдачи объекта в эксплуатацию. Например, вы заключаете договор на приобретение жилплощади на самых первых этапах реализации проекта, в идеале на этапе котлована. Пока дом строится, вы исполняете обязательства по оплате займа, а как только он будет готов, начинаете процесс перепродажи. Важно – до момента официального ввода в эксплуатацию, когда он еще не поставлен на учет в Росреестре. Так будет проще передать права и переоформить все документы. Этот вариант, конечно, подходит не всем, но при такой схеме вы получите прибыль.
Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция
Продать залоговую недвижимость можно и без погашения общей задолженности. Существует несколько схем проведения таких сделок, но каждая из них предполагает общие начальные условия:
Поиск покупателя. Важно оговорить все детали и условия по обременению, поскольку новые обстоятельства могут не только затянуть процесс, но и сорвать его.
Необходимо получить официальное разрешение от кредитора, причем от того, в котором оформлена ипотека на данный момент и от того, в котором предполагается оформить новый договор на другого собственника. Процедура несложна, достаточно заполнить форму-разрешение и написать заявление в личном кабинете или через менеджера. Обычно на рассмотрение таких заявок уходит от трех до пяти дней и, если никаких споров не возникает, клиенту приходит письменное согласие.
Далее рассмотрим индивидуальные ситуации.
Продажа с досрочным погашением
Наверное, самый простой и удобный вариант, если жилье нужно продать быстро и не нести дополнительные расходы на переоформление. Если сумма к единовременной выплате внушительная, можно рассмотреть вариант потребительского кредитования в том же или другом банке. Если вы договариваетесь с потенциальным клиентом о внесении задатка, он также может пойти на досрочное погашение.
После того, как ипотека будет закрыта, все обременения на квартиру снимаются, владелец имеет полные права на распоряжение.
Погашение во время сделки
Эта схема подходит тем, кто желает минимизировать мошеннические риски, а также в том случае, если выплачена сравнительно небольшая сумма долга. Все действия проходят через кредитора, что говорит о прозрачности и безопасности для обеих сторон.
Для начала собственнику нужно получить от банка выписку по платежам и о точном остатке. Далее составляется договор купли-продажи, по которому покупатель переводит деньги на счет банка. Часть идет на закрытие займа, а оставшаяся переводится продавцу.
Следующий шаг – регистрация перехода прав собственности. Это можно сделать в МФЦ или через портал Госуслуги. Данные будут отображены в Едином Государственном Реестре Недвижимости.
Продажа квартиры с ипотекой
Тот случай, когда продаются не только квадратные метры, но и обременение, т.е. обязательства перед банковским учреждением. Это наиболее подходящий вариант, когда у обеих сторон нет нужной суммы, чтобы покрыть долг и приобрести недвижимость.
Самое сложное в этой схеме – чтобы банк дал согласие на переоформление заемщика. Поскольку потенциальный владелец может просто не подходить под текущие условия. Удача, если сделка будет проходить в одном банке и по одной программе, но так бывает не всегда. Что делать?
Для начала убедитесь, что покупатель является платежеспособным, у не было ранее просрочек и их нет на данный момент. Подходит ли он по возрасту, нет ли на нем других обременений в виде кредиток, алиментов и т.д. После этого можно подавать заявку в банк. Эксперты советуют делать это через менеджера, поскольку во многих учреждениях есть свои нюансы, о которых лучше знать заранее, чтобы предотвратить отказ.
Обременение с продавца снимаются только после того, как его кредит будет полностью погашен и закрыт. Далее начинается процесс переоформления прав – покупатель подает заявку на нужный объект, получает одобрение и становится заемщиком. Если все действия проходят в одном банке, то жилплощадь остается в залоге и не переходит в другой. А если дальнейшее кредитование проводится в ином финучреждении, то необходимо переоформить залоговые обязательства.
Учитывая все обстоятельства, данный способ считается самым длительным по времени. В среднем на такую сделку уходит более 1 месяца.
