“Государев дом”: эконом-формат у южной границы Москвы

Жилой квартал из 50 корпусов в 5 км от МКАДа по Симферопольскому шоссе возводит компания "Гранель Девелопмент", выбивающаяся по итогам последнего года в число лидеров среди застройщиков Подмосковья. Стратегия компании, набирающей обороты и больше всего дорожащей своей репутацией, пока на руку покупателям: первую очередь "Государева дома" намечено сдать с опережением графика, а значит, уже к концу 2016-го первым дольщикам достанутся ключи от собственной квартиры.

Девелопер на доверии

Компания "Гранель" на рынке Подмосковья работает с 2011 года, но к молодым застройщикам ее причислить никак нельзя. История "Гранель" начиналась в первой половине 1990-х в Башкирии, где компания специализировалась на строительстве торговых комплексов, гостиниц и ресторанов. Сегодня "Гранель Групп" – это холдинг, объединяющий строительные компании нескольких регионов. В Москве и Подмосковье от его имени действует "Гранель Девелопмент", развивающая проекты жилых комплексов к востоку и югу от столицы.

"Государев дом" – пятый объект "Гранель Девелопмент". Строить компания предпочитает с размахом, целыми микрорайонами, с тысячами квартир и десятками тысяч жителей. Самый масштабный из комплексов, которые уже сданы, "Алексеевская роща" в подмосковной Балашихе, состоит из 15 корпусов. На подходе еще несколько гигантов: параллельно с "Государевым домом" готовятся к сдаче "Императорские Мытищи" и "Театральный парк" в Королеве (19 и 42 корпуса малоэтажной застройки соответственно).

Но строить с размахом совсем не означает строить дорого. Все объекты "Гранель Девелопмент" относятся к эконом-классу и рассчитаны на покупателя, который дорожит каждым рублем. Для компании, набирающей обороты в том сегменте рынка, где конкуренция чрезвычайно велика, важно заработать максимально позитивную репутацию – без нее строить и продавать квартиры в таких количествах сейчас вряд ли возможно. Не сказать, что с репутацией у "Гранель Девелопмент" все идеально, хотя сверхсерьезных проколов за этим застройщиком пока не числится. Среди главных претензий, которые предъявляют покупатели квартир в уже сданных комплексах "Алексеевская роща", "Лесной городок" (Балашиха), "Валентиновка парк" (Королев) и "Новотроицкий" (поселок Мосрентген в Новой Москве), – несоблюдение сроков сдачи корпусов и изъяны по строительной части. Впрочем, больше чем на полгода "Гранель Девелопмент" пока не задержал сдачу ни одной из очередей на своих объектах, а это в условиях кризиса показатель скорее обнадеживающий. Увы, при строительстве такими темпами и с ориентацией на нижнюю ценовую границу ждать от застройщика чудес не приходится – к трубам, требующим перекладки, и полам, нуждающимся в стяжке, лучше заранее подготовиться морально. Стоит также иметь в виду, что ответственность за итоговый результат "Гранель Девелопмент" разделяет со своими постоянными партнерами – генподрядчиком "ГВСУ Центр" и соинвестором компанией "Бастион".

Жизнь в лесу: плюсы и риски

"Государев дом" расположен к югу от Москвы, на западной оконечности столичного города-спутника Видное. По прямой до МКАДа отсюда около 5 км, столько же до ближайшей станции метро "Бульвар Дмитрия Донского". Пока это скорее умозрительные величины: добраться от метро или от МКАДа до жилых домов реально только на автомобиле (дорога без пробок занимает не больше 15 минут). На пригородные автобусы и маршрутки здесь рассчитывать сложно, если, конечно, вы не готовы час-другой провести на остановке в зимнем лесу. Разумеется, с появлением первых жителей стоит ждать и первых полноценных маршрутов, которые свяжут "Государев дом" и другие комплексы по соседству с ближайшими станциями метро. Так же неудобно выглядит пока и путь до железнодорожной платформы "Расторгуево" павелецкого направления – до электрички придется добираться через весь город Видное, а это не меньше трех километров при отсутствующем полноценном сообщении между жилым "Государевым домом" и цивилизацией.

Еще одним решением транспортной проблемы обещает стать запуск линии скоростного трамвая между Видным и Бутовым. Если верить планам, трамвайный маршрут пройдет в нескольких десятках метров от корпусов "Государева дома", выходящих на Расторгуевское шоссе. Этот проект к 2019 году взялась реализовать компания "Мортон", один из главных застройщиков Подмосковья. По состоянию на конец 2015-го работы на месте будущих трамвайных путей не начаты, их стоимость осторожно оценивается в 800–900 млн руб. на километр, а к осуществлению замысла на началах концессии решено привлечь других девелоперов, строящих в окрестностях Видного, которым, разумеется, пока не до трамваев.

