"Рассказово" - строительные риски Новой Москвы

ЖК "Рассказово" принадлежит к числу самых рекламируемых проектов на Юго-Западе столицы. Успех комплекса поможет холдингу Sezar Group застолбить за собой место одного из ключевых игроков на перспективном рынке Новой Москвы. Строить комфортно молодая компания уже вполне научилась, но искусство позиционирования, кажется, ей еще предстоит освоить. Не исключено, что начать стоило бы с желания говорить покупателю о рисках, ожидающих проект, и разумно выстраивать ценовую политику.

О компании

Компания Sezar Group, застройщик "Рассказово", – вчерашний дебютант на рынке жилой недвижимости. Сама компания существует с 2003 года, но строительством жилья занялась только в 2010-х, а до этого специализировалась на торгово-развлекательных центрах (самый известный из них, "МариЭль", построен в 2000-х в московском Марьине). В 2012 году Sezar Group стал холдингом, а в его состав наряду с другими вошла компания "Стройдом-Развитие". Именно ее опыт работы с жилыми проектами и стал основой нового направления объединенной корпорации. Профиль компании "Стройдом-Развитие" (более 35 реализованных объектов в основном в качестве генподрядчика) – современное бюджетное жилье в Московской области, то самое, которое на языке маркетологов называется комфорт-классом.

Развивать жилые проекты обновленная Sezar Group намерена в Новой Москве. Первый шаг уже сделан – теперь все, что компания станет строить дальше, так или иначе будут сравнивать с "Николиным парком" (3 км от МКАДа по Калужскому шоссе). Комплекс из 11 жилых корпусов, с инфраструктурой, явно ориентированной на людей семейных и вполне состоятельных, полностью сдан в эксплуатацию летом 2015 года. Не обошлось без задержек – сроки сдачи отдельных строений передвигались на 4-6 месяцев, и в целом с объекта, уже в конце 2014 года числившемся в статусе "реализованный", рабочие уши только летом 2015-го. Но есть и хорошая новость: в профессиональном сообществе "Николин парк" оценили весьма высоко и даже наградили двумя премиями Urban Awards как лучший строящийся жилой комплекс (2012) и лучший реализованный комплекс комфорт-класса (2014).

Небольшой опыт компании в жилой недвижимости проще всего заметить в проколах по части позиционирования. ЖК "Рассказово" преподносится как комплекс, решенный в стилистике московской архитектуры 1930-1940-х годов. Звучит, как по мне, довольно нелепо: как-никак эти десятилетия в истории нашей страны плохо вяжутся с современным представлением о бытовом комфорта. Да и советской спецификой высокие потолки, широкие окна и декоративные колонны на фасадах назвать сложно. Мало общего с наследием 1930-1940-х и у главного архитектора проекта Александра Локтева. Его мастерская известна прежде благодаря реконструкции гостиниц эпохи модерна –" Marriot Тверская" и "Аврора" в Столешниковом переулке. Отличный ход по части позиционирования, кажется, напрашивался сам собой, и компании оставалось только развить эту тему: архитектор, работающий в элитном сегменте, берется за квартиры для обычных людей. Увы, в Sezar Group сделали ставку на иное позиционирование.

О районе

ЖК "Рассказово" строится в том же ближнем поясе Новой Москвы, что и "Николин парк", на участке между Боровским и Киевским шоссе. Расстояние до МКАДа – 7 км. До Боровского шоссе отсюда около 500 метров, до Киевского – не больше полутора километров. И на машине, и на автобусе удобнее двигаться по Киевскому: оно пошире и меньше стоит в пробках, к тому же самый удобный маршрут общественного транспорта, автобус №844 с остановкой у самого комплекса, тоже проходит здесь. На автобусе от метро "Тропарево" до "Рассказово" 16 минут езды.

Транспортная ситуация должна радикально измениться в 2017 году, когда на Боровском шоссе в десяти минутах пешего хода от "Рассказово" появится станция метро Калининской линии. Еще две станции Сокольнической линии, тоже за границами МКАДа, обещают открыть в 2016-м. К сожалению, за все хорошее нужно платить – прилегающие к старой Москве территории развиваются настолько активно, что по Ново-Переделкинскому округу уже решено прокладывать платную скоростную трассу. Хорда Солнцево–Бутово–Видное должна связать Минское и Киевское шоссе и разгрузить МКАД. Ее строительство затронет часть Ульяновского лесопарка, на который выходят окна жилых корпусов "Рассказово". На форумах и в социальных сетях по этому поводу уже бушуют бури и создаются инициативные группы, но ни в офисе Sezar Group, ни на объекте никто об этом факте сообщать, увы, не спешит. Мой вопрос о трассе, заданный в ту минуту, когда менеджер вдохновенно описывал райскую жизнь в "Рассказово" группе, склонившейся над макетом, вызвал у сотрудников офиса явное неудовольствие. Мне немедленно предложили кофе (хороший), к нему тут же нашлась и шоколадка (вкусная), а обеспокоенным посетителям менеджер нарочито беззаботным тоном сообщил, что новое шоссе от корпусов "Рассказово" будет отделять не меньше 500 м густого леса. Как хотите, но шоколадка и тон настораживают.