Как согласовать продажу с банком
Бывают случаи, при которых заемщик больше не может выплачивать ипотеку, при этом образовывается задолженность. А возможно, ему просто некогда заниматься реализацией имущества. Для решения этих и других вопросов можно привлечь банк.
Для начала нужно обратить в отделение и подтвердить свои намерения о передаче прав на курирование сделки. Кредитор дает свое согласие, после чего жилплощадь может быть выставлена на торги, аукционы или же продаваться в стандартном формате, с единственной особенностью, что все шаги проводит не собственник, а залогодержатель.
Оценка рисков, составление документов, проверка всей необходимой информации, составление заявок на снятие обременения и другие шаги – все это проводит менеджер. Когда находится покупатель, всем участникам необходимо явиться на личную встречу. Договор купли-продажи при этом будет трехсторонним, где прописаны обязанности каждой и сроки по всем этапам.
Для безопасного перечисления денег открывается дополнительный счет – аккредитив. На нем хранятся сбережения будущего собственника до того момента, пока объект не будет перерегистрирован в Реестре. Около семи рабочих дней занимает снятие обременения. По окончании можно заказать выписку из Росреестра и убедиться, что никаких сложностей в дальнейших шагах нет. После чего уже можно оформлять права собственности на новое лицо.
Список документов для продажи
Обычно на сайтах кредитных и финансовых организаций есть раздел, где составлен перечень необходимой документации.
Разные компании могут требовать дополнительные документы, но в целом базовый список выглядит следующим образом:
- Паспорт, ИНН.
- Свидетельства – о браке или разводе, о праве собственности (оно может быть заменено выпиской из единого реестра).
- Справки – о размере невыплаченного долга (в ситуации, если планируется погашение ипотеки перед подписанием договора), об отсутствии задолженности по жилищно-коммунальным услугам.
- Официальное разрешение от кредитора на проведение всех операций по продаже имущества и передачу прав другому лицу.
- Договоры – ипотечный, купли-продажи и иные, фигурирующие в сделке.
- Выписки из домовой книги, ЕГРН.
- Копия карточки учета квартиры или финансово-лицевого счета.
Чаще всего сотрудники самостоятельно запрашивают нужные данные и сведения, многие из которых есть в открытых источниках. Иногда могут потребоваться отчеты или данные о кадастровой или рыночной стоимости дома, квартиры или другой недвижимости, по которой ведется сделка.
Налоги и вычеты с продажи
Налоговый Кодекс РФ гласит, что при продаже недвижимости собственник обязан заплатить в федеральную казну 13% НДФЛ. При этом срок владения варьируется от трех до пяти лет и не зависит от того, в ипотеке она находится или нет. За исходные данные берутся:
- дата, которая указана в свидетельстве о регистрации права или в Росреестре;
- сумма, указанная в подписанном договоре купли-продажи.
По истечении 5-летнего периода 13-процентный налог платить уже не нужно. Не стоит забывать и о льготах, которые доступны. Например, можно снизить налогооблагаемую базу, а также воспользоваться системой «доходы минус расходы». В ней учитываются все траты на приобретение квадратных метров, включая выплаченные проценты.
Вне зависимости от того, оплачивали вы налог или нет, вы имеете право на компенсацию, так называемый имущественный налоговый вычет. Его можно оформить на одну или несколько квартир, находящихся в официальном распоряжении, но при условии ограниченного лимита в 2 миллиона рублей. Например, жилье стоит 5 млн, но вычет вы получите только с двух.
Выводы
Ипотечные программы имеют разные условия, но не сильно отличаются по времени. В среднем такого рода кредит оформляется на срок от 15 до 20 лет. Есть банки, которые предлагают до 30 лет. За этот продолжительный период обстоятельства могут поменяться много раз, поэтому граждане активно пользуются возможностью продать или купить залоговое жилье. И если детально изучить весь процесс и ознакомиться со всеми законными схемами, сделка уже не кажется чем-то невозможным или сложным.
Заручившись этой информацией, временем и терпением можно с выгодой реализовать недвижимость с обременением.
Добавить отзыв