Сам комплекс на участке в 80 га строится на землях, где никогда не было многоэтажного жилья, – до недавнего времени эта территория принадлежала совхозу и использовалась под нужды сельского хозяйства. С точки зрения комфорта будущих жильцов это и хорошо и плохо. С одной стороны, можно быть уверенным, что под вашим домом не распадаются химически активные отходы бывшей промзоны, с другой, очевидно, что инфраструктуру в месте, где никто, кроме немногочисленных дачников, никогда не жил, нужно строить с нуля. Можно не переживать по поводу близости главного предприятия Видного, коксогазового завода, – до него от комплекса не меньше 5 км. А вот стоит ли лично вам и вашей семье жить рядом с опорами ЛЭП, которых на этом бывшем сельскохозяйственном поле не меньше дюжины, – этот вопрос лучше обсудить с врачом.

Офис на объекте

Потенциальный покупатель, преодолевший все транспортные неурядицы, на самом объекте оказывается в положении былинного витязя на распутье. Перед ним три офиса продаж – и все три призывно зазывают и продают один и тот же товар на разные лады. Помимо "Гранель Девелопмент" услуги по подбору квартиры предлагают здесь соинвестор проекта компания "Бастион" и генподрядчик, действующий через свою дочернюю структуру "ГВСУ Риэлти".

Полная база предложений – в распоряжении самого "Гранель Девелопмент". Что же касается компаний-партнеров, получивших право продать часть квартир, – за "ГВСУ Риэлти" и "Бастионом" оставлена возможность предлагать некоторые квартиры и секции.

На практике это будет означать, что между вами и застройщиком "Гранель Девелопмент" вырастает посредник, с которым приобретение недвижимости оформляется как переуступка права собственности. Такая покупка может оказаться если не буквально дешевле, то выгоднее.

Скажем, с "Бастионом" по ипотечным программам работает больше банков, чем с "Гранель Девелопмент" (по состоянию на конец декабря 2015 года "Государев дом" только оформляет аккредитацию у ведущих российских банков). Однако переуступка чревата проблемами – прежде всего в форс-мажорных ситуациях, от последствий которых закон защищает сначала прямых агентов сделки и только потом посредников.

Что касается общей доброжелательности и компетентности сотрудников, офис "Гранель Девелопмент" на объекте явно выигрывает у партнеров и конкурентов. Можете быть уверены, что здесь с вами будут говорить не только вежливо, но и с профессиональным тактом, признавая за клиентом право задавать любые вопросы. Менеджерам "Бастиона" и "ГВСУ Риэлти" это искусство еще предстоит освоить.

Экскурсия на стройплощадку

Большой плюс в организации работы "Гранель Девелопмент" и "Бастиона" – возможность для клиентов совершить экскурсию в уже построенные корпуса. Обставлено это как настоящая музейная церемония: нужно дождаться, чтобы собралась группа, получить от менеджера пропуск на стройку в виде каски, разместиться в микроавтобусе с ярким логотипом и двинуться в объезд участка к корпусам, где завершена основная часть работ. Разобраться в географии этого мини-города с первого раза не так просто – после завершения всех работ здесь будет 50 жилых корпусов и не меньше 10 общественных зданий. Кроме того, часть корпусов отделена проезжей дорогой, выходящей на Расторгуевское шоссе. В каждой из трех очередей "Государева дома" будут сдаваться дома с окнами на лес и парковую зону самого комплекса, с окнами на шоссе и на дома соседей.

В первую очередь, которая должна быть сдана в IV квартале 2016 года, входят корпуса с 1-го по 6-й, 11-й, 12-й, 14-й, с 16-го по 20-й и 22-24-й корпуса. 13-й корпус должен быть сдан в середине 2017 года, продажи в нем пока не ведутся, а работы находятся на стадии котлована.

Все остальные корпуса первой очереди подведены под крышу, в большинстве заканчиваются отделка фасадов и внутренние работы. 1-й и 5-й корпуса, куда водят экскурсантов, завершены целиком.

Девятиэтажные панельные корпуса в "Государевом доме" представлены двумя типами – домами категорий Lime и Domus. Принципиальная разница между ними заключается в устройстве систем отопления: в корпусах Lime трубы прокладываются горизонтально, в Domus – вертикально. Различаются оба типа и внешне: фасады домов Lime оштукатурены и окрашены в цвета теплой гаммы, а фасады Domus облицованы клинкерной плиткой, имитирующей кирпичную кладку. Программа экскурсии построена таким образом, чтобы у посетителей сложилось представление о возможностях обеих категорий. Менеджер сначала проводит группу по 1-му корпусу, объясняя все, чего вы не знали о технологии Lime, а потом все та же маршрутка с пестрым логотипом доставляет потенциальных жильцов к 5-му корпусу, представляющему тип Domus. Из окон, выходящих во внутреннее пространство участка, можно оценить активность работ на соседних корпусах. Скажу честно, эта активность впечатляет, и никаких препятствий к тому, чтобы первая очередь "Государева дома" была сдана в срок, а то и раньше срока, я пока не вижу.

Цены, планировки, нюансы

"Государев дом" предлагает выбор стандартных для эконом-класса вариантов – от студий до трехкомнатных квартир. С самой бюджетной покупкой здесь можно уложиться в 1,5 млн руб., правда, придется тесниться в студии на 23,6 кв. м. Впрочем, студия в этом комплексе не обязательно синоним тесноты и скученности – за 2,775 млн руб. можно почувствовать себя вполне вольготно в евростудии площадью 36,5 кв. м.