Ульяновский лесопарк, заповедная зона, с которой по негласным правилам, действующим в Новой Москве, снят статус неприкосновенности, – главная достопримечательность здешних мест. Кварталы, окружающие "Рассказово", оставляют странное впечатление земли, которая никак не может определиться с собственной ролью. Классические старые дачи и новые загородные виллы, стандартный спальный район с безликими многоэтажками 1980-х, гигантские по городским меркам зеленые массивы и такие же гигантские торговые комплексы – все оставляет человека в недоумении перед тем, где же он очутился: в лесу, в несимпатичном жилом районе, на федеральной трассе, в торговой зоне или в дачной местности. Увы, если это и Москва, то очень новая, еще не осознавшая себя городом и не освоившаяся в этом статусе. Не замечать ее, живя в "Рассказово", нельзя. И даже окна на Ульяновский лесопарк от неуюта и хаоса не спасут.

О стройке

В "Рассказово" можно совершить экскурсию по стройплощадке – менеджер выдаст вам каску и провезет на машине по всей территории. В первый раз я приехала сюда в выходной день, но оживленно было не только в офисе продаж, строители и рабочая техника активно перемещались по стройке. Сейчас идут активные работы в четырех жилых корпусах первой очереди. Сами здания уже возведены, на месте даже декоративные колонны, поддерживающие кровлю. Во втором и четвертом корпусах облицовывают фасады, в первом и третьем продолжаются внутренние работы. Больше всего рабочих у котлована в западной части участка – идет прокладка коммуникаций и труб. Еще больше у столовой, но это святое – обеденная пора. Объезжаем территорию и в противоположной части участка, на его восточной оконечности, видим строящуюся котельную – она сдается вместе с первой очередью, в IV квартале 2016 года.

Облицовывают фасады керамогранитной плиткой "Эстима". Толщина фасадной стены не менее 500 мм, и это тот случай, когда говорить о разнице между эконом- и комфорт-классами есть все основания (в удешевленном варианте толщина фасадной стены, как правило, 315-350 мм).

В третий корпус, где до фасадов пока не дошло, мы поднимаемся на экскурсию. Стены, лестницы, коридоры, даже отопительные радиаторы и лифты (итальянского производства) – все уже на месте. Дома в "Рассказово" строят из газосиликатных блоков, которые льют здесь же, на месте (в отличие от панельных конструкций, сделанных на заводе и лишь подогнанных друг к другу непосредственно на площадке). Любопытное решение с радиаторами отопления – воду к ним подводят через пол, а не по стене. Радиаторы Prado саморегулирующиеся, идут с гарантией как минимум на 25 лет. При мне в соседней квартире устанавливают двухкамерные окна, в коридоре ждет своей очереди окно лоджии.

Об отделе продаж

У ЖК "Рассказово" два отдела продаж – московский и тот, что расположен непосредственно на объекте. Вместо разумного разделения функций получается неразбериха, сотрудники обоих офисов кивают друг на друга и объясняют, что все нестыковки из-за того, что у коллег что-то пошло не так. При общей доброжелательности и продуманном клиентском сервисе (экскурсии по стройплощадке на автомобиле компании) нестыковок много: договариваешься с менеджером, утром следующего дня, когда вы должны встретиться, его телефон наглухо молчит, в итоге на объекте общаешься с другим, а эсэмэски с бессмысленными вопросами через несколько дней приходят от третьего. Чего точно не надо делать – пытаться договориться о встрече по электронной почте и рассчитывать на корпоративную маршрутку (обе опции номинально существуют, но практически не действуют).

О ценах, планировках, инфраструктуре и особенностях комплекса

В ЖК "Рассказово" на 34 га запланированы 11 жилых корпусов (8 обычных и 3 корпуса апартаментов) с 4 тысячами квартир. Высота жилых строений варьируется от 5 до 11 этажей. Четыре корпуса первой очереди и первые инфраструктурные объекты (детский сад, паркинг, торговый центр) компания обязуется сдать в IV квартале 2016 года, четыре корпуса второй очереди – в IV квартале 2017-го, третья очередь, предусматривающая главным образом апартаменты и объекты досуговой инфраструктуры, намечена к сдаче на 2018 год.

Политика Sezar Group такова, что купить квартиру на стадии котлована невозможно – не позволяет ФЗ-214, ограничивающий компании, которые строят на собственные средства. Продажи в шестом корпусе, относящемся ко второй очереди, тем не менее, стартовали раньше, чем было намечено, в середине октября этого года, когда стадия котлована только-только была пройдена. Причина простая: в домах первой очереди покупателям практически не из чего выбирать. Во втором и четвертом корпусах, стоящих ближе к лесу, по состоянию на конец октября реализовано 95% квартир, в первом и третьем – около 80%.