Самые популярные в комплексах такого формата однокомнатные квартиры мало чем отличаются от студий. Предложения в "однушках" распределились от 35,6 до кв. м (2,314 млн руб.) до просторных 47 кв. м (3,471 млн руб.). Вилка предложений в двухкомнатных квартирах широка максимально: от евростудий площадью 36,79 кв. м за 2,655 млн руб. до ничем не уступающих комфорт- и бизнес-классам полноценных 71 кв. м за 5,067 млн руб. Наконец, в трехкомнатных все тоже выглядит вполне приемлемо – от 64,65 кв. м (4,117 млн руб.) до 83,36 кв. м (5,751 млн руб.).

Говорить о количестве комнат в "Государевом дворе" приходится вполне условно, отсюда и такой разброс в линейке предложений, когда одна и та же площадь 36 кв. м фигурирует и как большая студия, и как полноценная однокомнатная, и даже как двухкомнатная квартира. Все варианты в этом жилом комплексе сдаются без внутренних стен (отделен только санузел), зоны будущих комнат, коридоров, гардеробных и кухонь условно намечены кирпичной кладкой. По части коммуникаций застройщик обязуется подвести воду, вывести на щиток электричество и подключить отопление. Двухкамерные стеклопакеты, балконные двери и радиаторы отопления тоже устанавливаются силами застройщика.

Любопытно, что в домах категории Lime вариативность планировочных решений намного выше, чем в корпусах Domus, располагающих только стандартным набором квартир на всех этажах. Но выбор между категориями Domus и Lime на общую стоимость квартиры никак не влияет – она зависит только от площади и этажа.

Стоит иметь в виду, что все приведенные цены установлены компанией "Гранель Девелопмент". У "Бастиона" или "ГВСУ Риэлти", вполне возможно, купить квартиру того же метража удастся дешевле – чтобы заинтересовать клиентов, обе компании вынуждены вводить гибкую систему скидок и мотивировать потенциальных покупателей другими конкурентными преимуществами.

К очевидным минусам по части планировочных решений я отношу слишком маленькие по современным меркам кухни. Даже в самых просторных трехкомнатных квартирах от 80 кв. м площадь кухни не дотягивает до 10 "квадратов". Большего объема кухню, скорее всего, удастся выкроить только в некоторых квартирах категории Lime. Еще одна не слишком приятная деталь – площадь балконов в этом комплексе целиком входит в метраж квартиры. Кроме того, рассчитывая будущую покупку, не забудьте, что на втором этаже каждый квадратный метр будет стоить на 2-3 тыс. руб., а с 3-го по 9-й – на 5 тыс. руб. дороже, чем на первом.

Социальная инфраструктура комплекса выглядит достаточно продуманной: запланировано построить четыре детских сада и две школы, торговый центр, медицинский центр, физкультурный комплекс с бассейном, спортивные площадки и велодорожки. На 10 тыс. квартир рассчитаны 6 тыс. мест в четырех крытых паркингах. Что же до инженерной инфраструктуры, она, как и судьба скоростного трамвая, пока в руках компании "Мортон" – именно к ее системе водоснабжения будет подключаться "Государев дом".

Главным конкурентом застройщика в окрестностях Видного остается все тот же "Мортон". В комплексе "Бутово-Парк", ближайшем соседе "Государева дома", квартиры того же метража продаются на 200–300 тыс. руб. дороже, чем у "Гранель Девелопмент". Еще дороже обойдется жилье в любой из новостроек Видного – при том, что недостатка в предложении в этом городе и его окрестностях нет, поскольку к сдаче одновременно готовится до 20 жилых комплексов. По цене, которую установил "Гранель Девелопмент", в Южном Бутове и Видном сейчас можно приобрести жилье той же площади только на вторичном рынке в панельном доме.

Как купить квартиру

Приобретение квартиры в "Государевом доме" осуществляется по договору долевого участия на основании ФЗ-214. Выбранную квартиру можно забронировать без предоплаты на трое суток. После внесения залога в 40 тыс. руб. квартира бронируется на срок до месяца, чтобы банк успел оформить ипотеку, а социальные органы перевели на счет застройщика материнский капитал или рассчитали военную ипотеку. С 2016 года перечень банков, у которых объект аккредитован, выглядит максимально внушительно: Сбербанк, ВТБ24, Абсолют Банк, Райффайзенбанк, Банк Москвы, Газпромбанк, банки "Возрождение", "Открытие" и ДельтаКредит, банк "Глобэкс", Московский кредитный банк, Росавтобанк, Связь Банк, Уралсиб и банк "Зенит". Самую выгодную ставку в 9,9% предлагает банк "Интеркоммерц". Отдельно стоит следить за акциями Сбербанка, Абсолют Банка, Газпромбанка и Райффайзенбанка – как постоянные партнеры "Гранель Групп" они предоставляют клиентам компании различные преференции при кредитовании. Проконсультироваться с представителями этих банков в часы работы офиса можно прямо на объекте.

Добавить отзыв