Одна из самых привлекательных черт проекта "Рассказово" – метражи. Да, это комфорт-класс, строительство без особых изысков, подземных паркингов и импортных стройматериалов, но по площади квартиры в "Рассказово" вполне сопоставимы с предложениями в более высоком сегменте рынка. Судите сами: однокомнатные квартиры здесь начинаются от 37,5 кв. м и доходят до 44,9 кв. м, двухкомнатные располагаются в диапазоне 54,2 – 70,1 кв. м, а трехкомнатные достигают 99, 4 кв. м. Даже в самой бюджетной однушке на кухне не будет тесно – самая маленькая кухня в проекте больше 10 кв. м, а в большинстве однокомнатных и двухкомнатных квартир она в два раза больше "хрущевской" – 12 кв. м. Цена зависит не только от метража, но еще и от этажности и расположения окон. Вид на аллею и во двор дешевле, чем на лесопарк и озера в восточной части комплекса. Самую дешевую однокомнатную в шестом корпусе сейчас можно купить за 4,3 млн руб., сопоставимая по размеру квартира на средних этажах будет стоить 5 млн руб., а на последнем – 6,5 млн руб. Кстати, последние этажи выигрывают не только по видовым характеристикам, но еще и по высоте потолков – 3,5 м против 3 м на всех других этажах. Самая дорогая трехкомнатная квартира площадью 99,4 кв. м на последнем этаже с видом на Ульяновский лесопарк стоит 14,1 млн руб.

Впрочем, для большой семьи и широкой жизни здесь возможны варианты. Разумеется, покупка нескольких расположенных рядом квартир не новость, но именно в "Рассказово" она особенно оправдана. Все квартиры здесь сдаются не просто со свободными планировками, но и без внутренних стен, так что полет фантазии тех, кто приобретает несколько соседних квартир, ограничен только несущими конструкциями.

Собственно, в планировки во многом и упирается оценка эффективности вложений. По скромным подсчетам, доведение квартиры до ума (установка стен, калибровка окон, настил пола) обойдется в сумму, близкую к миллиону рублей. Это обстоятельство перемещает "Рассказово" ближе к верхней границе конкурентного предложения. В находящихся поблизости жилых комплексах "Переделкино ближнее", "Квартал А101", "Дубровка", "Коммунарка" и других, сопоставимых по уровню предложения, на покупке одно-двухкомнатной квартиры можно сэкономить до миллиона рублей. Цены в "Рассказово" (без дополнительных инвестиций в ремонтные работы) близки к предложению в спальных районах на вторичном рынке Москвы. Завышены ли они – решать тому, кто готов купить здесь квартиру.

По части дизайна остается добавить, что в офисе продаж организован шоу-рум, представляющий возможности компании "МД-Строй", партнера Sezar Group, у которого можно заказать отделку квартиры. Балконов в "Рассказово" нет, все квартиры, кроме тех, что расположены на первых этажах, имеют остекленные лоджии. Реальный метраж лоджии в два раза больше, что будет прописан в документах будущих квартировладельцев.

Крытые наземные паркинги в комплексе рассчитаны на 4 тысячи мест – по числу квартир, есть также открытые стоянки между корпусами. Проезда для машин внутрь дворов не будет, дворы целиком отданы детям и любителям прогулок. Сами же дворы в "Рассказово" огромные, площадью 1 га, и это видно даже сейчас, когда большая часть пространства занята стройматериалами. Территория комплекса будет огорожена, в северной и южной частях предусмотрены два КПП. В проекте значатся два детских сада, государственный и частный, частная школа, офисный центр, поликлиника на тысячу мест, фитнес-центр, футбольное поле, лодочная станция у озера и торгово-развлекательный комплекс. Самый оригинальный объект инфраструктуры – зоопарк в центральной части комплекса. От проезжей части жилые здания будут отделены зеленой полосой шириной не менее 150 м.

О форме договора

Ипотечный брокер – не самая привычная фигура на объекте, но в "Рассказово" он есть. Программа ипотечной поддержки у проекта весьма значительная – от стандартных 11-12% у Сбербанка, ВТБ, Райффайзенбанка, Промсвязьбанка, Газпромбанка до эксклюзивных предложений. К эксклюзиву относится, во-первых, возможность купить квартиру без первоначального взноса – такой шанс предоставляет Сургутнефтегазбанк под 15,5% годовых в будущем (14,5% после перехода к заемщику права собственности на квартиру). Во-вторых, можно значительно уменьшить процентную ставку, если внести сразу как минимум 30% – ипотечный кредит от Глобэкс-банка позволит платить дальше с 9,8% годовых.

Покупка недвижимости оформляется по ФЗ-214, регистрацией документов занимаются юристы компании. 65 тыс. руб. за регистрацию можно сэкономить по акции "Выбирай себе соседей", если вы сами или кто-то из друзей уже купил квартиру в "Рассказово" или в "Николином парке".

Добавить отзыв